Apartamenty na Śląsku, klitki w Krakowie
Banki chcą pożyczyć statystycznej rodzinie w Katowicach kwotę wystarczającą na zakup mieszkania o powierzchni aż 123 m kw. W Krakowie i Sopocie byłoby to o ponad połowę mniej. Paradoksalnie im większe miasto i zarobki, tym mniejszy lokal można kupić.
O tym, jak drogie są mieszkania w danym miejscu dobitnie świadczy stosunek zarobków do ceny przeciętnego lokalu. Jak wynika z badań przeprowadzonych przez Home Broker, trzy na cztery mieszkania są w Polsce kupowane z pomocą kredytu. Wydaje się więc że, bardziej adekwatnym miernikiem dostępności własnego M wydaje się wskaźnik powierzchni przeciętnego mieszkania, jakie można kupić za zdolność kredytową.
Badanie zdolności kredytowej zostało przeprowadzone w 22 bankach dla trzyosobowej rodziny. Przyjęto ponadto optymistyczne założenie, że obie osoby dorosłe pracują i osiągają dochody z tytułu umowy o pracę na czas nieokreślony na poziomie średniej w danym mieście. Dodatkowo rodzina posiadała na utrzymaniu jeden samochód, a kredyt zaciągany był na 30 lat przy założeniu rat równych i z możliwie niskim wkładem własnym.
Przeciętna zdolność kredytowa w złotych jest o 20 proc. wyższa niż w przypadku kredytu we wspólnej walucie. Można ten wynik łączyć z regulacją wprowadzoną rekomendacją S. W przebadanych 15 miastach najniższą zdolność kredytową posiadałaby modelowa rodzina w Bydgoszczy, gdzie poziom dochodów jest najniższy.
Byłoby to przeciętnie 365 tys. zł w rodzimej walucie i 305 tys. zł w euro. Na drugim biegunie znajduje się Warszawa. Trzyosobowa rodzina mogłyby tu liczyć odpowiednio na 613 tys. zł kredytu w złotych i 502 tys. zł we wspólnej walucie, ponieważ dochody są tu najwyższe.
Za przeciętną zdolność kredytową w złotych trzyosobowa rodzina może kupić lokal o średniej powierzchni 74 m kw. Wyniki wskazują na ogromne dysproporcje między poszczególnymi miastami w kraju. Na przykład w Katowicach modelowa rodzina mogłaby sobie pozwolić na zakup 123 m kw. przeciętnego mieszkania.
Oznacza to, że poziom cen w stolicy województwa śląskiego jest relatywnie niski w porównaniu do możliwości nabywczych mieszkańców. Jak niski? Przyjmując, że zachowane byłyby katowickie relacje zdolności kredytowej i cen mieszkań, to przeciętny metr kwadratowy w Warszawie kosztowałby 4980 zł, we Wrocławiu 3550 zł, w Krakowie 3370 zł, a w Poznaniu 3620 zł. To często o prawie połowę mniej, niż obecne ceny.
Na drugim biegunie znajduje się Sopot , gdzie ze względu na prestiżową lokalizację średnie ceny nieruchomości należą do najwyższych w kraju. Dochody mieszkańców nie są jednak aż tak wysokie, aby konstytuowało to obserwowane tam ceny nieruchomości. Przeciętne wynagrodzenie netto w przyjętym modelu rodziny wynosi bowiem 5 550 zł miesięcznie, co plasuje Sopot pomiędzy poziomem wynagrodzeń Gdańska i Gdyni. Za przeciętną zdolność kredytową modelowa rodzina może tu kupić mieszkanie o powierzchni 52 m kw., czyli przeważnie dwupokojowe.
Znaczy to, że poziom cen w Sopocie jest relatywnie wysoki w porównaniu do możliwości nabywczych mieszkańców. Jak wysoki? Przyjmując, że zachowane byłyby sopockie relacje zdolności kredytowej i cen mieszkań, to przeciętny metr kwadratowy w Warszawie kosztowałby 11 830 zł, we Wrocławiu 8420 zł, w Krakowie 8010 zł, a w Poznaniu 8600 zł. Oznaczałoby to wzrost cen w tych miastach od 3 do 28 proc. względem obecnego poziomu.
Podobnie jak w Sopocie, tak i w Krakowie modelowa rodzina za przeciętną zdolność kredytową mogłaby pozwolić sobie na zakup mieszkania o relatywnie małej powierzchni. Byłoby to niewiele ponad 53 m kw. Ceny nieruchomości są więc w Krakowie wysokie w porównaniu do możliwości finansowych mieszkańców. Warto też zauważyć że dochody, które warunkują wysokość zdolności kredytowej, są w stolicy Małopolski pomiędzy poziomem Rzeszowa i Szczecina. Niestety, ceny nieruchomości są w Krakowie o ponad połowę wyższe niż w tych miastach.
Sześć miast, w których modelowa rodzina może kupić mieszkanie większe od średniej, posiada przeciętną liczbę mieszkańców na poziomie 291 tys., wśród których przeciętne zarobki netto wynoszą 2,5 tys. zł miesięcznie. Do miast tych należą, oprócz Katowic, także Rzeszów, Szczecin, Toruń, Bydgoszcz i Białystok. W pozostałych dziewięciu miastach modelowa rodzina mogłaby kupić mieszkanie o powierzchni mniejszej niż 74 m kw.
Średnia liczba mieszkańców w tej grupie miast wynosi przeszło 610 tys., wśród których przeciętne zarobki wynoszą 2,7 tys. zł. Wbrew obiegowej opinii, statystyczny mieszkaniec dużego miasta, pomimo relatywnie wyższych dochodów, może sobie pozwolić na zakup mniejszego mieszkania.
Bartosz Turek
Chcesz kupić/sprzedać mieszkanie? Przejrzyj oferty w serwisie Nieruchomości INTERIA.PL
