Analiza rynku nieruchomości
Kupić czy wynająć? - to dylemat każdego, kto w najbliższym czasie będzie szukał nowego lokum. Najnowszy raport Expandera - obejmujący 15 największych miast - zawiera precyzyjne analizy i zestawienia w trzech podstawowych zakresach, takich jak oprocentowanie kredytów hipotecznych, kupno a wynajem oraz sytuacja na rynku wynajmu.
W sierpniu doszło tylko do niewielkich zmian w oprocentowaniu kredytów hipotecznych. Nie było bowiem podwyżek stóp procentowych, a banki niechętnie zmieniły w tym okresie ofertę. Czekały do września, który jest zawsze pierwszym miesiącem ich jesiennej ofensywy kredytowej.
W tabeli przedstawiamy oprocentowanie przykładowego kredytu mieszkaniowego w największych bankach na rynku. Analizujemy przypadek zakupu mieszkania wartego 400 tys. zł, w całości za kredyt. W minionym kwartale rosło oprocentowanie kredytów w złotych, spadło natomiast oprocentowanie pożyczek we frankach.
Kupować czy wynajmować?
Kupić czy wynająć? - to dylemat każdego, kto w najbliższym czasie będzie szukał nowego lokum. Dostępność kredytów hipotecznych jest dziś na tyle wysoka, że bardzo wielu klientów, którzy nie posiadają gotówki, może kupić mieszkanie na kredyt. W większości banków możliwe jest uzyskanie kredytu na 100% wartości nieruchomości. Co prawda, coraz więcej mówi się o możliwości wprowadzania ograniczeń w udzielaniu kredytów bez wkładu własnego kredytobiorcy, jednak na razie jest to dość odległa przyszłość.
Expander przeanalizował, jak dla poszczególnych miast,wygląda porównanie kosztów wynajmu mieszkania z wysokością miesięcznej raty kredytu mieszkaniowego na zakup takiego lokalu. Założyliśmy, że mieszkanie kupujemy na kredyt we frankach szwajcarskich (oprocentowanie 4,1%), zaciągany na okres 35 lat, w wyliczeniu uwzględniliśmy także koszt spreadu wynoszącego 12 groszy na każdym franku.
W przypadku kawalerek, we wszystkich miastach poza Krakowem, rata kredytu będzie niższa niż koszt wynajmu. Trzeba jednak pamiętać, że w cenie wynajmu najczęściej uwzględniony jest czynsz, który w przypadku własnego mieszkania trzeba płacić dodatkowo.
Dla mieszkań 2-pokojowych opłaty za wynajem i raty kredytu mają zbliżoną wysokość. Tylko w Katowicach, Łodzi i Wrocławiu występuje znacząca różnica na korzyść zakupu na kredyt oraz w Krakowie na korzyść wynajmu. Jest to związane z wysokimi cenami sprzedaży mieszkań w tym mieście.
W przypadku mieszkań większych, wynajem jest tańszy w Trójmieście, Krakowie, Olsztynie, Poznaniu i Toruniu. W pozostałych dużych miastach raty kredytu będą miały niższą wysokość.
Sytuacja na rynku wynajmu mieszkań : kwiecień - sierpień
W II kwartale 2008 roku, na rynku wynajmu mieszkań, panował względny spokój. Jest to najprawdopodobniej związane z tym, że miesiące wiosenne, są momentem wyciszenia rynku przed letnim boomem w wynajmie. W II kwartale, w serwisie Szybko.pl pojawiło się ponad 7,7 tys. ogłoszeń o wynajmie mieszkań z całej Polski. Kwiecień, maj i czerwiec, są miesiącami, kiedy rynek obfituje w mieszkania do wynajęcia, zwalniane przez studentów wyjeżdżających na wakacje. Od dłuższego już czasu najwięcej ogłoszeń dotyczy wynajmu mieszkań 2-pokojowych - jest ich dwa razy więcej niż kawalerek, czy mieszkań 3-pokojowych.
Analizując średnie ceny wynajmu dla największych miast Polski z podziałem na wielkość mieszkania, można ocenić, iż rynek jest stosunkowo stabilny. Największe spadki cen, miały miejsce w przypadku kawalerek w Poznaniu - spadek o 6,8%, oraz dla mieszkań 4-pokojowych w Warszawie, o 5,4%. Najbardziej wzrosły ceny kawalerek oraz mieszkań 2- i 4-pokojowych w Krakowie, Gdańsku i Wrocławiu. Był to wzrost na poziomie ok. 6,5% - czyli w porównaniu z poprzednimi kwartałami - dużo mniejszy.
Lipiec i sierpień, w związku z sezonowym wzrostem popytu na mieszkania do wynajęcia, przyniosły wzrosty cen. Znacznie, bo 289 złotych za miesiąca na miesiąc, wzrósł koszt wynajmu popularnych wśród studentów mieszkań 3 pokojowych w Warszawie. O 270 złotych, czyli niemal 1/3 podrożały kawalerki w Gdyni. Znacznie wzrosły również koszty wynajmu we Wrocławiu: o 145 złotych kawalerki, 159 2 pokojowe i 56 3 pokojowe. Kolejnymi miastami, gdzie wynajmujący podnieśli czynsze licząc na zwiększone zainteresowanie wynajmem w sierpniu i wrześniu są Poznań, Katowice, Szczecin.
Warto przyjrzeć się zmianom, jakie nastąpiły w wielkości wynajmowanych mieszkań. Od dłuższego czasu, najpopularniejsze metraże to 32 m2 dla kawalerek oraz ok. 49 m2 dla mieszkań 2-pokojowych. Niewielkie zmiany miały miejsce w ostatnim kwartale, w przypadku większych mieszkań.
Tutaj, średni metraż wzrósł niemal we wszystkich analizowanych miastach. Największa zmiana dotyczy mieszkań 3-pokojowych w Warszawie - w porównaniu z poprzednim kwartałem metraż takiego mieszkania na wynajem, wzrósł o ok. 10 m2. W pozostałych miastach metraże mieszkań 3- i 4-pokojowych wzrosły o ok. 4-7 m2.
Można pokusić się o stwierdzenie, że jest to efekt większej ilości mieszkań wybudowanych w ostatnich latach, a przeznaczonych przez właścicieli na wynajem. O ile metraże mniejszych mieszkań, raczej niewiele się zmieniły na przestrzeni lat, o tyle, wynajmując obecnie nowe 3- czy 4-pokojowe mieszkanie, otrzymujemy większy metraż takiego lokum położonego w nowej inwestycji, niż w bloku z wielkiej płyty wybudowanym 30 lat temu.
Dane dotyczące kosztów wynajmu w Warszawie, Krakowie, Poznaniu, Gdańsku, Wrocławiu i Katowicach
Analiza sytuacji wynajmu pokoi i stancji w największych polskich miastach W przeciągu II kwartału 2008 roku, w serwisie Szybko.pl pojawiło się niemal 4 tysiące ogłoszeń o wynajmie pokoi i stancji w całej Polsce.
Koniec II kwartału jest momentem, kiedy na rynku pojawia się najwięcej stancji i pokoi na wynajem. Spowodowane jest to przerwą wakacyjną w roku akademickim. Studenci wyjeżdżając, rezygnują ze stancji na okres wakacji. Jednak pomimo ogromnego wyboru tych ofert na rynku, ich ceny nie spadły znacznie, a w największych ośrodkach akademickich nawet wzrosły. Niemal we wszystkich, oprócz Poznania, analizowanych miesięcznie miastach, ceny wynajmu stancji wzrosły w czerwcu. W porównaniu do końca I kwartału 2008, największe wzrosty miały miejsce we Wrocławiu i Krakowie - o 18 i 14% w skali kwartału. W pozostałych miastach utrzymały się na poziomie od 6 do 3 %.
Analizując pozostałe miasta, spore wzrosty miały miejsce w Częstochowie - 10% i w Toruniu - 16% w porównaniu do poprzedniego kwartału. Największe spadki w tej kategorii zaliczył Olsztyn - 10% i Gdańsk - 6,6%.
Miesiące wakacyjne, a szczególnie sierpień, kiedy na dobre rozpoczyna się gorączka poszukiwania mieszkań przez studentów, przyniosły kolejne wzrosty cen stancji. Do wyjątków, gdzie ceny nieco spadły w porównaniu z czerwcem, należą Kraków, Opole i Rzeszów. Znacząco zaś wzrósł koszt wynajmu pokoju we Wrocławiu, Gdańsku, Gdyni i Katowicach.
Stancje, podobnie jak mieszkania, są w szczycie sezonu wynajmu o kilka do kilkudziesięciu procent droższe, niż w tym samym czasie w roku 2007. Najmniejszy, bo 7% wzrost miał miejsce w Krakowie, najbardziej zaś wzrosły ceny w Toruniu i Szczecinie: o około 30%.
Zobacz oferty nieruchomości:
