Co ci daje odwrócona hipoteka?
Odwrócony kredyt hipoteczny i renta dożywotnia to instrumenty, które mogą zapewnić finansowanie osobom starszym. Oferta dla seniorów w polskich warunkach nie funkcjonuje jednak dobrze. Rynek jest nadal częściowo nieuregulowany i cierpi na brak ofert.
Odwrócony kredyt hipoteczny to produkt uregulowany na mocy ustawy z grudnia 2014 r. Uprawnione do jego udzielania są wyłącznie banki, a więc całość funkcjonuje pod nadzorem finansowym. Niestety w praktyce ofert brak.
Na czym polega odwrócona hipoteka? Najkrócej rzecz ujmując, jest to kredyt, którego zabezpieczeniem jest mieszkanie seniora. Bank wypłaca kredyt w całości lub w transzach, a klient nie musi go spłacać. Po śmierci bank przejmuje jego mieszkanie. Co ważne jednak - spadkobiercy nie tracą automatycznie prawa do nieruchomości.
Mają możliwość spłaty zadłużenia i przejęcia mieszkania. Jeśli tego nie zrobią, przechodzi ono na bank. Jeśli natomiast w momencie śmierci wartość nieruchomości jest wyższa od wartości sumy należności wobec banku, wtedy musi on tę różnicę wypłacić spadkobiercom. Oczywiście do czasu śmierci kredytobiorca pozostaje właścicielem mieszkania.
Nieco inaczej funkcjonuje tzw. renta dożywotnia. Zasada jej działania jest taka, że klient automatycznie - w zamian za dożywotnio wypłacane świadczenie pieniężne - pozbywa się nieruchomości. Instytucja finansowa już w momencie podpisania umowy staje się właścicielem lokalu (w umowie koniecznie musi się znaleźć zapis o prawie do dożywotniego zamieszkiwania. To prawo jest również zapisywane w księdze wieczystej danej nieruchomości).
Niestety ten znacznie bardziej ryzykowny z punktu widzenia seniora instrument do tej pory nie doczekał się adekwatnej regulacji prawnej. Renta dożywotnia funkcjonuje więc w oparciu o przepisy kodeksu cywilnego dotyczące renty i dożywocia, tyle że były one pisane pod kątem relacji w rodzinie, a nie między seniorem a instytucją finansową. Różnica między odwróconą hipoteką a rentą dożywotnią jest też taka, że w drugim przypadku klient nie musi łożyć na mieszkanie i dbać o jego stan techniczny. Tym powinna się zajmować firma, która przejęła nieruchomość (w odróżnieniu od odwróconej hipoteki, gdzie kredytobiorca zobowiązany jest dbać o nieruchomość, tak by nie traciła na wartości).
Firmy oferujące renty dożywotnie nie działają pod nadzorem KNF. Nie ma więc gwarancji bezpieczeństwa dla klientów, tymczasem zdarzają się problemy. Np. instytucja drastycznie zaniża wartość nieruchomości, by wypłacać niższe świadczenie, bądź też sama jest niewypłacalna i nie jest w stanie regulować zobowiązania. Tymczasem senior już przeniósł na nią własność nieruchomości. Najczęściej takie sprawy kończą się w sądach, jednak trwa to latami. Warto wiedzieć, że w umowie zawartej notarialnie powinny znaleźć się zapisy gwarantujące zwrot prawa własności do nieruchomości, jeśli instytucja finansowa nie wywiązuje się ze swego obowiązku płacenia świadczenia kontrahentowi.
Pobierz darmowy: PIT 2016
Niestety w praktyce przepisy o odwróconej hipotece okazały się zbyt restrykcyjne dla banków, a transakcje zbyt ryzykowne. Z kolei nieuregulowana renta dożywotnia to ryzykowny produkt dla seniorów. W praktyce więc oferty adekwatnej do wielkości tego rynku nie ma, tymczasem chodzi o kilka milionów osób. Renta dożywotnia i odwrócona hipoteka to produkty adresowane do ludzi w wieku powyżej 62 lat. Według danych GUS z 2015 r. samych osób w przedziale wiekowym 60-64 jest w Polsce ponad 2,7 mln.
Rynek nieruchomości coraz bardziej dostosowuje się do trendów demograficznych, a te są nieubłagane. Stąd pojawiająca się coraz częściej oferta osiedli i mieszkań dla seniorów, domów spokojnej starości itp. Wyspecjalizowani deweloperzy starają się przedstawiać kompletną ofertę dla osób starszych, uwzględniającą kwestie zamieszkania, opieki zdrowotnej, aktywności senioralnej itp. Coraz częściej też osoby starsze odgrywają istotną rolę na mieszkaniowym rynku wtórnym. Ludzie samotni, po śmierci osoby bliskiej, niejednokrotnie nie chcą utrzymywać dużego mieszkania. Stąd też rosnąca liczba sprzedaży i zamian nieruchomości.
Niestety, za trendami na rynku mieszkaniowym, nie podąża rynek finansowy. Stąd renta dożywotnia i odwrócona hipoteka, mimo że daje szansę finansowania spokojnej starości i jest często stosowana w innych krajach europejskich, u nas funkcjonuje w formie szczątkowej. Tymczasem dla seniorów takie rozwiązanie pozwala uwolnić kapitał tkwiący w nieruchomości, tym samym poprawiając swój standard życia. Pod warunkiem przejrzystości prawnej i bezpieczeństwa takich operacji.
Marcin Moneta
