Analiza PKO BP: Rynek nieruchomości czeka mocne spowolnienie
Jak oceniają analitycy banku PKO BP, w nadchodzącym roku sektor budowlany przejdzie z fazy boomu w fazę recesji. Dlatego rynek nieruchomości czeka okres spadków cen materiałów budowlanych i gruntów oraz złagodzenie presji płacowej w całym sektorze. Sytuacja na rynku jest obarczona sporym ryzykiem związanym ze spowolnieniem gospodarczym.
" Należy zastrzec jednak, że sokratejskie +wiem, że nic nie wiem+ w kontekście prognoz cen surowców w dynamicznie zmieniającym się otoczeniu nabiera szczególnego znaczenia. Dlatego też do prognoz wskazujących na normalizowanie się sytuacji na rynku surowców firmy podchodzą z większą niż zwykle rezerwą, a wyższa kalkulacja ryzyka często kończy się decyzją o zawieszeniu czy anulowaniu projektu, zwłaszcza w otoczeniu topniejącego popytu. W rezultacie aktywność budownictwa kubaturowego jest i pozostanie niska prawdopodobnie przez cały kolejny rok" - napisano w raporcie.
Analitycy oceniają, że w drugim półroczu 2022 r. pojawiają się coraz liczniejsze sygnały spowolnienia wzrostu cen wielu materiałów budowlanych.
"O ile ceny materiałów ogółem (monitorowane przez Sekocenbud dla potrzeb kosztorysów) w trzecim kwartale 2022 r. w porównaniu z końcem 2021 były przeciętnie o 1/4 wyższe, to w zestawieniu z poprzednim kwartałem (drugim kwartałem 2022 r.) były wyższe już tylko o kilka procent lub nie zmieniły się. Ceny wyrobów hutniczych, w przypadku których w poprzednim roku występowały rekordowe, kilkudziesięcioprocentowe wzrosty, w trzecim kwartale 2022 r. spadły" - podano.
Głównym zagrożeniem dla kosztów budowy - zdaniem PKO BP - są obecnie ceny energii.
"Proces technologiczny produkcji wielu materiałów budowlanych jest bardzo energochłonny, co sytuuje ich producentów w grupie branż przemysłowych o najwyższym udziale kosztów zużycia energii w kosztach ogółem" - dodano.
W ocenie ekspertów, obserwowana obecnie zmiana sytuacji w kierunku spadków cen odzwierciedla tendencje recesyjne w wielu krajach.
"W przypadku rynku stali istotny jest spadek popytu ze strony Chin, które są konsumentem około połowy światowej produkcji stali. Spowolnienie gospodarki chińskiej oraz polityka +zero Covid+ ograniczają popyt m.in. na wyroby stalowe i dają przesłanki do spadkowych tendencji cen wyrobów stalowych na światowym rynku" - napisano.
Szersze, także geopolityczne uwarunkowania wpływają - zdaniem analityków - na ceny wyrobów z tworzyw sztucznych dla budownictwa, silnie powiązane z cenami ropy naftowej poprzez ceny tworzyw sztucznych produkowanych na bazie ropy.
"Sygnalizowane zmiany są widoczne w kosztach wiodących materiałów budowlanych z konkretnych projektów budownictwa kubaturowego monitorowanych przez firmę doradczą CAS, uczestniczącą w rozstrzygnięciach sporów budowlanych (eksperci stron, biegli sądowi). W trzecim kwartale 2022 r. ceny cementu, wapna, tynku i wylewek ustabilizowały się, wzrost cen betonu i materiałów izolacyjnych był wobec poprzedniego kwartału umiarkowany, a ceny stali zbrojeniowej i cegieł spadły" - podano w raporcie.
Analitycy PKO BP oceniają, że jest szansa na spadek kosztów wykończeniowych.
"Relatywnie szybkie przejście gospodarki z fazy boomu w fazę recesji, w tym szczególnie sektora budowlanego, wiąże się ze zmianą prowadzenia działalności w otoczeniu silnie inflacyjnym na otoczenie wręcz deflacyjne. Wśród sygnałów spadającej presji inflacyjnej należy wymienić wspomniane wcześniej stawki frachtu morskiego czy zachowanie cen w przemyśle chińskim. Zestawienie tych tendencji z pełnym stanami magazynowymi polskich firm pozwala sądzić, że spadną także koszty remontów i wykończeń" - napisano.
Jak wskazują analitycy, zachowanie kosztów budowy jest również nie bez znaczenia dla poziomu sprzedaży i cen mieszkań.
"Przypomnijmy, że szok kosztowy z pierwszej połowy roku wystąpił w warunkach schładzania popytu podwyżkami stóp procentowych i poprzez wzrost cen oferowanych mieszkań dodatkowo zmniejszył sprzedaż na rynku pierwotnym. Prognozowany spadek kosztów budownictwa umożliwiłby natomiast zaoferowanie ceny mieszkania nieco lepiej dostosowanej do obecnej siły strony popytowej. Przy jednoczesnym wzmocnieniu siły nabywczej kupujących, np. obniżkami stóp procentowych, rentowność nowych projektów powinna się poprawiać, aktywizując nową podaż" - napisano.
"Ceny kolejnego czynnika produkcji - ziemi, w 2022 są wysokie, ale przestały rosnąć z uwagi na perspektywę dekoniunktury w budownictwie (mniej rozpoczynanych projektów) i osłabienie transakcyjności rynku. Z punktu widzenia sprzedającego lepiej zaczekać ze sprzedażą gruntu w warunkach perspektywy długiego okresu wysokiej inflacji (ziemia dobrze przechowuje wartość), z kolei z punktu widzenia kupującego ceny są już bardzo wysokie" napisano w raporcie.
Źródło: Departament Analiz Ekonomicznych PKO BP
zespół nieruchomości
