Ceny mieszkań zaczynają spadać. To dopiero początek?

- Mamy dane cen mieszkań według NBP za trzeci kwartał 2022, w dużym skrócie korekty czas start - tak skomentował najnowsze dane banku centralnego z rynku nieruchomości Jan Dziekoński, niezależny doradca biznesowy, założyciel portalu analiz o rynku mieszkaniowym FLTR.pl.

To kolejne dane, po opublikowanych niedawno przez PKO BP wskazujące, że ceny w dużych miastach zaczynają spadać. 

Z najnowszych danych NBP wynika, że na niektórych rynkach mamy już konkretne spadki, co pokazuje tzw. indeks hedoniczny czyli mierzący ceny porównywalnych mieszkań. Zwracamy tutaj uwagę na różnice kwartalne, bo to one sygnalizują zmiany trendu. Jak zauważa Dziekoński, na rynku wtórnym ceny transakcyjne pokazują dla większości miast szybkie hamowanie dynamiki, a w przypadku 1/3 miast nominalny spadek. Na rynku wtórnym w Warszawie ceny ofertowe w minionym kwartale spadły o 4 proc., a ostatni tak duży kwartalny spadek w stolicy miał miejsce w 2009 roku. W Zielonej Górze i Białymstoku ceny spadły o 2 proc, a Poznaniu, Gdańsku i Gdyni o 1 proc. Przy czym jest to porównanie trzeciego do drugiego kwartału, a nie zmiana roczna.

- Jeśli popatrzymy na cały rynek wtórny, to w dziewięciu miastach mieliśmy wzrost cen ofertowych średnio o 1,5 proc., a w ośmiu mieliśmy spadki o 1,5 proc. Mamy więc sytuację, w której w połowie miast ceny nominalne spadły - w poprzednich kwartałach spadki miały miejsce maksymalnie w dwóch lub trzech miastach, więc problem stał się szeroki. Dzieje się to, co warto podkreślić, przy inflacji, która wynosi blisko 18 proc. - komentuje w rozmowie z Interią Jan Dziekoński.

Na rynku pierwotnym przeciętne ceny ofertowe pokazują hamowanie cen, ale z dwoma wyjątkami niewielkich spadków (Bydgoszcz i Gdańsk) nadal jeszcze rosną. W Warszawie jednak ceny stanęły w miejscu.

- Warto przy tym pamiętać, że ceny ofertowe pokazują sytuację bieżącą, a ceny transakcyjne pokazują rynek z pewnym przesunięciem czasowym, odzwierciedlają sytuację sprzed kilku miesięcy. Nałóżmy na to informację z ostatniego raportu Otodom, która pokazuje, że o ile w ostatnich trzech latach wskaźnik mówiący ile czasu oferta sprzedaży jest eksponowana na portalu wynosił średnio 60 dni, to teraz wydłużył się do 75 dni. To wskazuje, że jest problem ze znalezieniem nabywcy - komentuje Dziekoński.

To w dużej mierze efekt utraty zdolności kredytowej, co dobitnie pokazują dane BIK. W październiku 2022 r. liczba wnioskujących o kredyt hipoteczny spadła o 67 proc. 

To oznacza, że w kolejnych kwartałach można się spodziewać spadków cen.

- Mamy w praktyce mocno ograniczoną dostępność kredytów mieszkaniowych i na razie nie zapowiada się na szybką zmianę.  Jeśli oprzemy się na zapowiedziach prezesa NBP,  to prawdopodobnie w kolejnym roku stopy utrzymywać się będą na podobnym poziomie do obecnego, więc nadal rynek kredytów hipotecznych będzie niemal zamrożony. To się przełoży na pogłębioną reakcję na rynku wtórnym, gdzie będziemy mieć spore spadki cen. Część osób, które kupiły mieszkania na kredyt może podjąć decyzje o ich sprzedaży, bo finansowe i pozafinansowe koszty jego utrzymania rosną. W przypadku mieszkań na wynajem wzrost rat jest kompensowany wzrostem czynszów, ale moim zdaniem dalszy tak szybki wzrost czynszów już jest mało prawdopodobny, bo najem jest bardzo drogi względem dochodów, a nadchodzi fala zwolnień i wzrostu bezrobocia - uważa Jan Dziekoński.

Jak dodaje, w horyzoncie 2024 roku na rynku konsumenckim, możemy zobaczyć spadek cen nominalnych nawet o 20 proc. - co zresztą nie jest oderwane od prognoz dla rynków nieruchomości w innych krajach europejskich, czy w USA. Będzie to wynikało głównie z ograniczonej zdolności kredytowej, co jest zjawiskiem globalnym.

Analitycy PKO BP, którzy monitorują rynek pierwotny prognozują dalsze spadki cen mieszkań w perspektywie kilku najbliższych kwartałów. 

Monika Krześniak-Sajewicz