Co wynika z wniosków kredytowych

Kilkadziesiąt tysięcy wniosków o kredyt hipoteczny złożyli klienci Open Finance i Home Broker od stycznia 2008 r. do października 2010 r., w 17 miastach Polski. Tak olbrzymia liczba danych to doskonały materiał do analizy. Jakie czynniki są brane pod uwagę przy wycenie mieszkania? Od czego zależy wskaźnik wkładu własnego? Czym charakteryzują się rynki kredytów hipotecznych w różnych miastach? Przy każdym wniosku dysponowaliśmy wiedzą na temat ceny i metrażu mieszkania, czy pochodziło ono z rynku pierwotnego czy wtórnego, a także wnioskowanej kwoty i okresu spłaty kredytu. Zastosowaliśmy metody ekonometryczne i statystyczne. Rezultaty osiągnięte za pomocą tych narzędzi można uznać za bardzo wiarygodne ze względu na ogromną liczebność próby poddanej badaniu.

Mieszkania na rynku pierwotnym kosztują przeciętnie o 11 proc. więcej niż te z drugiej ręki. Jednak mogłoby się zdarzyć, że najwięcej nowych mieszkań sprzedawało się np. w Warszawie. A tam, na tle innych miast, zarówno nowe jak i używane nieruchomości lokalowe są droższe.

Model ekonometryczny pozwala wychwycić efekt rynku pierwotnego netto. Innymi słowy, pozwala on na wyodrębnienie wpływu rynku pierwotnego po wcześniejszym odfiltrowaniu wpływu konkretnej miejscowości i kwartału, z którego pochodził wniosek o kredyt. Można więc powiedzieć, że efekt rynku pierwotnego netto wynosi tylko 8 proc. O tyle wyżej kształtuje się cena metra kwadratowego mieszkania nieużywanego od używanego, jeżeli znajduje się ono w tym samym mieście i jest kupowane w tym samym okresie.

Zainteresowanych zakupem lub sprzedażą nieruchomości mieszkaniowej ciekawi też, jak ceny zależą od lokalizacji nieruchomości. "Private Banking" podaje co miesiąc medianę ceny metra kwadratowego w kilkunastu największych miastach kraju. Jeśli przyjmiemy średnią cenę w Warszawie za punkt odniesienia, to ponad 70 proc. tej ceny osiągano od stycznia 2008 r. do października 2010 r. w Krakowie, Wrocławiu, Gdańsku, Gdyni i Poznaniu (w malejącej kolejności). Czytelnicy rubryki Nieruchomości w "PB" nie powinni więc być specjalnie zaskoczeni powyższą hierarchią miast. Tym razem w wycenie mieszkania na podstawie jego lokalizacji niewiele zmienia odfiltrowanie pozostałych czynników. Kraków jest jedynym miastem, gdzie efekt netto wpływa na cenę negatywnie. Oznacza to, że miasto to samo w sobie nie jest tak bardzo atrakcyjne, ale w ofercie po prostu pojawiło się więcej drogich mieszkań z innych powodów. Na szczęście krakowianie nie powinni się przejmować, bo wynik po odfiltrowaniu nie różni się znacząco.

A jak zmieniały się ceny w zależności od czasu? Przede wszystkim różnice nie były tak ewidentne, jak w przypadku miast. Inaczej mówiąc, ceny bardziej zależą od lokalizacji niż konkretnego kwartału od I kw. 2008 r. do III kw. 2010 r. Mimo to model wychwycił tendencję dającą się zaobserwować na podstawie zwykłych statystyk. W połowie 2008 r. mieliśmy do czynienia z boomem na rynku mieszkaniowym, w 2009 r. rynek zanotował regres, a w 2010 r. pojawiły się optymistyczne symptomy. Wciąż jednak mamy bliżej do dołka z 2009 r. niż koniunktury sprzed wybuchu kryzysu finansowego.

Dla porządku warto dodać, że statystycznie istotna jest jeszcze jedna zmienna wpływająca na cenę metra kwadratowego - metraż. Im większe mieszkanie, tym cena metra staje się niższa. Kupujący mieszkania mogą więc liczyć na swego rodzaju efekty skali.

Metraż wpływa również na inną wartą uwagi zmienną - wkład własny. Jeżeli odniesiemy go do wartości nieruchomości, to taki wskaźnik sumuje się z loan-to-value (często skracanym do akronimu LTV) do jedynki. LTV stanowi iloraz zaciągniętej pożyczki do wartości nieruchomości i zazwyczaj nie przekracza 100 proc., ponieważ bankom zależy na zabezpieczeniu pożyczanego kapitału na wypadek niewypłacalności kredytobiorcy. Z modelu ekonometrycznego wynika, że zarówno większa powierzchnia mieszkania, jak i wyższa wartość nieruchomości statystycznie przekładają się na niższy wskaźnik LTV. Podobnie w przypadku mieszkań kupowanych na rynku wtórnym, banki są w stanie zaoferować niższy LTV, tzn. oczekują wyższego wkładu własnego.

Kryzys finansowy, notabene wywołany w USA właśnie zapaścią na rynku hipotecznym, wzmógł nieufność banków o wypłacalność kredytobiorców. Model uchwycił nagłe obniżenie przeciętnego LTV w IV kwartale 2008 r., które pogłębiało się i osiągnęło dno w I kwartale 2010 r., po czym w II i III kwartale 2010 r. LTV zanotował wzrost, ale nadal nie do stanu przedkryzysowego.

Model ekonometryczny opisujący kształtowanie się LTV, podobnie jak opisujący wartość metra kwadratowego, bierze pod uwagę wpływ tego, w którym mieście zlokalizowane jest mieszkanie. Wrocław jest jedynym miastem, w którym można spodziewać się uzyskania większej wartości ilorazu loan-to-value niż w Warszawie. Zaznaczmy, że zależność ta obowiązuje przy założeniu, często niemożliwym do zrealizowania w praktyce, identycznych charakterystyk mieszkań z obydwu miast. Efekt Wrocławia nie jest jednak statystycznie istotny, czyli może wynikać z przypadkowego doboru próby.

Największą siłą, czyli statystyczną istotnością, odznaczają się efekty Torunia, Lublina, Katowic, Białegostoku, Kielc i Krakowa. Wszędzie tam banki wymagają relatywnie wyższego wkładu własnego niż w stolicy. Wśród ww. miast znajdują się reprezentanci Polski Wschodniej. Można zaryzykować tezę, że mieszkańcy słabiej rozwiniętej części kraju muszą liczyć się z koniecznością uzbierania stosunkowo większej sumy pieniędzy przeznaczonej na zakup mieszkania niż mieszkańcy Poznania, Łodzi czy Gdyni.

Interesujące jest podobieństwo między największymi miastami co do cech charakteryzujących poszczególne transakcje. Oprócz średniej ceny metra kwadratowego w dużych miastach, analizie poddano następujące cechy charakteryzujące specyfikę rynków lokalnych: udział rynku pierwotnego w ogóle transakcji, średni poziom udziału własnego przy zaciąganiu kredytu, przeciętny okres kredytowania oraz zmienne pomocnicze, ułatwiające podział analizowanych miast, czyli średni poziom miesięcznych wynagrodzeń oraz stopa bezrobocia. Dane w przypadku zmiennych pomocniczych pochodzą z roczników Głównego Urzędu Statystycznego. Są to wartości uśrednione z lat 2008 i 2009 dla poszczególnych miast. Uwzględniają one większą część badanego okresu, a ich dynamika zmian jest na tyle mała, że nie włączając roku 2010 do analizy (dla którego dane nie są jeszcze dostępne), nie popełnimy błędu, który może zaburzyć rezultaty badania.

W rezultacie, za pomocą statystycznej metody - hierarchicznej analizy skupień, wyodrębniono pięć grup miast, dla których dane zostały pokazane w tabeli.

Większość grup została wyodrębniona zgodnie z oczekiwaniami. Tak jak przewidywano, Warszawa okazała się miastem specyficznym, niepasującym do żadnej z innych grup. Warszawa charakteryzuje się najwyższym poziomem średniej ceny metra kwadratowego oraz najdłuższym średnim okresem kredytowania.

Zgrupowanie Trójmiasta, Krakowa, Poznania i Wrocławia również nie budzi kontrowersji. Są to miasta będące w fazie intensywnego rozwoju i zwiększonych nakładów inwestycyjnych, również na potrzeby mieszkalnictwa. Miasta te charakteryzują także największym udziałem mieszkań w stanie deweloperskim w ogólnej liczbie transakcji kredytowych -przedmiotem blisko połowy udzielanych tam kredytów były nieruchomości wywodzące się z rynku pierwotnego.

Intuicyjne jest również zaklasyfikowanie do jednej grupy Białegostoku, Bydgoszczy, Kielc, Lublina, Łodzi, Olsztyna, Szczecina i Torunia. Są to miasta mniej atrakcyjne niż te z grupy drugiej, jednak pretendują one do zwiększonych inwestycji mieszkaniowych w przyszłości, kiedy potencjał rozwojowy miast z grupy drugiej wyczerpie się.

Największą niespodziankę stanowi skład dwóch pozostałych grup, a w szczególności wyodrębnienie Katowic jako miasta specyficznego. Śląsk jest ciekawym przypadkiem, dlatego warto przyjrzeć się mu dokładniej. Zadziwiające jest, że mimo niskiego bezrobocia i wysokich wynagrodzeń, buduje się tam mało, a przeciętna cena metra kwadratowego kształtuje się na poziomie 4 tys. zł.

Na średnią cenę metra kwadratowego wpływają czynniki związane z degradacją środowiska naturalnego. Obserwuje się zjawisko emigrowania mieszkańców Katowic na przedmieścia lub w inny rejon Polski. Zjawisko to socjologia określa jako rozlewanie się miast. Katowice można określić jako ofiarę statystyk. Rejon Górnego Śląska jest konurbacją. Oznacza to, że miasta satelickie, dokąd emigrują mieszkańcy Katowic, nie są położone w granicach miasta. Inaczej sytuacja wygląda choćby w Warszawie, gdzie np. Rembertów, czy Wesoła mimo znacznej odległości od centrum, kwalifikowane są jako jedne z dzielnic stolicy. Mimo, że migracja ma miejsce, lokalne statystyki tego nie wychwytują.

Przyczyną niskich cen mieszkań jest też pewnego rodzaju zapóźnienie lokalnego rynku. Zdaniem ekspertów z MK Investments, boom mieszkaniowy z poprzednich lat do Katowic jeszcze nie dotarł. Ponadto, do tak niskiej ceny metra kwadratowego w Katowicach przyczynia się statystyka, która, jak powszechnie wiadomo, jest największym z kłamstw. Do tej pory w Katowicach budowało się mało, ponieważ deweloperzy upatrywali większych szans na zyski w miastach z grup 1 i 2 (stąd tak mały odsetek mieszkań z rynku pierwotnego). Tak naprawdę ceny w Katowicach nie są dużo niższe niż ceny mieszkań w Krakowie. Po prostu brakuje mieszkań drogich, czyli nowych, które podnoszą średnią, tak jak ma to miejsce w przypadku krakowskiego rynku nieruchomości mieszkaniowych. Niską przeciętną cenę metra kwadratowego w Katowicach może także tłumaczyć stan techniczny budynków, który jest o około 17 proc. gorszy niż w przypadku Krakowa.

Dodatkowo, warto naświetlić strukturę obu rynków. W Katowicach występuje bardzo duży odsetek mieszkań wybudowanych z użyciem tańszej technologii. Jest on ponad dwukrotnie wyższy niż w przypadku Warszawy, która pod tym względem plasuje się na drugiej pozycji.

Ponieważ dysponowaliśmy bardzo szczegółową bazą danych, nie musieliśmy opierać się na statystykach GUS, które zazwyczaj podają jedynie średnią cenę metra kwadratowego.

Analiza rozkładów cen w obu miastach doprowadziła do interesujących wniosków.Za wygórowaną średnią cenę metra kwadratowego w Krakowie odpowiada wysoka, prawostronna skośność rozkładu, świadcząca o dużym udziale nieruchomości drogich. Dodatkowo w Krakowie, odchylenie standardowe cen metra kwadratowego jest przeciętnie 3 razy wyższe niż w przypadku nieruchomości katowickich, w związku z czym prawdopodobieństwo losowego wzięcia z rynku drogiej nieruchomości jest w Krakowie znacznie wyższe. Potwierdza to także kurtoza, odpowiedzialna za "grube ogony" rozkładów cen. Jest ona około 6 razy wyższa niż w przypadku, gdyby ceny nieruchomości krakowskich miały rozkład normalny.

W przeciwieństwie do Krakowa, ceny na rynku katowickim mają cechy rozkładu normalnego. Skośność rozkładu tylko nieznacznie przekracza wartość 1, natomiast kurtoza jest jedynie wyższa o połowę w stosunku do "czystego" rozkładu normalnego. Wszystkie wymienione czynniki sprawiają, że ceny w Katowicach skupione są wokół średniej, natomiast średnia cena metra kwadratowego w Krakowie jest sztucznie zawyżana przez wysoki udział nieruchomości z rynku pierwotnego.

Model hierarchiczny wyodrębnił ponadto grupę regionów niedoinwestowanych i zacofanych pod względem urbanistycznym w stosunku do reszty analizowanych miast. Grupę tę stanowią Bielsko-Biała i Zielona Góra. Wyraźnie widać tu jednak zachęty stosowane przez banki w stosunku do kredytobiorców - aby zaciągnąć kredyt na zakup mieszkania, nie potrzeba dużego wkładu własnego, tak jak ma to miejsce we wszystkich innych grupach miast.

Podsumowując, można stwierdzić, że:

• Cena metra kwadratowego różni się istotnie we wszystkich grupach miast, z wyłączeniem grup 4 i 5, gdzie oscyluje wokół 4 tys. zł.
• Udział rynku pierwotnego w ogóle transakcji nie wykazuje istotnych różnic przy porównaniu grup 3 i 5. Wskaźnik wynosi tam około 30 proc. Najwyższa wartość wskaźnika udziału rynku pierwotnego występuje w grupie, w której znajdują się Trójmiasto, Kraków, Poznań i Wrocław i wynosi blisko 50 proc. Najniższa wartość wskaźnika występuje w Katowicach.
• Jeżeli chodzi o przeciętny udział własny przy zaciąganiu kredytu, to najniższy jest w grupie skupiającej Bielsko-Białą i Zielona Górę. W pozostałych regionach nie ma statystycznie istotnych różnic w wysokości wymaganego udziału własnego.
• Analizując średni okres kredytowania mieszkań w badanych miastach, można stwierdzić, że jest on proporcjonalny do średniej ceny metra kwadratowego. W grupach 1 i 2 jest on najwyższy z uwagi na wysokie kształtowanie się cen metra kwadratowego. W grupach 3, 4 i 5, gdzie ceny metra kwadratowego wahają się w przedziale 3,7-4,7 tys. zł jest on zbliżony. Banki godzą się na przejmowanie ryzyka niespłacenia kredytu tylko w miastach atrakcyjnych, gdzie nie występuje problem z upłynnieniem inwestycji, czyli w grupach 1 i 2.

Dominik Korniluk, Noble Bank

Michał Kwiecień, SKN Ekonometrii SGH