Ceny mieszkań w grudniu 2021 - raport Expandera i Rentier.io

Biznes INTERIA.PL na Twitterze. Dołącz do nas i czytaj informacje gospodarcze

Grudzień to dobry czas, aby wstępnie podsumować sytuację na rynku nieruchomości i zastanowić się co go czeka w przyszłym roku. W ostatnich miesiącach ceny mieszkań nieustannie rosły. Stawki w internetowych ogłoszeniach sprzedaży publikowanych w listopadzie były średnio o 15 proc. wyższe niż przed rokiem. Jeśli chodzi o sytuację w poszczególnych miastach, to największe wzrosty miały miejsce w Szczecinie (+23 proc. r/r), Białymstoku (+23 proc. r/r), Rzeszowie (+21 proc. r/r) i Krakowie (+20 proc. r/r). Najmniejsze wzrosty miały miejsce w Gdańsku (+6 proc. r/r), Częstochowie (+8 proc. r/r) i Bydgoszczy (+8 proc. r/r).

Przyczyną tak znaczących wzrostów cen mieszkań były rekordowo niskie stopy procentowe i dobra sytuacja na rynku pracy. To zachęcało do zakupów mieszkań zarówno zwykłych ludzi, który łatwo mogli uzyskać bardzo tani kredyt hipoteczny, jak i zamożnych inwestorów. Oprocentowanie lokat bankowych czy obligacji korporacyjnych nie pozwalało ochronić oszczędności przed inflacją, więc popularne stało się inwestowanie w mieszkania na wynajem.

Inwestycje w mieszkania dotychczas były wyjątkowo opłacalne. Jeśli do wzrostu ceny dodamy zysk z najmu, to nawet w tych miastach gdzie wzrosty były najmniejsze i tak z naddatkiem udało się pokonać inflację na poziomie 7,8 proc.

Wiele osób obecnie zastawia się, co stanie się z cenami mieszkań w przyszłym roku. Naszym zdaniem najbardziej prawdopodobny scenariusz to stabilizacja. W części miast ceny wciąż będą rosły, ale zdecydowanie wolniej niż dotychczas, a w części być może zobaczymy niewielkie spadki. Ceny nie będą rosły już tak szybko, ponieważ znaczący wzrost stóp procentowych z jednej strony powoduje, że kredyty hipoteczne stają się droższe i trudniej dostępne. Z drugiej wzrost WIBOR-u sprawi, że bez problemu będzie można znaleźć obligacje korporacyjne z oprocentowaniem powyżej 6 proc. brutto. Nie wiadomo, czy pozwoli to pokonać inflację, ale jest prawdopodobne, że część inwestorów zamiast kolejnego mieszkania kupi obligacje.

Z drugiej strony jest też kilka czynników, które będą stabilizować ceny czy nawet pchać je w górę. Na rynku pierwotnym będą to wysokie koszty materiałów budowlanych i rosnące płace. Na rynku wtórnym wysoka inflacja będzie zniechęcała do zamiany mieszkania na gotówkę, która szybko traci na wartości. Poza tym warto pamiętać, że w przyszłym roku ruszy program "Mieszkanie bez wkładu własnego". Co prawda nie powinien on wpływać na wzrost cen (ze względu na limity cenowe), ale zapewne uruchomi odłożony popyt ze strony osób, które czekają na ten program.

Połączenie tych wszystkich przeciwstawnych czynników powinno w 2022 r. utrzymywać ceny w pobliżu obecnych poziomów.

Na rynku kredytów hipotecznych w 2021 r. mieliśmy ogromny boom. Wiosną i latem wniosków kredytowych było tak dużo, że banki nie nadążały z ich rozpatrywaniem. Czas oczekiwania na finansowania wydłużył się do ponad dwóch miesięcy. W październiku, listopadzie i grudniu pojawiły się jednak podwyżki stóp procentowych, które nie tylko podwyższyły raty, ale również obniżyły dostępną kwotę kredytu o kilkanaście procent. W przyszłym roku czekają nas zapewne kolejne podwyżki stóp, które mogą podwyższyć oprocentowanie wielu kredytów powyżej 6 proc. i wpłynąć na dalszy spadek dostępności kredytów.

Dlatego osoby, które w najbliższym czasie planują zaciągnięcie kredytu hipotecznego powinny rozważyć oferty z oprocentowaniem stałym na okres 5-7 lat. Średni poziom oferowanego obecnie oprocentowania stałego wynosi 5,42 proc. w przypadku wkładu własnego powyżej 20 proc. Dla porównania przy oprocentowaniu zmiennym średnia marża wynosi 2,04 proc., co oznacza, że przy obecnym poziomie WIBORu oprocentowanie wynosi średnio 4,48 proc. Gdyby jednak stopa referencyjna NBP wzrosła do 4 proc., to średnie oprocentowanie dla stawki zmiennej wyniosłoby 6,27 proc. Oprocentowanie stałe jest więc wyższe niż obecny poziom stawki zmiennej, ale chroni przed sytuacją, gdyby stopy procentowe dalej mocno rosły.

Na koniec warto jeszcze wspomnieć o ważnym wydarzeniu, które będzie miało miejsce w przyszłym roku. Od 26 maja 2022 r. ma zacząć działać program "Mieszkanie bez wkładu własnego". Ten program nie tylko pozwoli zaciągnąć kredyt hipoteczny na pełną cenę mieszkania czy domu, ale również da możliwość uzyskania dopłaty. Jej wysokość będzie zależała od liczby dzieci, które uchodzą się w trakcie spłaty takiego preferencyjnego kredytu. Dla przykładu w przypadku dwójki dzieci będzie to 20 000 zł, ale już przy trójce dzieci suma dopłat wyniesie łącznie 80 000 zł.

Jarosław Sadowski, Expander Advisors
Anton Bubiel, Rentier.io