Bonifikata zostanie w kieszeni

Sejm uchwalił w ubiegłym tygodniu nowelizację ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004 r. nr 261, poz. 2603 z późn. zm.). Zmienione przepisy przewidują m.in. zwiększenie swobody w obrocie nieruchomościami, w tym mieszkaniami komunalnymi.

O zwrocie zadecyduje gmina

Dziś osoby, które zakupiły mieszkania komunalne po preferencyjnych cenach, nie mogą odsprzedawać lokali przez co najmniej pięć lat. W przeciwnym razie zbywca ma obowiązek zwrotu udzielonej mu bonifikaty. Nowelizacja ustawy przewiduje jednak, że żądanie zwrotu w przypadku wtórnego zbycia nieruchomości wykupionej z zasobów jednostek samorządu terytorialnego lub Skarbu Państwa będzie fakultatywne, a nie obligatoryjne, jak to wynika z aktualnie obowiązujących przepisów. W szczególnie uzasadnionych przypadkach organ stanowiący (czyli wojewoda, w przypadku nieruchomości Skarbu Państwa, albo rada gminy, rada powiatu lub sejmik województwa, w przypadku nieruchomości jednostek samorządu terytorialnego) będzie wyrażać zgodę na odstąpienie od żądania zwrotu udzielonej bonifikaty.

- Zmiana jest niezwykle potrzebna, bo taka regulacja pozwoli na lepsze wykorzystanie istniejących zasobów mieszkaniowych - mówi Bronisław Dutka, poseł PSL.

Udział w gruncie

Nowelizacja przewiduje też, że udzielana przez gminy bonifikata powinna obejmować w każdym przypadku nie tylko cenę lokalu, ale i cenę udziału w prawie własności gruntu. W przypadkach, gdy udział obejmuje prawo użytkowania wieczystego, bonifikata powinna obejmować pierwszą opłatę z tego tytułu. Rozwiązania te odpowiadają regulacjom zawartym w ustawie o własności lokali, która przewiduje, że sprzedaż lokalu wiąże się ze sprzedażą udziału w nieruchomości wspólnej (czyli w gruncie oraz częściach budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali) jako prawa związanego z własnością lokalu.

- Niestety, praktyka organów udzielających bonifikat bywała różna. Jedne udzielały zniżek na udziały w gruncie, inne nie. Dlatego jednoznacznie wskazaliśmy w ustawie, że bonifikata udzielana od ceny lokalu obejmuje wszystkie jej składniki w jednakowej wysokości - mówi poseł Dutka.

Bonifikata zostanie w kieszeni

Nowe przepisy będą, podobnie jak i obecnie obowiązujące, pozwalały na zbycie lokalu na rzecz osoby bliskiej bez konieczności zwrotu bonifikaty. Udzielona zniżka nie przepadnie i gmina nie będzie mogła domagać się jej zwrotu, jeśli właściciel zamieni byłe mieszkanie komunalne na inne albo na nieruchomość przeznaczoną lub wykorzystywaną na cele mieszkaniowe.

- Osoby te będą zwolnione z obowiązku zwrotu bonifikaty z mocy ustawy. Nie ma tutaj możliwości podejmowania przez radę gminy lub sejmik województwa innego stanowiska - tłumaczy adwokat Piotr Klepaczko.

Podobnie będzie w przypadku sprzedaży takiego lokalu jeśli środki uzyskane z jego sprzedaży zostaną przeznaczone w ciągu 12 miesięcy na cele mieszkaniowe. O tym, czy odstąpić od żądania zwrotu bonifikaty w razie przekroczenia ustawowych terminów także w innych sytuacjach, zadecyduje rada gminy, wojewoda, rady lub sejmik województwa.

Ograniczenia nie dla bliskich

Pięcioletnie ograniczenie możliwości sprzedaży byłych mieszkań komunalnych nie dotyczy zbycia na rzecz osób bliskich. Tych z kolei w świetle obowiązujących jeszcze regulacji ustawy o gospodarce nieruchomościami nie wiążą żadne terminy, w związku z czym mogą od razu bezkarnie pozbyć się go za kilka albo nawet kilkunastokrotnie wyższą cenę, bez obowiązku zwrotu bonifikaty.

- Bonifikata wówczas nie przepada, bo w razie dalszego zbywania mieszkań przez osobę bliską gmina nie ma możliwości wyegzekwowania różnicy w cenie. Nowi właściciele lokali komunalnych nieruchomości mogą zarobić w ten sposób od kilkudziesięciu do kilkuset tysięcy złotych - wyjaśnia Jerzy Sypniewski, kierownik wydziału do spraw lokalowych w Urzędzie Miasta w Gnieźnie.

- Jest to wynik błędu ustawodawcy, który zostaje teraz naprawiony w uchwalonej nowelizacji. Nowe przepisy mają objąć pięcioletnimi ograniczeniami także grupę osób bliskich, na rzecz których przeniesiono własność lokalu należącego niegdyś do gminy - mówi mecenas Klepaczko.

Sprzedaż z luką w prawie

Ustawa o gospodarce nieruchomościami zezwala gminom na sprzedaż lokali mieszkalnych po zaniżonych cenach. O wysokości bonifikaty decydują radni w drodze uchwały. W zależności od miejscowości i przyjętych kryteriów zbywania, można je nabyć za kwotę od 1 do 70 proc. ich rzeczywistej wartości rynkowej.

Każdy akt notarialny dotyczący sprzedaży lokalu komunalnego wpływa do urzędu miasta. Notariusz ma obowiązek wskazania w nim, na czyją rzecz przechodzi mieszkanie. Musi też ustalić stopień pokrewieństwa nabywcy. Następnie ma 30 dni na dostarczenie dokumentu do urzędu gminy. W gminach prowadzone są specjalne ewidencje, dzięki którym można na bieżąco monitorować los sprzedanych przez gminę mieszkań. Gdy mieszkanie zostanie sprzedane osobie obcej przed upływem pięciu lat, automatycznie wszczyna się postępowanie o zwrot bonifikaty. Gorzej, gdy zostanie ono darowane osobie bliskiej i następnie przez nią sprzedane. Wtedy gmina ma związane ręce, gdyż obecne prawo nie daje jej możliwości ubiegania się o zwrot pieniędzy.

PRZYKŁAD:

MIESZKANIE W SPADKU

Spadkodawczyni umową z dnia 30 sierpnia 1999 r. sporządzoną w formie aktu notarialnego nabyła od gminy R. odrębną własność lokalu położonego w Z. przy ul. Ł. nr 4 z udzieleniem jej 30-proc. bonifikaty od ustalonej ceny. Umowa zawierała zgodne z treścią art. 68 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami zastrzeżenie obowiązku zwrotu kwoty udzielonej bonifikaty. Spadkobiercy darowali swoje udziały w tej nieruchomości lokalowej współspadkobiercy pozwanego, który umową z dnia 19 kwietnia 2001 r. sprzedał ją osobie spoza kręgu jego bliskich w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami. Gmina wystąpiła o zwrot bonifikaty w kwocie 5733,70 zł. Spadkobierca będzie musiał ją zwrócić.
Podstawa prawna

? Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004 r. nr 261, poz. 2603 z późn. zm.).

? Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2000 r.

Adam Makosz