Deweloperzy nie nadążają z uzupełnianiem oferty, przynajmniej tej przypisanej do największych krajowych rynków nieruchomości
Już od tegorocznego marca pojawiają się sygnały narastającej nierównowagi popytowo-podażowej na pierwotnym rynku mieszkaniowym. O ile wyraźnie widać ją było już w statystykach z marca i kwietnia, to dane z maja pobiły pod tym względem wszelkie rekordy.
Według statystyk portalu RynekPierwotny.pl, w maju wolumen mieszkań sprzedanych na sześciu głównych rynkach kraju był ponad dwukrotnie większy od wolumenu mieszkań wprowadzonych do oferty.
Przy wciąż rekordowym popycie ze strony rodzimych nabywców indywidualnych, do gry włączają się na coraz większą skalę inwestorzy instytucjonalni, w tym renomowane zagraniczne fundusze nieruchomościowe, a w efekcie deweloperzy nie nadążają z uzupełnianiem oferty, przynajmniej tej przypisanej do największych krajowych rynków nieruchomości. Teoretycznie stanowi to nie lada zagrożenie dla stanu koniunktury już w bezpośredniej perspektywie.
Tymczasem publikowane dane sygnalne GUS nie do końca potwierdzają słabnący potencjał inwestycyjny deweloperów, skutkujący niedoborem mieszkań w kilku czołowych metropoliach kraju. W ostatnich miesiącach do najmocniejszych stron przedmiotowych statystyk budownictwa mieszkaniowego należały dane dotyczące nowych pozwoleń na budowę bądź zgłoszeń z projektem budowlanym oraz mieszkań rozpoczętych. Wygląda na to, że tegoroczny maj nie przyniósł wbrew oczekiwaniom zmiany obowiązującej tendencji. Pewne osłabienie o prawdopodobnie przejściowym charakterze widać jedynie w przypadku mieszkań oddanych do użytkowania, których wolumen zniżkował do jednej z najniższych wartości od trzech lat.
W omawianym miesiącu co prawda nie padły kolejne rekordy w pozyskiwaniu nowych pozwoleń czy mieszkań rozpoczętych, ale wyniki dość mocno z nimi korespondujące, odpowiednio na poziomie blisko 30 tys. i 29 tys. Bardzo niska baza wywołana pandemią i ubiegłorocznym lockdownem spowodowała liczony w dziesiątkach procent progres rok do roku, zarówno w przypadku danych miesięcznych jak i za pierwsze pięć miesięcy roku. Tym samym nie ma większego sensu głębsza analiza tego typu różnic, grunt że rynek uległ pełnej odbudowie zanim jeszcze temat COVID-19 został w pełni wyeliminowany z oddziaływania na gospodarkę.
Uwagę zwraca jednak liczba mieszkań rozpoczętych w poprzednim miesiącu przez deweloperów na poziomie ponad 17,5 tys. O ile niespecjalnie należy ekscytować się blisko 3-krotnym wzrostem rok do roku, to jednak sam wolumen jest drugim w historii rynku pierwotnego, po osiągniętym przez deweloperów w tegorocznym marcu na poziomie wyższym o zaledwie kilkaset jednostek. Tymczasem, pomimo tak wyśrubowanego rezultatu, mówi się coraz głośniej o rosnącym niedoborze nowych mieszkań i nienadążaniu przedsiębiorców z uzupełnianiem oferty. Skąd zatem tego typu dysonans?
BIZNES INTERIA na Facebooku i jesteś na bieżąco z najnowszymi wydarzeniami
Statystyki, na podstawie których można wnioskować o pogłębiającej się nierównowadze popytowo-podażowej dotyczą tylko sześciu głównych rynków kraju, natomiast dane sygnalne GUS obejmują cały pierwotny rynek mieszkaniowy. Prawdopodobnie więc, w związku z coraz gorszą od kilku lat dostępnością gruntów inwestycyjnych w największych metropoliach i ich zaporowych cenach, środek ciężkości inwestycji deweloperskich przesuwa się w kierunku mniejszych miejscowości, w pierwszym rzędzie tych zlokalizowanych w czołowych aglomeracjach kraju. Najważniejsze jednak, że gusowskie dane wnoszą pewien powiew optymizmu do coraz wyraźniej akcentowanej ostatnio w mediach atmosfery zagrożenia dla perspektyw pierwotnego segmentu mieszkaniówki.
Już niedługo poznamy więc wyniki sprzedażowe deweloperów za kolejne trzy miesiące tego roku i całe pierwsze półrocze. Na ich podstawie oraz dołączonych komentarzy zarządów spółek prawdopodobnie będzie można nieco więcej powiedzieć o bieżącym stanie koniunktury rynkowej oraz jej perspektywach w bliższej i dalszej przyszłości.
Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl
***
