Co decyduje o wartości działki?

Definiowany przez ustawę o gospodarce nieruchomościami proces wyceny nieruchomości to postępowanie, w wyniku którego określona zostaje wartość rynkowa nieruchomości, czyli najbardziej prawdopodobna cena, jaka jest możliwa do uzyskania na rynku. Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania wartości nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy.

Przy przeprowadzaniu procesu wyceny uwzględnia w szczególności cel, w jakim przeprowadza się wycenę, rodzaj i położenie nieruchomości, jej przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub uzyskanej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, a w przypadku braku wyżej wspomnianych dokumentów uwzględniany jest faktyczny dotychczasowy sposób, w jaki użytkowana była dana nieruchomość - wyjaśnia Robert Tomaszewski z portalu www.grunttozysk.pl.

Przy szacowaniu wartości nieruchomości wykorzystywane są wszelkie niezbędne i dostępne informacje o niej. Podstawowym dokumentem stanowiącym źródło przetwarzanych danych jest księga wieczysta. Dodatkowo rzeczoznawca korzysta także m.in. z katastru nieruchomości, ewidencji numeracji porządkowej nieruchomości, rejestru zabytków, ewidencji sieci uzbrojenia terenu i innych dokumentów. Ze względu na omawiane tu czynniki zazwyczaj najwyższe będą ceny działek o przeznaczeniu budowlanym.

A co w praktyce sprawia, że działka, nie tylko o charakterze budowlanym, może zainteresować potencjalnych nabywców? O atrakcyjnym charakterze gruntu, a w konsekwencji także o możliwej do uzyskania za niego cenie, decyduje wiele czynników. Niektóre spośród nich zostały ujęte w omawianej powyżej ustawie. Na co jeszcze warto zwracać uwagę? Po pierwsze na lokalizację nieruchomości. Wbrew obiegowej opinii dużą popularnością nie cieszą się jedynie działki zlokalizowane w mieście. Coraz częściej obiektem zainteresowania są także te znajdujące się na obrzeżach. Należy jednak pamiętać, że grunty te uznane zostaną za warte uwagi tylko wtedy, gdy posiadają łatwy i szybki dojazd do centrum miasta. Jeśli poszukiwane są grunty tylko pod inwestycje, a nie pod zabudowę mieszkaniową, w grę wchodzą jedynie okolice o dużym potencjale rozwoju, takie, które swoimi walorami wykazują możliwość szybkiego zurbanizowania.

O atrakcyjnym charakterze działki może zadecydować także jej powierzchnia oraz kształt. I nie chodzi tu jedynie o możliwości jej zagospodarowania (większa działka to oczywiście większe możliwości i swoboda działania), ale także o aspekty prawne. Jeśli działka ma nieregularny kształt lub jest po prostu za mała, by można wznieść na niej obiekt budowlany, nie ma co liczyć na otrzymanie pozwolenia na budowę. Kluczowe dla całej sprawy są przesłanki zawarte w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie z dnia 12 kwietnia 2002 r.

Kolejna kwestia to ogólnie mówiąc otoczenie działki. Chodzi zarówno o sąsiedztwo terenów już zabudowanych, jak i walory turystyczne, estetyczne, krajobrazowe czy te bardziej przyziemne, użytkowe - jak przykładowo dostępność szkół i przedszkoli w bliskiej okolicy, ośrodków kultury czy centrów rozrywkowych. W cenie są miejsca, które gwarantują zarówno spokój, jak i rekreację, czy umożliwią swobodne codzienne funkcjonowanie. Bardzo często szukający własnego kawałka ziemi ulegają także modzie na posiadanie nieruchomości zlokalizowanej w popularnej w danej chwili miejscowości. Warto przy tym zaznaczyć, że są miejsca odporne na chwilowe trendy, które cieszą się zainteresowaniem praktycznie od zawsze. Mowa o nieruchomościach położonych nad morzem lub w rejonach górskich.