Bez dobrego sąsiedztwa ciężko zalegalizować samowolę budowlaną

Decyzja ustalająca warunki zabudowy i zagospodarowania terenu ustala warunki zmiany sposobu zagospodarowania terenu poprzez budowę obiektu budowlanego lub wykonanie na danym terenie innych robót budowlanych. Wydawana jest tylko dla terenów, na których nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Celem tej decyzji jest więc przede wszystkim ustalenie, czy dane zamierzenie budowlane nie naruszy ładu przestrzennego, który powinien panować w danej okolicy - wyjaśnia Bartłomiej Kuźniar z portalu www.dzialkanadmorzem.pl.

Przy jej wydawaniu wójt, burmistrz lub prezydent miasta kieruje się przesłankami zawartymi w art. 61 ustawy z 27 marca 2003 o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Według tych dyrektyw, aby było możliwe ustalenie warunków zabudowy muszą zaistnieć wszystkie spośród wymienionych tam warunków: działka musi mieć zapewniony dostęp do drogi publicznej; nie może być terenem, dla którego wymagane jest uzyskanie zgody na odrolnienie; istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu musi być wystarczające dla danego zamierzenia budowlanego; decyzja musi być zgodna z przepisami odrębnymi; co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, musi być zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Jeśli zatem przeprowadzenie planowanego przedsięwzięcia spowoduje powstanie dysonansu budowlanego wśród dominującej w sąsiedztwie zabudowy naruszona zostanie tzw. zasada dobrego sąsiedztwa.

Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym definitywnie wyklucza możliwość powstania na danym terenie obiektu, który miałby pełnić funkcję niezgodną z funkcją już istniejących budynków. Obowiązująca (na terenach, dla których nie został uchwalony plan) zasada konieczności dopasowania nowej zabudowy do tej już istniejącej ma zapobiec chaosowi przestrzennemu i pozwolić na zachowanie ładu i dobrej organizacji całostek urbanizacyjnych.

W konsekwencji, jednym z najczęstszych powodów dla odmowy wydania inwestorowi warunków zabudowy jest właśnie naruszenie zasady dobrego sąsiedztwa. Dlatego warto przy poszukiwaniu gruntów pod inwestycję lub budownictwo mieszkaniowe pamiętać o jej obowiązywaniu oraz mieć na uwadze, że jej naruszenie może całkowicie zablokować lub znacznie ograniczyć nasze zamierzenie budowlane - radzi Bartłomiej Kuźniar.

Nowa budowla, co do zasady, nie może powodować dysonansu funkcjonalnego otoczenia, nie może zaburzyć harmonijnej całości, czy naruszyć wykształconych już relacji środowiskowych.

Nie może ani swoją aparycją, ani przeznaczeniem naruszyć ładu przestrzennego - dlatego przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy organy powołują się na pojęcie "działki sąsiedniej" oraz na sposób w jaki została ona zagospodarowana.

Warto jednak pamiętać, że pojęcie działki sąsiedniej nie odnosi się tylko i wyłącznie do działki graniczącej bezpośrednio z tą uwzględnioną we wniosku o wydanie warunków zabudowy. Pojęcie to odnieść należy do obszaru, który z jakiś względów może zostać uznany za urbanistyczną całość.

W myśl bowiem Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - przy ustalaniu zasad dobrego sąsiedztwa wyznacza się tzw. obszar analizowany ze wszystkich stron działki.

O tym jak duże znaczenie odgrywa w procesie budowlanym zasada dobrego sąsiedztwa przekonał się pewien inwestor, który chciał zalegalizować powstałą niezgodnie z prawem zabudowę letniskową - zob. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 9 września 2017 roku, sygnatura akt: II SA/Po 512/17. Nieruchomość położona była na obszarze nieobjętym planem miejscowym, a więc należało przed przeprowadzeniem zamierzenia budowlanego wystąpić o uzyskanie warunków zabudowy. Dlatego właśnie w trakcie postępowania legalizacyjnego odwołano się do obowiązującej przy tej decyzji administracyjnej zasady dobrego sąsiedztwa. Jednak w omawianym tu przypadku sąsiednie obszary, czyli tzw. obszar analizowany, również został zabudowany bez odpowiednich decyzji prawnych, a więc również znajdowały się tam samowole budowlane.

Ustalono zatem, że takie sąsiedztwo nie może stanowić punktu odniesienia dla legalizacji samowoli - informuje Bartłomiej Kuźniar. Nie została spełniona zatem zasada dobrego sąsiedztwa, ponieważ nie można na podstawie obecnego stanu faktycznego określić obowiązujących norm zabudowy, ani wymagań, które musiała by samowola spełnić.

W konsekwencji - zgodnie z wyrokiem WSA - zabudową istniejącą w obszarze analizowanym na potrzeby wydania warunków zabudowy może być jedynie zabudowa powstała w sposób legalny.

Bartłomiej Kuźniar

koordynator projektów inwestycyjnych Saveinvest