Co trzeba zrobić przed rozpoczęciem budowy domu?
Zakup działki budowlanej to wstępny etap, który przybliża inwestora do wybudowania nowej nieruchomości. Jednak przed wykopaniem pierwszych skrawków ziemi trzeba jeszcze dopełnić szeregu formalności. Poniżej opiszemy krok po kroku, od czego zacząć budowę domu i o czym trzeba pamiętać przed wykonaniem fundamentów.
Po nabyciu działki budowlanej inwestor zadaje sobie pytanie, od czego zacząć budowę domu? Dzięki dokładnej odpowiedzi na to pytanie możemy uniknąć wielu komplikacji na późniejszych etapach budowy. Do podstawowych spraw, o których trzeba pamiętać należą przede wszystkim:
Analiza planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy - to podstawowe dokumenty, które należy przeanalizować jeszcze przed zakupem projektu budowlanego (a najlepiej także przed zakupem działki). Plan zagospodarowania przestrzennego informuje o przeznaczeniu użytkowym działki, linii zabudowy, dopuszczalnej kubaturze budynku, jego kształcie i specyfice dachu. Zatem dokument będzie cennym źródłem wiedzy, pomocnym podczas wybierania projektu budowlanego. Jeśli nasza działka nie została objęta planem zagospodarowania przestrzennego, musimy ubiegać się o wydanie warunków zabudowy. Jest to dokument równorzędny, w którym znajdziemy podobne informacje o możliwościach zabudowy działki budowlanej.
Wybór projektu - budowa domu od podstaw wiąże się z koniecznością zakupu projektu budowlanego. Każdy inwestor może wybierać spośród ogromnej ilości gotowych projektów budowlanych (tzw. projektów powtarzalnych - czytaj więcej). Taka opcja opłaca się pod względem finansowym, jednak nie daje możliwości pełnego spersonalizowania wymiarów budynku. Dlatego bardziej wymagający inwestor może zamówić indywidualny projekt domu. Doświadczony architekt przygotuje go w oparciu o wymagania użytkowe przyszłych mieszkańców. Indywidualny projekt domu może być nawet niezbędny w przypadku działek budowlanych o niestandardowych rozmiarach.
Zgłoszenie zamiaru budowy - po ostatniej nowelizacji prawa budowlanego nie musimy już ubiegać się o pozwolenie na budowę. Rozpoczęcie budowy domów mieszkalnych, których obszar oddziaływania nie wykracza poza granice działki wiąże się jedynie z koniecznością zgłoszenia zamiaru budowy. Dla inwestorów jest to dość atrakcyjna zmiana. Pamiętajmy, że pozwolenie na budowę wiąże się z koniecznością dopełnienia wielu dodatkowych formalności. Nie bez znaczenia pozostaje też czas wydania decyzji o pozwoleniu budowlanym. Zgłoszenie budowy jest procedurą uproszczoną. Podczas składania dokumentacji nie musimy przedkładać żadnych decyzji o dostawie mediów. Możliwości przyłączenia działki do drogi publicznej, przyłączenia kanalizacji, wody, prądu i gazu, będą weryfikowane podczas oddania budynku do użytku. Mimo wszystko wielu inwestorów nadal składa wnioski o wydanie warunków technicznych dostawy mediów. Jest to dobra praktyka, która pozwala uniknąć późniejszych problemów formalnych. Decyzja powinna być wydana od ręki, a jej koszt nie powinien przekroczyć kwoty 150 zł/szt.
Budowa domu od podstaw może być rozpoczęta po upływie 30 dni od daty przedłożenia zgłoszenia budowlanego. Jeśli w tym czasie nie dostaliśmy żadnego pisma z urzędu oznacza to, że lokalne władze udzieliły tak zwanej milczącej zgody na budowę. Owa zgoda jest ważna przez trzy lata. Jeśli w tym czasie inwestor nie rozpocznie prac budowlanych, konieczne będzie powtórzenie procedury formalnej.
Zgłoszenie zamiaru budowy domu nie oznacza jeszcze końca formalności. Przed rozpoczęciem prac budowlanych musimy zatrudnić kierownika budowy. Fachowiec musi podpisać stosowne oświadczenie o sporządzeniu planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia. W owym dokumencie znajduje się także pisemne potwierdzenie przejęcia obowiązków kierownika budowy. Jednak uwaga. Dokument musi znajdować się w posiadaniu inwestora, ale nie trzeba go przedkładać do Starostwa Powiatowego (tak jak ma to miejsce w przypadku inwestycji realizowanych w oparciu o pozwolenie budowlane). Oświadczenie kierownika budowy wchodzi jedynie w skład dokumentacji budowlanej.
Niezbędnym elementem owej dokumentacji jest także dziennik budowy, który musimy założyć przed rozpoczęciem prac. Dziennik budowy jest dokumentem urzędowym. Znajdują się w nim wszystkie wpisy dotyczące przebiegu robót budowlanych. Inwestor ma prawo do dokonywania wpisów w dzienniku budowy. Jednak ostateczny nadzór nad tego typu dokumentacją należy do kierownika budowy. Więcej informacji na temat dziennika budowy znajdziesz w tym artykule.
To pierwszy etap właściwych robót budowlanych. Prace przygotowawcze obejmują takie działania jak:
- wytyczenie geodezyjne budynku na działce - prace może wykonać jedynie uprawniony geodeta. Wytyczenie geodezyjne budynku musi też zostać wpisane do dziennika budowy;
- wykonanie niwelacji terenu przeznaczonego pod budowę;
- wstępne zagospodarowanie działki - czyli budowa tymczasowych obiektów, które będą przydatne podczas budowy domu (np. tymczasowa wiata lub składzik na materiały budowlane);
- wykonanie przyłącza elektrycznego na cele realizacji budowy;
- montaż tablicy informacyjnej - tablica musi znajdować się na granicy placu budowy, aż do zakończenia robót.
Po wykonaniu powyższych prac przygotowawczych możemy już rozpocząć działania związane z przygotowaniem fundamentów.
Powyżej opisaliśmy od czego zacząć budowę domu. Większość zadań inwestora dotyczyła spraw formalnych, bez których nie można rozpocząć robót budowlanych. Warto pamiętać, że rozpoczęcie budowy bez zgłoszenia lub pozwolenia będzie traktowane jako samowola budowlana. Co prawda istnieje możliwość zalegalizowania budynku, jednak procedura będzie się wiązała z nałożeniem na inwestora kary grzywny.
Pamiętajmy też, że sprawy formalne obowiązują inwestora także po zakończeniu prac budowlanych. Przed przeprowadzką do nowego budynku musimy wykonać odbiór budowy. Protokół odbioru zanosimy do Starostwa Powiatowego lub Urzędu Gminy. Dołączamy do niego podstawowe dokumenty, takie jak:
- dziennik budowy,
- protokoły odbioru mediów,
- kopia świadectwa charakterystyki energetycznej,
- oświadczenie kierownika budowy o wykonaniu prac zgodnie z projektem i sztuką budowlaną,
- geodezyjna inwentaryzacja powykonawcza,
- protokół odbioru domu,
- protokół odbioru przewodów kominowych.
Ostatnim krokiem będzie uzyskanie numeru porządkowego dla budynku, a na samym końcu utworzenie księgi wieczystej dla nowej nieruchomości.
