Analiza: Ile wzrosła cena budowy domu?

BIZNES INTERIA na Facebooku i jesteś na bieżąco z najnowszymi wydarzeniami

Od kilku lat serwis kb.pl tworzy kosztorysy budowy nowych domów jednorodzinnych. Coroczne kalkulacje obejmują domy o takich samych parametrach, co pozwala na dokładne porównanie kosztów ponoszonych na różnych etapach inwestycji.

Szacujemy, że średni koszt budowy domu w styczniu 2022 roku jest o 14 proc. wyższy w porównaniu z analogicznym okresem roku poprzedniego. Dynamiczny wzrost kosztów budowy jest niemal dwukrotnie wyższy niż w ubiegłych latach, w których podwyżki rokrocznie sięgały 8-9 proc. Jak wyglądały kosztorysowane domy jednorodzinne?

Kosztorysy budowy uwzględniają trzy modelowe budynki o powierzchni 100, 140 oraz 200 m2. Kalkulacja nie obejmuje konkretnego projektu budowlanego, ale zakłada, że budynki będą posiadały prostą bryłę oraz klasyczny, dwuspadowy dach. Im więcej ozdobników w bryle budynku i większa liczba skosów połaci dachowej, tym wyższa będzie ostateczna cena budowy.

W wyliczeniach zakładamy, że dom 100 m2 będzie budynkiem parterowym, a jego całkowita powierzchnia użytkowa to 100 m2. Druga kalkulacja to budynek piętrowy 140 m2. Dom jednorodzinny będzie posiadał dwa poziomy po 70 m2. Ze względu na skosy poddasza, łączna powierzchnia użytkowa wynosi 125 m2. Trzeci kalkulowany budynek 200 m2 posiada piwnicę, parter oraz piętro. Łączna powierzchnia użytkowa wynosi 130 m2 (nie wliczamy piwnicy oraz garażu).

Kosztorysy obejmują budowę do stanu surowego otwartego, następnie do stanu surowego zamkniętego, a na koniec do stanu deweloperskiego. W wyliczeniach nie bierzemy pod uwagę kosztów wykończenia budynków. Wszystkie kalkulacje uwzględniają budowę realizowaną systemem gospodarczym. Inwestor sam wyszukuje wykonawców, ale nie wykonuje samodzielnie żadnej pracy budowlanej. Budowa realizowana systemem zleconym (jedna, duża firma wykonawcza) oznacza oszczędność czasu inwestora, ale i odczuwalnie wyższy koszt budowy.

Ważne: kalkulacje nie uwzględniają kosztów dodatkowych, które ponosimy przy inwestycjach budowlanych. W kosztorysach nie uwzględniono kosztów zakupu działki, wykonania przyłączy ani zakupu projektu budowlanego i dokumentacji dodatkowych.

Pierwszy etap budowy doprowadza nieruchomość do stanu surowego otwartego. Dom jednorodzinny posiada kompletnie wybudowaną konstrukcję oraz dach. Brakuje jeszcze stolarki okiennej i drzwiowej. Poszczególne etapy doprowadzenia nieruchomości do stanu surowego otwartego obejmują:

• Budowę fundamentów - ławy fundamentowe lub płyta fundamentowa o metrażu równym powierzchni dolnej kondygnacji budynku.
• Ściany nośne - zakładamy budowę ścian z betonu komórkowego. Całkowita powierzchnia ścian będzie uzależniona od specyfiki budynku, co przełoży się na ostateczny koszt tego etapu inwestycji.
• Ściany działowe - zakładamy wykorzystanie bloczków z betonu komórkowego 12 cm.
• Kominy dymowe i wentylacyjne - w każdym kalkulowanym budynku znajduje się komin dymowy oraz komin wentylacyjny z odpowiednią ilością szachtów.
• Stropy, balkony i schody - ilość schodów i stropów będzie uzależniona od liczby pięter budynku. Na niższych kondygnacjach wykonujemy stropy z prefabrykatów Teriva, na wyższych wystarczy lekki strop drewniany.
• Dach - to etap budowy, który doprowadza inwestycję do stanu surowego otwartego. W kalkulowanych domach znajdują się dachy dwuspadowe o prostych kształtach.

Na przestrzeni ostatnich lat kalkulowaliśmy koszty budowy modelowych domów o takich samych parametrach. Pozwoliło to na dokonanie dokładnej analizy wydatków inwestycyjnych. Koszty budowy rosły każdego roku, a skala wydatków była uzależniona od specyfiki budynku.

Dom 100 m2 - naszym pierwszym przykładem jest budowa domu jednorodzinnego o powierzchni 100 m2. Jeszcze w roku 2017 doprowadzenie budynku do stanu surowego otwartego kosztowało niespełna 122 000 zł. Już rok później, koszt tego etapu inwestycji wzrósł do kwoty 127 000 zł. Wzrost o 5000 zł oznacza 4,18 proc. podwyżkę ceny. W kolejnych latach można było zaobserwować przyspieszenie wzrostu cen. W 2019 roku doprowadzenie domu do stanu surowego otwartego kosztowało już ponad 136 000 zł, co oznacza ponad 7 proc. podwyżkę. Kolejne lata to 9,37 proc. podwyżki w roku 2020 (koszt inwestycji 149 000 zł), 14,77 proc. w roku 2021 (171 000 zł) oraz 8,19 proc. na początku roku 2022. Obecnie koszt budowy domu jednorodzinnego wynosi 185 000 zł. Jest to cena doprowadzenia budynku do etapu surowego otwartego.

Dom 140 m 2 - w 2017 roku można było wznieść budynek za 133 400 zł. Rok później koszty budowy wzrosły do niespełna 140 000 zł, dając średnioroczny wzrost cen na poziomie 4,47 proc. W następnym roku odnotowaliśmy kolejne podwyżki, a średni koszt doprowadzenia budynku do stanu surowego otwartego wyniósł 148 000 zł (podwyżka o 6,15 proc.). Rok 2020 przyniósł nie był zaskoczeniem i przyniósł kolejną podwyżkę cen materiałów i kosztów robocizny. Średni koszt budowy modelowego domu o powierzchni 140 m2 wzrósł do kwoty 160 000 zł (ok. 8,15 proc.). Jeszcze większa podwyżka nastąpiła w roku 2021. Cena budowy domu do stanu surowego otwartego zrosła o kolejne 17 000 zł (średnioroczna podwyżka 10,63 proc.). Początek roku 2022 przyniósł rekordowe wzrosty. Budowa do stanu surowego otwartego wynosi 198 000 zł, co daje wzrost na poziomie 11,86 proc.

Dom 200 m2 - średnia cena wybudowania budynku do stanu surowego otwartego wyniosła 166 000 zł w roku 2017 oraz 170 700 zł w roku 2018. Była to podwyżka cen na poziomie 2,61 proc. Kolejne lata wiązały się z coraz dynamiczniejszymi wzrostami cen. Koszt budowy modelowego domu wyniósł 183 600 zł w roku 2019 (wzrost o 7,54 proc.) oraz 201 000 zł w roku 2020 (kolejna podwyżka na poziomie 9,47 proc.). W roku 2021 podwyżki osiągnęły dwucyfrową wartość procentową. Średni koszt wybudowania domu do stanu surowego otwartego wyniósł 226 000 zł, czyli o 25 000 zł więcej niż rok wcześniej. Dało to podwyżkę w wysokości 12,44 proc. w skali roku. Aktualna na styczeń 2022, średnia cena wybudowania budynku do stanu surowego otwartego wynosi 263 000 zł, co daje podwyżkę o 37 000 zł w stosunku do roku ubiegłego. Oznacza to, że średni koszt budowy domu do stanu surowego otwartego wzrósł o rekordową wartość 16,37 proc. Dokładne wyliczenia obrazuje poniższe zestawienie.

Budynek w stanie surowym otwartym wymaga kompleksowego wykończenia wszystkich otworów okiennych i drzwiowych. W kalkulacjach bierzemy pod uwagę dobrej jakości materiał wraz z usługą montażową. Cena zakupu i montażu okien będzie uzależniona od metrażu budynku.

Dom 100 m2 - w roku 2017 koszt doprowadzenia inwestycji do stanu surowego zamkniętego wynosił około 140 900 zł. Rok później, cena przedsięwzięcia wzrosła do kwoty niespełna 147 000 zł (podwyżka o około 6000 zł). Dawało to 4,22 wzrost ceny. Jeszcze większe różnice odczuliśmy w roku 2018. Doprowadzenie nieruchomości do stanu surowego zamkniętego było wtedy o 10 500 zł droższe, dając wzrost cen w wysokości 7,18 proc. Kolejne lata przyniosły dalsze podwyżki. W roku 2020 zanotowaliśmy wzrost kosztów o 8,65 proc., a w roku 2021 już o niespełna 10 proc. Najwyższe podwyżki dotyczą początku roku 2022. Doprowadzenie budynku do stanu surowego zamkniętego kosztuje 214 000 zł, czyli o 26 000 zł więcej niż w roku ubiegłym. Podwyżka wydatków na budowę nieruchomości osiągnęła wartość 13,83 proc.

Dom 140 m2 - w przypadku większych domów jednorodzinnych mogliśmy zaobserwować jeszcze wyższe podwyżki cen. W 2017 roku można było wybudować dom (do stanu surowego zamkniętego) za około 157 400 zł. Rok później cena inwestycji wzrosła do 165 040 zł (podwyżka w wysokości 4,85 proc.). Kolejne lata przynosiły dalsze, rosnące skokowo podwyżki cen budowy. Średni koszt wybudowania domu 140 m2 w roku 2019 wyniósł 175 000 zł (wzrost ponad 6 proc.), a w roku 2020 odpowiednio 189 000 zł (wzrost cen o 7,8 proc.). Rok 2021 przyniósł kolejny rekord. Średni koszt doprowadzenia budynku do stanu surowego zamkniętego wyniósł 207 000 zł, czyli o 18 000 zł więcej w porównaniu z rokiem poprzednim (podwyżka 9,5 proc.). Najwyższe podwyżki dotyczą początku roku 2022. Średni koszt doprowadzenia domu do stanu surowego zamkniętego wynosi aktualnie 236 000 zł, czyli o 29 000 zł w porównaniu do analogicznego okresu w roku 2021. Średnioroczna podwyżka wyniosła ponad 14 proc.

Dom 200 m2 - w 2017 roku można było wybudować dom do stanu surowego zamkniętego w kwocie około 190 000 zł. Rok później, cena inwestycji wzrosła do 196 000 zł, dając wzrost 2,9 proc. W roku 2019 koszt budowy sięgnął kwoty 210 500 zł (wzrost o 7,42 proc.), a rok później osiągnął kwotę 230 000 zł (wzrost o 9,27 proc. w skali roku). Rok 2021 nie przyniósł wyhamowania cen. Dom o powierzchni 200 m2 można było doprowadzić do stanu surowego zamkniętego za około 525 000 zł (podwyżka 22 000 zł w stosunku do roku poprzedniego). Aktualnie, cena wybudowania domu (do stanu surowego zamkniętego) wynosi 290 000 zł. Roczny wzrost o 38 000 zł, daje podwyżkę o 15,08 proc. Dokładne kalkulacje prezentujemy w załączonej poniżej tabeli.

Kolejny etap obliczeń obejmuje doprowadzenie budynku do stanu deweloperskiego. Kosztorysowane domy jednorodzinne zostaną wyposażone w wykończenie elewacji zewnętrznej, instalacje wewnętrzne, posadzki, tynki oraz parapety. Modelowe domy były izolowane dobrej jakości styropianem fasadowym. Na poddaszach użytkowych zamontowano termoizolacje po skosach. W budynkach znalazła się też kompletna instalacja elektryczna (liczba punktów zależna od parametrów budynku) oraz instalacja wodno kanalizacyjna.

Ściany i sufity zostały wykończone tynkiem gipsowym. Koszt doprowadzenia nieruchomości do stanu deweloperskiego obejmował także kompletne wyposażenie kotłowni (kocioł gazowy kondensacyjny) oraz zakup i montaż wszystkich niezbędnych elementów centralnego ogrzewania. W wydatkach znalazły się także parapety zewnętrzne oraz taka sama liczba parapetów wewnętrznych z PCV. Koszty budowy modelowych budynków kształtowały się następująco:

Dom 100 m2 - najniższe koszty budowy domu odnotowaliśmy w roku 2017. Średni koszt doprowadzenia nieruchomości do stanu deweloperskiego wyniósł niespełna 219 000 zł. Rok później cena tej samej inwestycji wyniosła już 231 000 zł (wzrost o 5,66 proc.). Rok 2019 przyniósł kolejną podwyżkę, a koszty budowy wzrosły o następne 21 500 zł (9,29 proc. w porównaniu do roku poprzedniego). W następnych latach wystąpiły dalsze podwyżki o 8,00 proc. w roku 2020 oraz o 9,89 proc. w roku 2021. Rekordowe wzrosty w kosztach budowy domu o powierzchni 100 m2 dotyczą początku roku 2022. Średni koszt doprowadzenia domu do stanu deweloperskiego wyniósł 342 000 zł. Był to wzrost o 42 000 zł w stosunku do roku poprzedniego, co dało podwyżkę w wysokości 14 proc.

Dom 140 m2 - to kolejna nieruchomość, której realizacja generuje coraz wyższy koszt inwestycji. Najniższa cena obowiązywała w 2017 roku, w którym można było wybudować dom do stanu deweloperskiego w cenie niespełna 256 000 zł. Rok później cena inwestycji wyniosła już 276 000 zł (wzrost o 7,89 proc.). Kolejne lata to generowały coraz szybsze podwyżki w kosztach materiałów i robocizny. W 2019 roku koszt doprowadzenia budynku do stanu deweloperskiego wyniósł 298 600 zł (wzrost 8,16 proc.), a rok później 323 000 zł (kolejna podwyżka o ponad 8 proc.). Jeszcze na początku roku 2021 można było wybudować dom 140 m2 za 358 000 zł (co oznaczało wzrost 10,84 proc. w stosunku do roku poprzedniego). Najwyższe podwyżki odnotowaliśmy w roku 2022. Średni koszt doprowadzenia budynku do stanu deweloperskiego wynosi 410 000 zł, czyli o 52 000 zł więcej niż w roku ubiegłym. Daje to średnioroczny wzrost ceny w wysokości 14,53 proc.

Dom 200 m2 - nasz trzeci modelowy budynek generuje najwyższe wydatki w związku z obecnością piwnicy oraz największym metrażem. Średni koszt doprowadzenia nieruchomości do stanu deweloperskiego wyniósł 301 700 zł w roku 2017 i o 20 000 zł więcej w roku 2018 (wzrost wydatków na poziomie 6,69 proc.). Rok 2018 przyniósł kolejną podwyżkę na poziomie 8,08 proc., a średni koszt inwestycji wzrósł do kwoty niespełna 348 000 zł. W roku 2020 zanotowaliśmy dalszy wzrost wydatków inwestycyjnych. Koszt doprowadzenia modelowego budynku do stanu deweloperskiego wzrósł do kwoty 375 000 zł (wzrost o 7,79 proc.). Znacznie większa podwyżka nastąpiła w porównaniu z rokiem 2021. W styczniu 2021, średni koszt wybudowania domu 200 m2 i doprowadzenie go do stanu deweloperskiego wyniósł 412 000 zł, dając podwyżkę o 37 000 zł w stosunku do roku ubiegłego. Była to rekordowy wzrost w postaci 9,87 proc. Największe różnice w cenach odnotowaliśmy na przestrzeni ostatnich miesięcy. Średni koszt wybudowania budynku na początku 2022 roku wynosi 470 500 zł. Jest to podwyżka o ponad 58 000 zł w stosunku do roku ubiegłego. W skali procentowej, średnioroczny wzrost cen pomiędzy rokiem 2021 i 2022 osiągnął aż 14,20 proc.

Zaprezentowane powyżej wyliczenia obejmują wyłącznie koszt budowy modelowych domów. W wyliczeniach nie braliśmy pod uwagę kosztów zakupu działki, ceny przyłączenia mediów, zakupu projektu budowlanego, wynajęcia kierownika budowy ani żadnych innych kosztów dodatkowych. Do całkowitej ceny inwestycji należy także doliczyć koszt wykończenia pomieszczeń. Za pomocą kalkulatorów dostępnych na kb.pl, można dokonać kalkulacji wykończenia dowolnie wybranych pomieszczeń mieszkalnych.