Ankieta Interii: Co dalej z mieszkaniową drożyzną?

* W 2020 roku tempo wzrostu cen mieszkań powinno wyhamować, z uwagi na spowolnienie gospodarcze, spadającą dynamikę dochodów, ze względu na nasycanie się rynku mieszkaniami na wynajem i spowolnieniem napływu nowych imigrantów.

* Na razie szykujący się do zakupu mogą liczyć jedynie na spowolnienie wzrostu cen, bo na ich całkowite zatrzymanie na razie nie ma większych szans. Przełomową zmianę na rynku mogłyby wywołać dwa czynniki:  wzrost stóp procentowych lub wprowadzenie podatki katastralnego.

* Rekordowo niskie stopy procentowe sprzyjają nie tylko zakupowi mieszkania na własne potrzeby (tani kredyt), ale skłaniają do nabywania ich w celach inwestycyjnych.

Interia zapytała ekspertów o to, co frapuje Polaków, zarówno tych, którzy szukają własnego M jak i tych, którzy rozważają to jako formę lokowania kapitału.

Piotr Bujak, główny ekonomista PKO BP: - W perspektywie 2020 roku w podstawowym scenariuszu oczekujemy kontynuacji wzrostu cen mieszkań, z uwagi na wysoki popyt wspierany niskimi stopami procentowymi oczekujemy kontynuacji wzrostu cen mieszkań, z uwagi na wysoki popyt wspierany niskimi stopami procentowymi, wysokie koszty budowy i wolniej rosnącą podaż. Stopy procentowe są na rekordowo niskim poziomie (bez zmian od 2015) i sprzyjają zarówno zakupowi mieszkania na własne potrzeby (tani kredyt), jak i skłaniają do zakupu w celach inwestycyjnych (inwestycja w mieszkanie jest konkurencyjna wobec oprocentowania depozytów i rentowności obligacji skarbowych).

Wysokie koszty budowy mają uzasadnienie ekonomiczne: wysokie koszty materiałów budowlanych są efektem boomu budowlanego ostatnich lat (choć po kilku kwartałach dwucyfrowego wzrostu, od III kw. 2019 wzrost zwolnił do jednocyfrowego). Rosną koszty wynagrodzeń w budownictwie, w warunkach deficytu i konkurencji o pracowników w sektorze, ten trend się utrzyma, a ceny działek budowlanych przy ich ograniczonej podaży są wysokie.

Dr Adam Czerniak, adiunkt na SGH i dyrektor ds. badań w Polityce Insight: - To bardzo trudne pytanie, ponieważ warunki na rynku są obecnie idealne dla powstania bańki cenowej - czyli nadmiernie szybkiego wzrostu cen mieszkań. Zmiany czynników fundamentalnych, jak dynamika dochodów, poziom stóp procentowych czy rentowność najmu, wskazują, że dynamika cen powinna stopniowo spadać i wynieść w 2020 r. średnio około 5 proc. Natomiast jeżeli na rynek będzie napływać coraz więcej kapitału spekulacyjnego, to możemy mieć do czynienia z bańką i wtedy tempo wzrostu cen wyniesie średnio około 15 proc.

Spadająca dynamika dochodów i malejąca dostępność kredytowa mieszkań, wynikając ze wzrostu ich cen, powinny zahamować dwucyfrowy wzrost cen nieruchomości w tym roku. Jeżeli jednak tak się nie stanie, to zacznie narastać bańka cenowa. Ta z kolei może być tylko zatrzymana przez podwyżki stóp procentowych przez NBP albo wprowadzenie podatków katastralnych i/lub od transakcji krótkoterminowych na rynku mieszkaniowym.

Dr Jacek Furga, prezes Centrum Amron: - Będzie to około 10 proc.  (5 proc. inflacji i 5 proc.  wzrostu cen). Z uwagi na perspektywę nieco gorszej koniunktury, niższe tempo wzrostu PKB, wzrost inflacji, wzrost cen prądu itd. a także psychologiczną barierę u nabywców tempo wzrostu będzie nieco niższe niż w 2019 roku, podwyższenie płacy minimalnej również może przynieść odwrotny skutek niż oczekiwany - pracodawcy szukając oszczędności mogą redukować etaty albo proponować inne formy zatrudnienia.

- Kiedy wygasną czynniki napędzające popyt? Przede wszystkim niskie stopy procentowe, wysokie czynsze, a więc wysoki zwrot z inwestycji w mieszkanie na wynajem i mimo wysokiego poziomu cen nominalnych wysoka dostępność cenowa mieszkań. Dodatkowo nowym czynnikiem sprzyjającym wzrostowi cen mieszkań będzie również inflacja. Wniosek - wydaje się, że nie w najbliższym roku.

Jarosław Sadowski, główny analityk Expandera: - Tempo najprawdopodobniej  spowolni ze względu na nasycanie się rynku mieszkaniami na wynajem i spowolnieniem napływu nowych imigrantów. Mniej prawdopodobny scenariusz to niewielkie spadki cen wywołane podwyższeniem stóp procentowych czy jakimś wydarzeniem, które obniży optymizm Polaków.

- Istnieje wiele czynników, które mogłyby zatrzymać trend wzrostowy na rynku nieruchomości. Może to być np. duża podwyżka stóp procentowych, czy wprowadzenie wysokiego podatku katastralnego. Duży wpływ na rynek miałoby też obniżenie się popytu na mieszkania np. w wyniku znaczącego pogorszenia się sytuacji gospodarczej, czy dużego odpływu imigrantów. To ostatnie mogłoby wręcz zmusić część inwestorów do sprzedaży mieszkań kupionych na wynajem i wywołać znaczące spadki cen.

Dr Marcin Mazurek, starszy ekonomista mBanku: - Uważamy, że w 2020 roku ceny nieruchomości będą nadal rosły, choć wolniej; coś w rodzaju stabilizacji też nie byłoby zaskoczeniem. Powtarzamy jednak to, co piszemy od dłuższego czasu - bez silnych podwyżek stóp, spowolnienia PKB oraz istotnie niższej dynamiki płac prawdopodobieństwo wejścia rynku nieruchomości w spadkową fazę jest niskie. Nie wypowiadamy się na temat determinantów cen konkretnych nieruchomości, bo analizujemy gospodarkę z perspektywy makroekonomicznej.

Bujak: - Dotychczasowy wzrost cen mieszkań z uwagi na prawdopodobne pogorszenie nastrojów konsumenckich w warunkach spowolnienia gospodarczego, może być wolniejszy w drugiej połowie 2020 roku (w granicach 5-12 proc.). Wzrost oferty deweloperskiej na przełomie 2020/2021 (widoczny w dużej ofercie mieszkań z terminem oddania do użytku po 2020 roku) wraz z obserwowanym pod koniec 2019 roku ponownym wzrostem liczby pozwoleń na budowę mieszkań może się zbiec z ostrożniejszymi decyzjami zakupu mieszkań przy umiarkowanym spowolnieniu gospodarczym.

- Spowolnienie wzrostu cen mogłoby być większe, gdyby głębsze spowolnienie gospodarcze skutkowało spadkiem dochodów ludności, wzrostem obciążeń podatkowych, większym bezrobociem oraz zaostrzeniem polityki kredytowej. Pogorszenie nastrojów konsumenckich przełożyłoby się na ograniczenie zakupów mieszkań. Głębsze wyhamowanie wzrostu cen nastąpiłby również, gdyby zmalała opłacalność wynajmu mieszkań, gdy dużej podaży mieszkań towarzyszyłby spadek popytu na wynajem mieszkań przy schłodzeniu rynku pracy i/lub dużym odpływie tymczasowych pracowników zagranicznych. Negatywnie na rynek wynajmu może też wpłynąć zaostrzenie regulacji dotyczących wynajmu krótkoterminowego.

Czerniak: - Dotychczasowy wzrost cen wynikał przede wszystkim z szybkiego wzrostu dochodów i malejących realnych stóp procentowych (oprocentowanie bankowe pomniejszone o inflację), a także braku innej równie dobrej alternatywy inwestycyjnej dla osób z odłożonymi oszczędnościami. Warszawska giełda jest bowiem od kilku lat w kiepskiej kondycji, a lokowanie pieniędzy za granicą jest dla większości indywidualnych inwestorów zbyt ryzykowne. W ostatnich kwartałach ceny zaczęły jednak rosnąć szybciej niż wynikałoby to wyłącznie z oddziaływania wymienionych powyżej czynników. W rezultacie szereg wskaźników baniek cenowy zaczęło sygnalizować występowanie takiego zjawiska. Co kluczowe, znacząco zaczęła rosnąć relacja cen mieszkań do wysokości czynszu za najem, co sugeruje przewartościowanie tych pierwszych.

Furga: - Tak, jest uzasadniony głównie przez niskie stopy procentowe i wzrost czynszów wynajmu wywołujące wzrost popytu na mieszkania , a także rosnące koszty budowy mieszkań i ograniczoną dostępność gruntów pod zabudowę usztywniającą podaż.  Wzrost cen wynika także ze wzrostu ryzyka deweloperów i kosztów produkcji mieszkań oraz z wysokiego popytu związanego z rosnącymi płacami, niskimi stopami procentowymi i szeroko dostępnymi kredytami itd., oferta się kurczy, podaż nie nadąża za popytem, więc naturalnym zjawiskiem jest w takiej sytuacji wzrost cen.

Sadowski: - Tak, wynika on m. in. z niskich stóp procentowych.

Mieszkania na wynajem stały się atrakcyjną lokatą kapitału i m. in. to winduje ich ceny.Znaczenie ma też rosnący koszt ich budowy, czy coraz wyższe dochody nabywców. Dostępność mieszkań od 2013 r. jest bardzo podobna. Żeby kupić 50 m kw. w dużym mieście potrzeba ok. 100 średnich pensji netto. Nie był to więc wzrost nadmierny, jak miało to miejsce w 2007 r. Wtedy trzeba było aż 180 średnich pensji.

Mazurek: - Ceny w 2019 roku przyspieszyły nawet silniej niż się spodziewaliśmy. Było to naszym zdaniem pokłosiem wciąż wysokiej dostępności kredytowej mieszkań i ograniczeń podażowych, które zintensyfikowały się (przejściowo) właśnie w 2019 roku. Naszym zdaniem ograniczenia podażowe widać też w przeniesieniu się wysokich wzrostów cen na rynek wtórny - tam było trochę taniej i dostępniej; ergo ceny się nieco zbliżyły, co jest normalnym zjawiskiem, co wymagało szybszych wzrostów po stronie niskich cen (rynek wtórny).

Bujak: - Bańka na rynku nieruchomości w Polsce - hasło często przywoływane ostatnio z wykorzystaniem analogii do lat 2006-2007 - w naszej ocenie nie ma miejsca. Przez bańkę na rynku nieruchomości rozumie się zazwyczaj sytuację, gdy wzrost cen wywołuje dodatkowy popyt inwestycyjny i spekulacyjny oraz samosprawdzającą się prognozę w postaci dalszego wzrostu cen, a mechanizm ten wspiera boom kredytowy, często z luzowaniem polityki kredytowej banków. Taka sytuacja w Polsce obecnie nie występuje i nie zmierzamy w takim kierunku. Popyt inwestycyjny jest finansowany środkami własnymi ludności, generalnie są to zakupy 1-2 mieszkań jako formy długoterminowej inwestycji alternatywnej wobec aktywów finansowych. Polityka kredytowa banków w zakresie finansowania mieszkań jest ostrożna; monitoring prowadzony przez NBP sygnalizuje napięcia na rynku, ale nie kwalifikuje sytuacji jako bańki cenowej.

Czerniak: - Obecna sytuacja rynkowa jest idealnym środowiskiem inkubacyjnym dla powstania bańki cenowej - mamy niskie stopy procentowe, bardzo dobre nastroje konsumenckie, ciągle duży niedobór lokali mieszkalnych, brak alternatywnych możliwości inwestycyjnych, a także szereg cech społeczno-kulturowych, które sprzyjają formowaniu nadmiernie optymistycznych oczekiwań co do wzrostu cen mieszkań w przyszłości. Jednakże, jeżeli bańka cenowa zaczęła narastać, to jest ona jeszcze stosunkowo mała i nie wszystkie wskaźniki sygnalizują jej występowanie. Dlatego dopiero lata 2020/21 pokażą, czy bańka cenowa się w pełni uformowała. Jeżeli tak będzie, to kolejne lata przyniosą poważny kryzys gospodarczy - z wystąpieniem recesji włącznie.

Furga: - W chwili obecnej trudno jest mówić o bańce - ceny mieszkań nie wydają się oderwane od ich wartości (to widać zwłaszcza na rynku pierwotnym) a na rynku nie obserwujemy irracjonalnych zachowań jego uczestników. Sytuacja jest diametralnie różna od poprzedzającej bańkę cenową sprzed 11 lat. Wzrosty cen są uzasadnione i realnie wcale nie tak duże jak się powszechnie uważa, a niedobór mieszkań w Polsce nadal jest wysoki.

Sadowski: - Wzrost cen nie był tak duży, aby można było mówić o bańce. Od 2013 r. ceny rosną w tempie zbliżonym do średniej w UE.

Mazurek: - Wolimy unikać dyskusji w kontekście "bańka" i "nie-bańka", bo wymagałoby to definicji, czym takowa bańka miałaby być (a najłatwiej definiuje się ją ex post). Naszym zdaniem ceny nieruchomości rosną niewiele szybciej od płac nominalnych, a dominującą formą zakupu nie jest kredyt. Tym samym wnioskowanie o tym, czy oderwały się od fundamentów na podstawie samego tempa wzrostu cen jest mylące. Skupmy się wiec po prostu na faktach dotyczących rynku nieruchomości i cenach mieszkań, bez wartościowania i próby nazwania tego, co widzimy.

Bujak: - Zróżnicowanie cen mieszkań zależnie od lokalizacji szczegółowej (w budynku, osiedlu itp.), jak i regionalnej (miejscowość, region), czy jakości zasobu jest trwałą cechą tego rynku. Trudno oczekiwać, by w przyszłości nastąpiły w tym zakresie zasadnicze zmiany.  Można natomiast,  w kontekście ostatnio ożywionej dyskusji dotyczącej nasilających się zmian klimatycznych, snuć refleksje dotyczące ewentualnych skutków zmaterializowania się długookresowych, negatywnych scenariuszy dla rynku nieruchomości. W regionach wrażliwych, narażonych na anomalie pogodowe można np. oczekiwać mniejszego popytu na nieruchomości (jeśli uwzględnić dużą częstość zjawiska już w pamięci jednego pokolenia), spadku cen nieruchomości w regionach zagrożonych, czy odczuwalnego wzrostu renty gruntowej (i cen mieszkań) w bezpiecznych lokalizacjach (przy ograniczeniu obszarów dostępnych dla budownictwa mieszkaniowego).

Czerniak: - Najszybszy wzrost zróżnicowania cen mamy już za sobą. To były głównie lata dwutysięczne, kiedy powstały takie enklawy cenowe jak warszawskie Powiśle czy centrum Sopotu, gdzie ceny potrafiły osiągać wielokrotność tych notowanych w odległości nawet 10-15 min jazdy środkami komunikacji miejskiej. Ewentualne dalsze wzrosty nierówności cenowych będą przede wszystkim wynikiem złej polityki urbanistycznej miast. Dobry i równomiernie rozłożony dostęp do komunikacji, usług komunalnych i parków, a także zapewnienie poczucia bezpieczeństwa powinny zapewnić równy wzrost cen w poszczególnych lokalizacjach.

Furga: - Na rynku mamy już do czynienia ze znacznym zróżnicowaniem cen nieruchomości i wydaje się, że nie powinno dojść do jeszcze głębszego rozwarstwienia, pod warunkiem jednak, że nie będziemy mieli do czynienia z nowymi czynnikami kształtowania cen. Można spodziewać się, że jeśli np. banki nie będą (lub będą, ale na gorszych warunkach) finansować zakupu nieruchomości nieefektywnych energetycznie lub w życie wejdą przepisy w istotnym stopniu zmieniające sytuację właścicieli tego typu nieruchomości (koszty utrzymania nieruchomości, podatki) to do dalszego rozwarstwienia cen może dojść.

Sadowski: - Zdecydowanie tak. Mniejsze miasta niestety wyludniają się. W miarę jak będą odchodziły osoby urodzone w czasie powojennego wyżu, to w wielu mniejszych miastach będzie wiele mieszkań, w których nie będzie miał kto mieszkać. Odbije się to oczywiście na cenach.  W rozwijających się miastach ceny będą zdecydowanie wyższe. Może dojść do tego, że w części miast ceny będą rosły, a innych będą mocno spadały. Oczywiście na ceny duży wpływ będzie miała lokalizacja czy jakość lokali.

Odpowiedzi zebrała Monika Krześniak-Sajewicz