Cesje na rynku nieruchomości - czy są bezpieczne?

Cesje na rynku nieruchomości były bardzo popularne w okresie boomu w mieszkaniówce, a więc w latach 2006 - 2008. Obecnie ten rodzaj transakcji jest stosowany dużo rzadziej, jednak nadal się go spotyka. Cesja może być korzystna dla inwestora, który zdaje sobie sprawę, że na jakiś projekt deweloperski jest szczególnie duże wzięcie. Wtedy sprzedaje prawa do nieruchomości i w ten sposób zarabia. Obecnie, gdy mamy do czynienia z bardzo dużą podażą nowych inwestycji, cesje występują rzadko, bowiem klienci nie mają problemu z wyborem atrakcyjnych obiektów. Na rynku podaż równoważy się z popytem, czego świadectwem mogą być stabilne ceny. Mimo wszystko jednak - w niektórych segmentach rynku i projektach realizowanych zwłaszcza na cele inwestycyjne cesje mogą być stosowane. Np. jeśli chodzi o nieruchomości realizowane stricte pod wynajem, w bardzo dobrych lokalizacjach. Z drugiej strony z cesji mogą korzystać ludzie, którzy w jakiś sposób znaleźli się w trudnej sytuacji życiowej, finansowej i z tego powodu decydują się na sprzedaż praw do nieruchomości.

Wpływ na stosunkowo niewielką obecnie popularność cesji niewątpliwie ma fakt, że przez część klientów takie transakcje uważane są za ryzykowne. Obawiają się, czy cesja będzie prawnie skuteczna. Nie do końca oczywiste jest to, czy zgodę na taką operację powinien wydać deweloper, a więc dłużnik, czy też może być to przeprowadzone poza nim.

Mówiąc o cesji wierzytelności mamy na myśli transakcje, które zazwyczaj dokonują się jeszcze na etapie trwania budowy. W takiej sytuacji cesjonariusz nie przejmuje mieszkania, tylko prawo do niego. Jest to wierzytelność. Deweloper na mocy podpisanej umowy przedwstępnej zobowiązuje się dostarczyć mieszkanie i przenieść prawo własności - w tym przypadku już na cesjonariusza.

Czy musi wyrazić zgodę na cesję? Najczęściej odpowiedź na to pytanie jest zawarta w umowie deweloperskiej. Z reguły nie ma w nich zgody na cesję, albo zgoda uzależniona jest od dewelopera. Firmy bowiem (zwłaszcza te, oferujące nieruchomości w systemie 10/90) obawiają się agresywnego inwestowania, obliczonego na spekulację i dźwignię finansową.

Sytuacja w takim systemie przedstawia się w ten sposób, że kupujący wpłaca tylko 10 proc. ceny, a pozostałe 90 proc. ma zapłacić dopiero po zakończeniu budowy. W międzyczasie jednak, jeśli wartość nieruchomości wzrasta, dokonuje on cesji jeszcze przed końcem budowy. W ten sposób może sporo zarobić, jednak deweloperzy próbują utrudniać taką praktykę z obawy przed niestabilnymi klientami spekulacyjnymi a także dlatego, że wprowadza ona konkurencyjną podaż mieszkań.

Tak więc każdy, kto chce drogą cesji przejąć prawo do nieruchomości, musi koniecznie zapoznać się z umową deweloperską, bowiem jeśli w są w niej zawarte zapisy, które zakazują bądź ograniczają możliwość przeprowadzenia cesji (lub uzależniają ją od zgody dewelopera), wtedy cała transakcja będzie nieskuteczna.

Nawet jednak jeśli takich zapisów nie ma, należy i tak dokładnie przyjrzeć się umowie z deweloperem. Pamiętajmy, że cesja obejmuje nie tylko prawa wierzyciela ale i obowiązki wynikające z umowy. Cesjonariusz wchodzi w stosunek prawny, w którym wcześniej był cedent. Istotne są więc wszystkie zapisy dotyczące terminu oddania inwestycji, kar umownych, możliwości zmiany ceny lokalu, trybu i terminu płatności itp. Warto też sprawdzić samego dewelopera, jego kondycję finansową. Sprawozdania finansowe spółki, w tym bilans oraz rachunek zysków i strat itd., są danymi jawnymi i ogólnodostępnymi. Aby je sprawdzić, wystarczy się udać samodzielnie lub z doradcą do właściwego sądu gospodarczego, w którym znajdują się akta spółki. Warto też w księdze wieczystej przyjrzeć się samej nieruchomości - w szczególności ustalić kto jest właścicielem działki, czy jest ona objęta hipoteką, jakie są ewentualne roszczenia i prawa przysługujące innym podmiotom wobec nieruchomości.

Ważne też, gdy chodzi o umowę przedwstępną podpisaną przez cedenta z deweloperem, by była ona zawarta w formie aktu notarialnego. W takiej sytuacji nabywca praw do nieruchomości będzie mógł dużo skuteczniej dochodzić swoich roszczeń na wypadek, gdyby deweloper nie zechciał zawrzeć umowy przyrzeczonej, czyli dokończyć transakcję przenosząc prawo własności nieruchomości.

Także sama umowa cesji powinna być zawarta w formie notarialnej. Jest to bezpieczniejsze i mocniejsze prawnie rozwiązanie, chroniące interesy stron.

Cesje z jednej strony mogą być intratną transakcją dla cedenta, z drugiej pozwalają cesjonariuszowi uzyskać prawa do nieruchomości, która jest z jego punktu widzenia atrakcyjna. Ten rodzaj transakcji może być jednak ryzykowny, ze względu na uregulowania umowy deweloperskiej. Więc, by nie mieć wątpliwości co do skuteczności cesji, ale też warunków umowy, w którą "wchodzimy" , najlepiej skorzystać z usług profesjonalnego pełnomocnika, który pomoże nam skutecznie przeprowadzić transakcję.

Teresa Michniak