Co ósmy nabywca nie kupi mieszkania w wybranej dzielnicy, bo jest za drogie

Osób zainteresowanych zakupem własnego mieszkania jest na rynku bardzo dużo. W ostatnich trzech miesiącach do Home Brokera zgłosiło się o ponad 40 proc. więcej takich klientów niż przed rokiem. Część z nich napotyka jednak na barierę podażową, czyli brak ofert, które wpisywałyby się w ich oczekiwania dotyczące lokalizacji, standardu i przede wszystkim ceny.

Sprawdziliśmy, jak dużo jest takich osób. Aby określić tę liczbę, w pierwszym kroku obliczyliśmy maksymalną cenę metra kwadratowego, jaką gotowi są zapłacić potencjalni nabywcy, dzieląc minimalny akceptowany metraż przez maksymalny budżet, którym dysponują poszczególni klienci. Do badania wytypowaliśmy siedem największych rynków, a następnie na każdym z nich skupiliśmy się na najchętniej wybieranej dzielnicy. W drugim kroku z transakcji zawartych w ostatnich 12 miesiącach na rynku wtórnym odseparowaliśmy 25 proc. najtańszych mieszkań pod względem ceny metra kwadratowego. Zestawiając następnie maksymalne dopuszczalne ceny metra z najtańszymi mieszkaniami uzyskaliśmy dla każdej dzielnicy odsetek nabywców, którzy potencjalnie nie znajdą oferty dla siebie. Ich oczekiwania względem ceny są bowiem zbyt niskie, aby "wstrzelić" się w ofertę 25 proc. najtańszych lokali.

Pod uwagę wzięliśmy następujące miasta: Gdańsk, Gdynię, Katowice, Kraków, Łódź, Poznań, Warszawę i Wrocław, a w nich najpopularniejsze dzielnice: Wrzeszcz, Witomino, zespół dzielnic zachodnich, Krowodrzę, Bałuty, Stare Miasto, Mokotów i Krzyki. Wyboru dzielnic dokonaliśmy na podstawie preferencji zgłaszanych przez klientów przy pierwszym kontakcie z Home Broker.

Średnia dla ośmiu wybranych rynków wskazuje, że 13 proc. (mediana to 11 proc.) potencjalnych nabywców nie mieści się ze swoimi oczekiwaniami w puli 25 proc. najtańszych mieszkań. W najgorszej sytuacji jest pod tym względem rynek krakowski, gdzie aż 26,1 proc. kupujących może mieć problem ze znalezieniem oferty dla siebie wśród lokali używanych. W najlepszej jest natomiast rynek katowicki, gdzie brak adekwatnej strony podażowej dotyka tylko 5,4 proc. potencjalnych nabywców.

Zestawienie uśrednionej akceptowanej przez kupujących ceny metra kwadratowego z uśrednioną ceną transakcyjną z ostatnich 12 miesięcy pokazuje, że w pięciu na osiem badanych dzielnic potencjalni nabywcy deklarują budżet, który powinien z nawiązką wystarczyć na zakup mieszkania w wybranej lokalizacji. Tak jest w Gdańsku, Gdyni, Katowicach, Łodzi i w Warszawie. Największym buforem dysponują fani gdańskiego Wrzeszcza - 426 zł na metr kwadratowy. Na drugim biegunie mamy krakowską Krowodrzę, gdzie średnia preferowana cena metra jest o 612 zł niższa od średniej z transakcji. Z podobną "luką" cenową, choć w mniejszej skali, mamy jeszcze do czynienia w Poznaniu i we Wrocławiu. W uproszczeniu można więc przyjąć, że w tych miastach, a dokładnie w ulubionych dzielnicach, istnieje największy rozdźwięk między kupującymi i sprzedającymi na rynku wtórnym.

Co może zrobić osoba, która dysponuje zbyt małym budżetem, aby kupić własne M w wymarzonej dzielnicy? Pierwszym rozwiązaniem jest zmiana lokalizacji. Te, które wybraliśmy do badania mają z reguły tańsze alternatywy. - Część klientów, gdy uświadomi sobie, że nie stać ich na wymarzoną dzielnicę, rezygnuje z poszukiwań w tym rejonie i godzi się na tańsze lokalizacje. Ale nie zawsze tak jest. Są osoby, które nie chcą mieszkać w innym miejscu, bo albo mają szczególny sentyment do wybranej dzielnicy, albo nie spieszy im się z zakupem i liczą na to, że w końcu coś znajdą, albo też szukają lokalu w celach inwestycyjnych, czyli po prostu polują na okazje - mówi Aleksandra Wojdyła, doradca do spraw nieruchomości i kierownik jednego z warszawskich oddziałów Home Brokera.

Aby taka osoba kupiła mieszkanie nie zmieniając przy tym swoich preferencji czy założonego budżetu, konieczna jest okazja cenowa. - Na rynku wtórnym może się trafić okazyjnie lokal w niskim standardzie czy wymagający generalnego remontu. Większe jest jednak prawdopodobieństwo, że przyzwoite mieszkanie w atrakcyjnej cenie znajdzie się na rynku pierwotnym, choć może to wymagać podjęcia specjalnych negocjacji z deweloperem. Szanse na upust są większe przy zakupach pakietowych - ocenia Rafał Liponoga, dyrektor zarządzający w Home Broker, odpowiedzialny za współpracę z deweloperami.

Przykładów sytuacji, w której poszukujący mieszkania bardzo szybko zdecydowali się na zakup okazyjnej cenowo oferty na rynku pierwotnym jest wiele. - Miałem ostatnio klientów, młode małżeństwo, które poszukiwało 3-pokojowego mieszkania na Krzykach koniecznie z miejscem postojowym - relacjonuje Cezary Czapiewski, doradca Home Broker z Wrocławia. - Dysponowali maksimum 300 tys. zł i byli przekonani, że za taką sumę nie znajdą lokalu, który spełni ich oczekiwania. Udało się jednak znaleźć stosunkowo duże mieszkanie 2-pokojowe, które deweloper przerobi na trzy pokoje. Cena to 283 tys. zł, które dodatkowo pozwoliło na skorzystanie z programu Rodzina na swoim - dodaje.

Inny przykład to klient z Bydgoszczy, który poszukiwał 2-pokojowego mieszkania na rynku pierwotnym. Lokalizacja nie miała dla niego znaczenia, ale stawiał warunek, że musi być wysokie piętro. - Gdy zobaczył okazyjne mieszkanie na parterze, z ceną niższą od cennikowej o 15 tysięcy, natychmiast podjął decyzję na tak - wspomina Grzegorz Ciąćka, doradca Home Broker z Bydgoszczy.

Katarzyna Siwek, Bartosz Turek