Czas cenowych żniw dla deweloperów. Marża najwyższa od ponad dekady

Marża brutto na sprzedaży mieszkań giełdowych deweloperów po 3 kw.'23 to 31,4 proc. (ostatnie 4 kw.) i jest najwyższa od ponad dekady. ROE (zwrot na kapitale - red.) giełdowych deweloperów wzrosło do 25,8 proc. z 14,6 proc. w 2016. Dla porównania średnie ROE spółek na GPW w latach 2010-22 to 9,9 proc.  - podało biuro maklerskie Pekao.

Marża jest rzeczywiście bardzo wysoka, ale eksperci zwracają uwagę na dwie kluczowe sprawy. Jeszcze nie pokazuje wpływu boomu wywołanego kredytem 2 proc. na wyniki deweloperski, a po drugie jest to marża przed uwzględnieniem części kosztów.

- Warto dodać, że wpływ Bezpiecznego Kredytu 2 proc. na marże będzie widoczny głównie w wynikach z 2025 roku, czyli po przekazaniu nabywcom większości sprzedanych niedawno lokali. Gdyby zdecydowana większość mieszkań była sprzedawana jako gotowe, byłoby inaczej. Ale jest odwrotnie - tłumaczy Andrzej Prajsnar, główny analityk portalu Rynekpierwotny.pl.

Kiedy więc udało się deweloperom sprzedać mieszkania, które "wypracowały" te marże?

- Analizując marże poszczególnych firm warto pamiętać, że każdy deweloper ma w ofercie różny odsetek mieszkań z długim i krótkim terminem przekazania nabywcy. Ogólnie rzecz ujmując, trzeba brać pod uwagę sytuację rynkową sprzed około 15 - 18 miesięcy - mówi Interii Biznes analityk.

Podkreśla też, że marża brutto nie obejmuje między innymi kosztów ogólnego zarządu, ogólnych kosztów finansowych oraz kosztów marketingu i sprzedaży. Wynik na poziomie około 31 proc. jest zbliżony do ubiegłorocznego.

Wyniki deweloperów zawsze wywoływało falę komentarzy, a teraz trafiły pod lupę z powodu rządowego programu wprowadzającego kredyt 2 proc., który skumulował popyt i wywindował ceny. Mieszkania sprzedawały się na pniu, a część uczestników rynku informowała, że ludzie chcą rezerwować nawet bez oglądania. Niektórzy określali to uszczypliwie "czyszczeniem deweloperskich magazynów" .

Nawet przedstawiciel deweloperów przyznał, że ten wzrost jest za wysoki i niedobry dla rynku jako całości.

- Ten wzrost cen (mieszkań - red.), z którym mamy do czynienia na przestrzeni 2023 r. to wzrost zbyt wysoki jak na stabilny rynek. Można powiedzieć, że nas to cieszy, bo przekłada się nam na marże, natomiast patrząc na rynek długofalowo - ten wzrost jest za wysoki, powinien być stabilny i dość powolny, wtedy łatwiej się planuje swoją przyszłość na rynku" - powiedział cytowany przez PAP prezes Jarosław Szanajca podczas wideokonferencji kilka dni temu. 

Monika Krześniak-Sajewicz