Ceny mieszkań wymknęły się spod kontroli

Mieszkania mocno drożeją, a w ubiegłym roku ich ceny rosły szybciej niż płace. Przykładowo w Łodzi o ponad 16 proc., czyli aż o 667 zł na jednym metrze kwadratowym, w Białymstoku o ponad 10 proc., czyli 453 zł na jednym metrze kwadratowym, w Gdańsku o blisko 10 proc. co oznacza wzrost o 653 zł na jednym metrze. W efekcie za metr nowej kawalerki w Warszawie trzeba było zapłacić w trzecim kwartale 2019 roku aż 9,8 tys. zł, a w przypadku mieszkania dwupokojowego - 8,9 tys. zł za metr - wynika z danych raportu AMRON i co ważne, są to ceny transakcyjne, a nie ofertowe (za okres 3 kw. 2018 r. - 3 kw 2019 r.).

Taką sytuację napędza kilka czynników, między innymi psychologiczny, jakim jest przekonanie, że nieruchomości tylko zyskują na wartości.  Pokazały to m.in. wyniki Finansowego Barometru ING, według którego połowa Polaków wyznaje pogląd, że ceny nieruchomości nigdy nie spadają.

- Jak widać, pamięć o kryzysie na rynku nieruchomości, jaki wystąpił ponad dziesięć lat temu, zaczęła się już zacierać, a do tego spadek cen w Polsce nie był tak drastyczny jak w niektórych krajach Europy Zachodniej czy Stanach Zjednoczonych. Po drugie, trzeba pamiętać, że w ciągu ostatnich lat wynagrodzenia i transfery socjalne wyraźnie wzrosły, a wraz z nimi dostępność finansowa nieruchomości. Po trzecie, mamy silny popyt inwestycyjny, w sytuacji bardzo niskiego oprocentowania depozytów w bankach oraz słabości krajowej giełdy Polacy nie znajdują innej formy lokowania kapitału i być może z nadmiernym entuzjazmem inwestują w rynek nieruchomości - uważa Karol Pogorzelski, ekonomista ING Banku Śląskiego.

- W efekcie ceny mieszkań rosną dwucyfrowo nie tylko w największych aglomeracjach, ale także w takich miastach jak Bydgoszcz, Szczecin czy Koszalin - dodaje.

Zdaniem Adama Czerniaka, ekonomisty Szkoły Głównej Handlowej, specjalizującego się w tematyce rynku nieruchomości, mamy do czynienia z popytem w znacznym stopniu wykreowanym.

- Ceny mieszkań winduje w dużym stopniu tzw. flipping czyli krótkoterminowe transakcje, polegające na zakupie mieszkania czy to na rynku wtórnym czy pierwotnym i jego lekki lifting czy drobny remont, a następnie w ciągu 6-15 tygodni sprzedaż z 15-20 procentowym zyskiem. Takie transakcje jeszcze bardziej napędzają popyt i potęgują wrażenie, że mieszkania rozchodzą się jak ciepłe bułeczki - tłumaczy. Jak zaznacza, trudno oszacować na dziś skalę tego zjawiska, bo można to zrobić jedynie na podstawie "poszlakowych" i szczątkowych danych. Przykładowo na Facebooku działa kilkadziesiąt grup, a w każdej z nich około 15 tysięcy osób.

- Zakładam, że jest to udział 20-40 -proc., biorąc pod uwagę publikowaną przez NBP liczbę transakcji na rynku pierwotnym w dużych miastach i zderzając ją z danymi o inwestorach długoterminowych, którzy odprowadzają podatek od wynajmu. Widać, że tylko połowa transakcji gotówkowych może być "wytłumaczona" inwestowaniem pod wynajem - szacuje Adam Czerniak.

Flipperzy wykorzystują asymetrię informacji, bo mają dużo lepszą wiedzę na temat tego, jakie ceny uzyskują mieszkania na lokalnym rynku i bazują na wyszukiwaniu lokali wystawionych do sprzedaży przy relatywnie niskiej cenie, a przy tym znają sposoby dotarcia do takich osób. 

- To zjawisko jest niebezpieczne w skali makro, bo sztucznie podbija ceny mieszkań w danej miejscowości czy okolicy, a to z kolei zachęca inwestorów do kupowania mieszkań, bo chcą zdążyć zanim ceny jeszcze bardziej pójdą w górę i takich, którzy bezrefleksyjnie słuchają opinii, że na rynku mieszkaniowym można dużo zarobić. To wszystko napędza niezdrowy popyt czyli przekraczający naturalne zapotrzebowanie na mieszkania - tłumaczy ekonomista SGH.

W efekcie, po wysokich cenach sprzedają się mieszkania zarówno na rynku wtórnym jak i pierwotnym. Na razie jednak dużych zmian w nastawieniu klientów nie widać i potwierdzają to sami deweloperzy.

Według Macieja Górki, dyrektora ds. sprzedaży w firmie deweloperskiej Royal Investment, Polacy są gotowi kupować mieszkania, bo się bogacą i chcą mieszkać w coraz wyższym standardzie.  - Póki pieniądz jest tani, póki mamy nisko oprocentowane kredyty, popyt będzie się utrzymywał - mówi. W dodatku - jak dodaje - połowa klientów wciąż kupuje mieszkania za gotówkę.

Przyznaje on, że pewne spowolnienie jest możliwe w największych miastach, gdzie w ostatnich latach realizowano bardzo dużo nowych inwestycji, a to ze względu na fakt, że deweloperom zaczyna brakować ziemi. Terenów pod zabudowę jest tam coraz mniej, w dodatku są one bardzo drogie, a nierzadko mają skomplikowany status, jeśli chodzi o stronę prawną, co również wiąże się z wyższymi kosztami.

Ceny na rynku pierwotnym jednak dalej rosną. - Deweloperzy je podnoszą, bo jest popyt. Mogą sobie na to pozwolić. Skłania ich do tego, poza tradycyjnymi kosztami, jak zakup ziemi czy wykonawstwo, konieczność utrzymania biur sprzedaży, administracji,  pozostałych pracowników. Szukają jednocześnie nowych terenów pod zabudowę - informuje Górka.

Przekonuje, że na razie nie widać spowolnienia. Klienci są w stanie zapłacić cenę, której oczekuje sprzedający. - Nie mamy do czynienia z prawdziwą bańką, może tylko z lekką bańką spekulacyjną. Nabywcy napędzają popyt, który generuje podwyższanie cen. Część mieszkań jest przeszacowana - przyznaje Górka.

Jego zdaniem nastaje teraz lepszy czas dla deweloperów działających w mniejszych miastach, gdzie wcześniej nie realizowano tak wielu inwestycji, na przykład na Górnym Śląsku. Oferta tam nie jest jeszcze tak duża, a zapotrzebowanie na nowe lokale utrzymuje się na wysokim poziomie.

Mimo obaw o ograniczony bank ziemi deweloperka ma się dobrze. Dane rynkowe i wyniki deweloperów pokazują, że sytuacja jest korzystna. W ślad za tym podążają ich notowania giełdowe. Giełdowy WIG-Nieruchomości pnie się w górę. Jeszcze na początku 2015 roku jego wartość wynosiła 1.290 pkt., obecnie jest to już blisko 2.560 pkt.

Zdaniem analityka Domu Maklerskiego BOŚ, Macieja Wewiórskiego, korzystna sytuacja dla deweloperów mieszkaniowych utrzyma się jeszcze kilka kwartałów, do dwóch lat. - Na razie wyniki są rekordowe. Podrożały materiały i robocizna, a przede wszystkim ziemia, ale z drugiej strony deweloperzy bardzo mocno podnieśli ceny - mówi analityk.

Chętnych do zakupu nie brakuje ze względu na wzrost płac, niski poziom bezrobocia, migrację ludzi do miast ze wsi oraz napływ obcokrajowców, w tym z Ukrainy, którzy również decydują się na zakup mieszkań w Polsce. Według niego ze względu na duży popyt, ceny dalej będą rosły. - Może nie w takim tempie jak w ostatnich trzech latach, kiedy wzrost wynosił ok. 10 proc., ale powyżej inflacji jak najbardziej - ocenia.

Z kolei zdaniem ekonomisty ING Banku Śląskiego w perspektywie  2-3 najbliższych lat ceny nieruchomości się ustabilizują, czyli przestaną rosnąć. Trudno powiedzieć czy zaczną spadać -zaznacza Karol Pogorzelski.

Sytuację spółek najlepiej obrazują poziomy marży brutto, która również rośnie. Z raportów deweloperów za wyniki po dziewięciu miesiącach zeszłego roku wynika, że wynosi ona mniej więcej 26-29 proc.

Na przykład w przypadku Dom Development marża ta wzrosła po trzech kwartałach 2019 roku do 28,9 proc. z 27,2 proc. rok wcześniej, a w przypadku JW. Construction - do 25,2 proc. z 18,1 proc. Atal zanotował wzrost do 27,3 proc. z 27,1 proc., a Marvipol do 25,8 proc. z 24,5 proc. - Przy czym nie są to marże rekordowe. W okresie hossy z 2007 - 2008 roku średnio wynosiły one ponad 30 proc., a czasem przy poszczególnych projektach dochodziły nawet do 50 proc. Ale poziomy te potwierdzają mimo wszystko, że tendencja na rynku jest bardzo korzystna - mówi Wewiórski.

- Szacuje się, że w Polsce brakuje ponad dwóch milionów mieszkań, ale to sytuacja na teraz, a trzeba mieć na uwadze, że Polaków z roku na rok ubywa.  W ostatnim roku deweloperzy oddali do użytku ok. 200 tys. mieszkań a do tej liczby należy dodać budownictwo indywidualne. Oznacza to, że w ciągu 7-9 lat deficyt mieszkań w Polsce zostanie zaspokojony - mówi Karol Pogorzelski.

Według Adama Czerniaka, na razie nie widać narzędzia, które miałoby zachęcić deweloperów prywatnych do tego, by budowali więcej mieszkań. Oczywiście można skrócić czas postępowań przygotowawczych, uzyskiwania pozwoleń, akceptacji projektów itd., ale dużego efektu to i tak nie przyniesie. Deweloperzy nie chcą przestrzelić z podażą i boją się powtórki sytuacji z 2009 i 2010 roku.

- Trzeba sięgnąć po skuteczniejsze narzędzia. Jednym z nich może być podatek od nieruchomości, czyli katastralny, który spowodowałby uwolnienie podaży mieszkań i uelastycznienie na rynku wtórnym wobec zmian cen, bo więcej pustych mieszkań na rynku wtórnym zostałoby wystawionych na sprzedaż i znalazłoby nabywców. To jest oczywiście temat politycznie wrażliwy, więc trzeba zrobić porządny przegląd różnych rozwiązań funkcjonujących na świecie i spróbować zastosować je w Polsce. Moim zdaniem warto przeanalizować wprowadzenie podatku katastralnego na drugą i kolejną nieruchomość i być może stopniowe wprowadzanie takiego podatku od mieszkań nabywanych na rynku pierwotnym oraz nabywanych w spadku. Przykładowo jeśli małżeństwo ma już mieszkanie, ale dostaje drugie w spadku po babci, to płaciłoby podatek katastralny - mówi ekonomista SGH.

Eksperci są zgodni co do tego, że sytuację znacznie "ucywilizowałby" najem instytucjonalny, którzy przywróciłby racjonalne ceny na rynku.

-  Teraz część deweloperów już zaczęła to rozważać, a nawet pojawiło się kilka takich inwestycji. Byłoby bardzo dobrze, gdyby rząd zdecydował się powtórnie skierować do sejmu projekt ustawy o funduszach inwestujących w nieruchomości czyli polskie REIT-y , to dałoby duży impuls do rozwoju rynku najmu i zwiększenia podaży mieszkań na wynajem w sensownych cenach, bo duże fundusze mogą sekurytyzować ryzyko i tym samym obniżyć koszty, a w przypadku indywidualnych wynajmujących to ryzyko jest wkalkulowane w cenę i najem jest droższy. Podobnie jest z kosztami utrzymania nieruchomości - podkreśla Adam Czerniak.

Jego zdaniem, rząd powinien rozważyć też, na wzór rynku niemieckiego, ulgi podatkowe czy współfinansowanie budowy przez prywatnych deweloperów mieszkań na wynajem, przy określonym standardzie i określonym czynszu za wynajem. To znacząco pozwoliłoby obniżyć ceny mieszkań. W Niemczech taki program sprawdził się w latach 70-tych i dziś około połowy obywateli mieszka w wynajętych, a nie kupionych mieszkaniach - ocenia ekonomista SGH.

Z kolei Karol Pogorzelski zgadza się, że najem instytucjonalny jest potrzebny, ale jego zdaniem hamulcem dla rozwoju tej formy jest przeświadczenie, że mieszkanie powinno być własne.

- Brakuje najmu instytucjonalnego, bo taka forma daje zdecydowanie większy komfort i poczucie stabilizacji niż najem od osoby prywatnej.  Choć z drugiej strony, niewielu Polaków chciałoby wynajmować mieszkanie na stałe, gdyż jako społeczeństwo jesteśmy bardzo, żeby nie powiedzieć nadmiernie przywiązani do posiadania swoich czterech kątów na własność. Wynajem jest postrzegany jako coś przejściowego - tłumaczy Pogorzelski.

Jego zdaniem, w Polsce nie zbije się kapitału politycznego, budując mieszkania na wynajem, więc w dużo większym stopniu stawiano do tej pory na programy w wsparcia kupna swojego mieszkania.

- Uważam, że ta potrzeba posiadania własnego mieszkania jest zrozumiała, ale nie w pełni racjonalna. Wynajem ułatwia przeprowadzanie się w ślad za lepszą pracą, potrzebami rodzinnymi itp. Tak rozumiana mobilność jest czymś pozytywnym, a wynajmowanie mieszkania nie musi wiązać się z dyskomfortem, co pokazuje przykład Niemiec i Austrii -  dodaje.

Monika Krześniak-Sajewicz, Monika Borkowska

Biznes INTERIA.PL na Twitterze. Dołącz do nas i czytaj informacje gospodarcze