Budowa domu - jeden czy wielu wykonawców?

Budowa domu jednorodzinnego to trudne przedsięwzięcie logistyczne. Wymaga odpowiedniego przygotowania i zatrudnienia sprawdzonych fachowców.

Inwestor może poprowadzić budowę na wiele sposobów. Wybór powinien być uzależniony od zakładanego budżetu inwestycyjnego, wiedzy budowlanej posiadanej przez inwestora oraz oczekiwanego czasu wykonania inwestycji. Wśród najpopularniejszych sposobów prowadzenia budowy wyróżniamy:

- system gospodarczy - zakłada, że inwestor sam nabywa potrzebne materiały, zatrudnia mniejszych podwykonawców i kierownika budowy. Łatwiejsze prace budowlane wykonuje samodzielnie, co pozwala na wygenerowanie dodatkowych oszczędności. Budowa realizowana systemem gospodarczym przeważnie trwa dwa do trzech lat. Jest dla inwestora bardzo czasochłonna, wymaga dużej wiedzy oraz zaangażowania. Jednak jej największym atutem jest stosunkowo niski koszt budowy. Szacujemy, że dom wybudowany systemem gospodarczym może być o kilka bądź nawet kilkanaście procent tańszy niż jego odpowiedniki wykonywane systemami alternatywnymi. Przy wyborze podwykonawców warto porównać oferty przynajmniej kilku firm - można je otrzymać bezpłatnie po wypełnieniu tego formularza.

- system zlecony (zatrudnienie generalnego wykonawcy) - dla inwestora jest to najwygodniejszy, ale jednocześnie najdroższy system prowadzenia budowy. Zatrudnienie generalnego wykonawcy przenosi na niego wszystkie obowiązki budowlane (od prostych robót po zapewnienie odpowiedniego nadzoru budowlanego). Zatrudnienie jednego wykonawcy będzie też dla inwestora najbezpieczniejszym rozwiązaniem. To generalny inwestor odpowiada za przestrzeganie terminów prac, norm i technologii budowlanych. Budowa systemem zleconym może być też znacznie krótsza w wykonaniu niż realizacje tworzone systemem gospodarczym. Jest to dobre rozwiązanie dla inwestorów, którym zależy na oszczędności czasu. Generalny inwestor powinien posiadać odpowiednie zaplecze technologiczne i zatrudniać wykwalifikowanych pracowników. Przed podpisaniem umowy warto sprawdzić doświadczenie oraz kompetencje wykonawcy. Dobrym pomysłem będzie także zatrudnienie inspektora nadzoru inwestorskiego, który na bieżąco kontroluje postępy na placu budowy. Do jego zadań należy także kontrola kosztorysu inwestycyjnego oraz terminów wykonywania poszczególnych etapów budowy.

- system kontraktowy (kilku wykonawców) - system kontraktowy oznacza zatrudnienie kilku mniejszych wykonawców, którzy specjalizują się w danych pracach budowlanych. Inwestor musi zaangażować się w wybór odpowiednich ekip, ustalenie terminów, a czasem nawet dostarczenie materiałów na miejsce budowy. System kontraktowy nieco przypomina budowę systemem gospodarczym. Jednak jest dla inwestora mniej skomplikowany (bowiem nie musi osobiście nadzorować wszystkich prac). Wykonawcy są odpowiedzialni za zatrudnienie pracowników, dotrzymanie wszystkich terminów i przeprowadzenie budowy zgodnie z normami. Niestety każde opóźnienie jednego wykonawcy może pociągnąć za sobą opóźnienie kolejnych ekip budowlanych. Budowa domu jednorodzinnego systemem kontraktowym trwa przeważnie przynajmniej rok (tyle zajmuje doprowadzenie nieruchomości do stanu surowego zamkniętego). Wykończenie budynku wykonuje się w kolejnym sezonie, zatem doprowadzenie budynku do stanu pod klucz zajmuje ok. 2 lata.

Zatrudnienie kilku wykonawców może być korzystne z ekonomicznego punktu widzenia. System kontraktowy powinien być nieznacznie tańszy niż budowa wykonana przez generalnego wykonawcę. Jednak oszczędności nie są pewne, bowiem zatrudnienie kilku wykonawców niesie ze sobą znacznie większe ryzyko. Każda kolejna ekipa może stwierdzić, że nieprawidłowości budowy wynikają z działań poprzedniego wykonawcy. Jeśli nad całością prac nie będzie czuwał inspektor nadzoru inwestorskiego, owa sytuacja będzie trudna do wyjaśnienia. Ewentualne wątpliwości pociągną za sobą dodatkowe opóźnienia, a także związane z nimi koszty. W rzeczywistości niewielu inwestorów decyduje się na zatrudnienie inspektora (ze względu na dodatkowe wydatki), a kwestie sporne muszą być niejednokrotnie rozstrzygane na drodze sądowej.

Warto też porównać oferty przynajmniej z kilku firm. Jeżeli nie chcemy składać do każdej osobnego zapytania, warto wypełnić taki formularz i opisać potrzebne prace. Otrzymamy oferty od firm, które będą gotowe zrealizować to zlecenie.

Wybór odpowiedniego wykonawcy wymaga od inwestora czasu. Dlatego poszukiwania warto rozpocząć przynajmniej na kilka miesięcy przed planowanym rozpoczęciem inwestycji. Bardzo ważnym kryterium wyboru jest wstępna rozmowa z firmą budowlaną. Zalecamy, by przeprowadzić ją w obecności osoby doświadczonej (np. inwestora nadzoru inwestycyjnego). Fachowiec z pewnością zada kilka pytań dotyczących technologii budowy, a odpowiedzi będą świadczyły o kompetencjach potencjalnego wykonawcy. Pamiętajmy też żeby nie podpisywać przedwcześnie żadnej umowy. Wszystkie formalności dopełniajmy dopiero po uzyskaniu pozwolenia bądź po zgłoszeniu zamiaru budowy.

Podczas wyboru wykonawcy zwróćmy szczególną uwagę na liczbę i kwalifikacje pracowników. Bardzo ważne będą różnego typu uprawnienia budowlane i instalatorskie. Potencjalny wykonawca musi też dysponować wpisem do ewidencji działalności gospodarczej. Jeśli chcemy podpisać umowę ze spółką handlową warto sprawdzić wpis z rejestru handlowego. W rejestrze znajdują się najważniejsze dane firmy (kapitał zakładowy, zakres działalności itp.). Dla inwestora będzie to przydatne źródło informacji, które może potwierdzić wiarygodność potencjalnego wykonawcy.

Jeśli zależy nam na szybkim przeprowadzeniu budowy zapytajmy też o zaplecze technologiczne. Dobrze przygotowany wykonawca będzie posiadał przynajmniej podstawowe narzędzia budowlane. Mniej doświadczone firmy często wypożyczają sprzęt, jednak może się to wiązać z dodatkowymi opóźnieniami na placu budowy.

Oba rozwiązania mają swoje wady oraz zalety. Największą zaletą zatrudnienia jednego wykonawcy jest komfort inwestora. Inwestycje budowane przez generalnego wykonawcę z reguły są najmniej czasochłonne. Zatrudnienie jednej ekipy minimalizuje ryzyko opóźnień budowlanych. Jest to korzystna sytuacja dla inwestorów, którzy posiłkują się kredytem hipotecznym. W przypadku kredytobiorców harmonogram prac budowlanych odgrywa bardzo duże znaczenie. Każde opóźnienie na placu budowy może się wiązać z problemami na linii bank - kredytobiorca.

Budowa powierzona generalnemu wykonawcy jest dla inwestora bardzo wygodnym rozwiązaniem. Nie wiąże się z koniecznością kontrolowania placu budowy i eliminuje wszystkie zmartwienia związane z poszczególnymi etapami prac. Po podpisaniu umowy inwestor musi jedynie finansować budowę, a po jej zakończeniu dokonać odbioru. Podczas odbioru budynku otrzymuje pełną dokumentację z przebiegu prac budowlanych. Nie musi angażować się w zakup materiałów ani zatrudnianie dodatkowych podwykonawców. Jednak taki komfort wiąże się z podniesieniem kosztów inwestycyjnych. Zatem nie dziwi fakt, że większość inwestorów nadal decyduje się na budowę systemem gospodarczym bądź kontraktowym. Zatrudnienie kilku wykonawców może być nieco bardziej ryzykowne i wymaga od inwestora znacznie większego zaangażowania. Jednak pozwala na poczynienie odczuwalnych oszczędności.

Nie można jednoznacznie określić, który system prowadzenia budowy jest lepszy. Warto rozważyć wszystkie korzyści i zagrożenia wynikające z każdego rozwiązania. Ostateczna decyzja powinna być ustalona w oparciu o możliwości finansowe inwestora oraz o wolny czas, którym dysponuje.