2019 rok w mieszkaniówce - prognozy Home Brokera

Narodowy Bank Polski spodziewa się wzrostu inflacji o prawie 1,5 pkt proc., co w połączeniu z podwyżkami stóp procentowych w Stanach Zjednoczonych i powolnym pogarszaniem koniunktury gospodarczej w wielu krajach mogłoby wskazywać na wzrost stóp procentowych w najbliższym roku. Mogłoby, gdyby nie słowa prezesa NBP Adama Glapińskiego, który dość stanowczo zapowiedział, że zmian stóp w przyszłym roku nie będzie. - W świetle tej projekcji nie widzę żadnych przesłanek, by w 2019 roku stopy miały ulec zmianie (...) Co do 2020 roku trudno coś powiedzieć, (...) ale jeżeli nie pojawią się jakieś nowe elementy, to samo odnosi się do 2020 roku - te słowa prezesa banku centralnego raczej nie pozostawiają wątpliwości co do stóp procentowych.

Osoby spłacające kredyt hipoteczny w złotych mogą być zatem spokojne jeśli chodzi o wysokość raty. Pozostawienie stóp procentowych na dotychczasowym poziomie oznacza też utrzymanie wysokiego popytu na mieszkania, gdyż kredyty są łatwiej dostępne, a niskooprocentowane lokaty sprawiają, że rośnie popularność inwestowania w mieszkanie na wynajem.

Lato i jesień 2018 r. były okresem dynamicznych wzrostów cen mieszkań w największych miastach Polski, stawka za metr kwadratowy urosła w ciągu sześciu miesięcy o ponad 10 proc. W niektórych miastach (m.in. Gdańsk, Katowice, Kraków, Lublin, Olsztyn i Szczecin) nieruchomości mieszkalne są najdroższe w historii istnienia indeksu, który powstaje od początku 2008 r. Pod koniec roku pojawił się jednak pierwszy sygnał mogący świadczyć o nadchodzącej zmianie trendu. Grudniowy odczyt Indeksu Cen Transakcyjnych, którego Home Broker wylicza na bazie realnych transakcji dokonanych przez klientów, był niższy od listopadowego o ponad 1,5 proc. - to pierwsza od stycznia 2018 r. sytuacja, w której IDK miesiąc do miesiąca spadł.

Dla części kupujących tak dynamiczny wzrost cen jest nie do zaakceptowania i rezygnują oni z zakupów lub zmuszają sprzedających do obniżek. Spodziewam się w najbliższych miesiącach okresu "wypłaszczenia", a potem obniżek. Ze względu na dość silne czynniki wpływające na to, że mieszkania są drogie, spadki nie będą jednak spektakularne. Trudno spodziewać się, by przy niskich stopach procentowych i w dobrej sytuacji gospodarczej ceny mieszkań poleciały na łeb na szyję. Chyba, że wydarzy się coś nieprzewidzianego...

Mimo oczekiwanego zatrzymania wzrostów cen mieszkań, stawki najmu mogą jeszcze trochę rosnąć, a to w związku z kontynuowaną wymianą dostępnych na rynku lokali. Chodzi o to, że na rynku z roku na rok jest coraz więcej mieszkań nowych, które standardem znacznie przewyższają te dostępne 10 czy 15 lat temu. To sprawia, że średnia stawka najmu w dużych miastach rośnie, choć czynsz za konkretny lokal nie zmienia się.

Drugi i trzeci kwartał 2018 r. były słabsze od analogicznych poprzedniego roku jeśli chodzi o sprzedaż nowych mieszkań przez deweloperów. Ostudziło to zapędy deweloperów jeśli chodzi o budowę kolejnych osiedli. Z danych Głównego Urzędu Statystycznego wynika, że liczba mieszkań oddawanych do użytkowania przestała w ubiegłym roku rosnąć i ustabilizowała się na poziomie 108-111 tys. lokali w 12-miesięcznych okresach. Spodziewam się, że w 2019 r. liczba ta powoli zacznie spadać, okres boomu nie będzie trwał wiecznie.

Trudniej niż liczbę mieszkań oddanych do użytkowania jest ocenić liczbę rozpoczętych budów oraz wydanych pozwoleń na budowę, a to w związku ze zmianą metodologii podawania danych. Od stycznia 2018 r. GUS inaczej liczy rozpoczęte budowy i wydane pozwolenia. Część lokali budowanych przez inwestorów indywidualnych jest bowiem od razu sprzedawana. Dotąd były one klasyfikowane jako "budownictwo indywidualne", a od stycznia uwzględniane są w kategorii "na sprzedaż i wynajem". Tak naprawdę dopiero pierwsze miesiące nowego roku pozwolą ocenić faktyczną aktywność na rynku budownictwa mieszkaniowego - oceny 2018 r. opierają się bowiem na szacunkach odsetka lokali budowanych przez inwestorów indywidualnych na sprzedaż. Spodziewam się, że w kategoriach tych również nastąpi spadek.

Dodatkowym problemem dla deweloperów może być wprowadzenie funduszu gwarancyjnego, na który mają wpłacić w ciągu roku około 2 mld zł (obliczenia Polskiego Związku Firm Deweloperskich). Trudno oczekiwać innego scenariusza niż próba przerzucenia tego kosztu na klientów, którzy raczej nie przyjmą dalszych podwyżek entuzjastycznie.

Temat rządowego Mieszkania Plus był jednym z najciekawiej zapowiadających się na 2018 rok, ale okazał się być chyba największym rozczarowaniem. Program potknął się o własne nogi nim dobrze ruszył i cały pomysł został przebudowany - powstało Mieszkanie na Start. Ale i po liftingu jest problem m.in. z inwestorami, którzy nie wyrażają nadmiernego zainteresowania zaoferowanym rozwiązaniem. Niesympatycznego posmaku całości dodają problemy z jedną z pierwszych inwestycji, w Jarocinie. Niska jakość wykonania i błędy projektowe sprawiły, że w mieszkaniach bardzo szybko pojawiła się wilgoć, a za nią grzyb.

2019 ma być rokiem nowego otwarcia rządowych pomysłów na poprawę sytuacji mieszkaniowej Polaków. Za realizację Mieszkania na Start odpowiada PFR Nieruchomości, który zapowiada przyśpieszenie. Już w pierwszych miesiącach nowego roku lokatorzy mają pojawić się w mieszkaniach w Gdyni (172) i Wałbrzychu (215). Do zapowiadanych 100 tys. jest jeszcze jednak bardzo daleko.

Zapowiadana jest też nowelizacja ustawy. Ma ona m.in. uwolnić czynsze, co ma zachęcić inwestorów do udziału w programie. Wg nowego pomysłu stawki czynszu mają być rynkowe, a najbardziej potrzebujący otrzymają dopłaty. Mają się też pojawić zachęty dla przekazujących grunty pod budowę, bo ten element też póki co kuleje.

Zgodnie z oczekiwaniami w 2018 r. powstała ustawa o REIT-ach, czyli po polsku Firmach Inwestujących w Najem Nieruchomości (w skrócie: FINN). Mają to być wehikuły inwestycyjne lokujące środki od inwestorów w mieszkania na wynajem, a zyski wypłacające w postaci dywidendy. Będą notowane na giełdzie, co gwarantuje dostępność dla przeciętnego Polaka. W zamyśle FINN-y mają z jednej strony stymulować dalszy rozwój rynku najmu, a z drugiej stworzyć nowy sposób na lokowanie oszczędności. Nie każdego stać na zakup mieszkania na wynajem (to wydatek rzędu co najmniej kilkuset tysięcy złotych). Bariera wejścia w przypadku FINN-ów ma być dużo niższa. Dodatkową zaletą tego rodzaju inwestycji będą preferencje podatkowe dla spółek.

Opr. KM