Budowa domu na działce rolnej - mnóstwo formalności i spore opłaty

Nie można zaprzeczyć, że działki rolne są dużo tańsze od budowlanych. Dzięki temu koszty inwestycji polegającej na budowie domu już na wstępie można znacznie obniżyć. Jeśli jednak masz w planach budowę wymarzonego domu na takiej działce, musisz przygotować się na długotrwałą procedurę zmiany jej przeznaczenia i wyłączenia z produkcji rolnej. Jedynie działki położone w granicach miast są zwolnione z obowiązku odrolnienia.

Pierwszą rzeczą powinno być sprawdzenie, czy gmina, na terenie której położona jest działka, posiada miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Jeśli tak, należy wystąpić do gminnego wydziału geodezji i gospodarki przestrzennej o zmianę przeznaczenia gruntu w planie na cele nierolnicze. Następuje to w drodze uchwały rady gminy. Nie mamy jednak żadnej gwarancji, że gmina uwzględni nasz wniosek. Dodatkowo żadne przepisy nie regulują terminu, w jakim wniosek powinien zostać rozpatrzony. Z tego względu cała procedura może trwać bardzo długo.

W przypadku gdy teren, na którym leży działka, nie jest objęty miejscowym planem, konieczne jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że jeśli ziemia ma wysoką klasę bonitacyjną (III lub wyższą), jej odrolnienie może okazać się niemożliwe. Inne wymogi, konieczne aby uzyskać decyzję WZIZT, to dostęp do drogi publicznej, możliwość uzbrojenia oraz "dobre" sąsiedztwo. Ostatnie z pojęć oznacza, że co najmniej jedna z sąsiadujących działek jest zabudowana, dzięki czemu możliwe będzie określenie parametrów i sposobu użytkowania nowej zabudowy.

Kolejnym krokiem po odrolnieniu będzie wyłączenie nieruchomości z produkcji rolnej. Wniosek należy złożyć w Wydziale Geodezji lub Gospodarki Nieruchomościami starostwa powiatowego. Potrzebne załączniki to: dokument potwierdzający prawo własności, wypis z planu miejscowego lub decyzja WZIZT, wypis z ewidencji gruntów i budynków wraz z mapą ewidencyjną, a także mapa działki z projektem jej zagospodarowania oraz wskazanym obszarem, który ma zostać wyłączony. Z konieczności ubiegania się o wyłączenie gruntu z produkcji rolnej zwolnione są jedynie użytki rolne klas IV-VI złożone z gleb pochodzenia mineralnego.

Wyłączenie gruntu z produkcji rolnej wiąże się z opłatami. Jest to należność jednorazowa wynosząca, w zależności od klasy gruntu i dotychczasowego przeznaczenia, od 87 435 zł/ha do 437 175 zł/ha, a pomniejszona o wartość rynkową gruntu. W przypadku trwałego wyłączenia należy również wnosić opłaty roczne w wysokości 10 proc. należności, które są ponoszone przez okres 10 lat.

Z obowiązku uiszczania opłat są zwolnieni właściciele działek, zamierzający wybudować dom jednorodzinny, którzy chcą wyłączyć z produkcji rolnej nie więcej niż 5 arów. Jak widać wyłączenie gruntów o dobrej klasie jest nie tylko trudne ze względu na formalności, ale też mało opłacalne finansowo.

Inną możliwością wybudowania domu na działce rolnej jest zabudowa siedliskowa. Dotyczy to jednak wyłącznie osób, które są rolnikami. W świetle prawa rolnikiem jest osoba, która posiada co najmniej 1 ha gruntu oraz ma odpowiednie kwalifikacje. W związku z tym należy mieć wykształcenie rolnicze lub prowadzić gospodarstwo rolne (albo przynajmniej w nim pracować) przez okres minimum 5 lat. Osobom niespełniającym powyższych wymagań pozostaje odrolnienie wybranej działki.

Aleksandra Kubicka, serwis Otodom.pl

Jarosław Mikołaj Skoczeń, Grupa Emmerson S.A.