Czy każdy budynek musi zostać ujawniony w księdze wieczystej?

Takie obiekty są bowiem jedynie częścią składową danego gruntu, a nie odrębną od niego nieruchomością. Posadowienie takiego budynku wpłynie natomiast na oznaczenie w księdze wieczystej danej nieruchomości jako nieruchomości zabudowanej.

Księgi wieczyste prowadzone są według ustalonych, regulowanych ustawowo wzorów. Zawiera ona cztery działy - pierwszy z nich obejmuje oznaczenie nieruchomości oraz wpisy praw związanych z jej własnością. Drugi z działów zawiera wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego.

Dział trzeci przeznaczony został na wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych, na wpisy ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz na wpisy innych praw i roszczeń - za wyjątkiem hipotek. Informacje o tych ostatnich (np. jej wysokości, rodzaju waluty w jakim została zaciągnięta) można bowiem odnaleźć w ostatnim, czwartym dziale.

Zgodnie z ustawą o księgach wieczystych i hipotece z dnia 6 lipca 1982 r. księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości. W myśl natomiast art. 46 § 1 kodeksu cywilnego nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale związane z gruntem lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Ta druga wspomniana przez ustawodawcę sytuacja rozwinięta została w art. 235 § 1 k.c., w którym mowa jest o budynkach i innych urządzeniach wzniesionych na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowiącego jego własność.

Takie same zasady można zastosować również do budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. We wspomnianym tu przypadku wniosek o ujawnienie w księdze wieczystej prawa użytkowania wieczystego gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub inne urządzenia, które stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności, obowiązkowo powinien zawierać także wniosek o ujawnienie w księdze wieczystej własności takich budynków - przypomina Bartosz Antos z portalu www.dzialkanadmorzem.pl.

Warto w tym miejscu przywołać wyrok Sądu Najwyższego z dnia 10 czerwca 2016 r. (sygnatura akt: IV CSK), który zawiera niezwykle istotne rozstrzygnięcie dotyczące zasad ujawniania własności budynków w księdze wieczystej.

Sprawa zainicjowana została przez wniosek dotyczący sprostowania w księdze wieczystej oznaczenia nieruchomości ("działka niezabudowana" miała zostać zmieniona na "działkę zabudowaną") oraz ujawnienia w księdze budynków na podstawie wypisu z rejestru gruntów i wyrysu z mapy ewidencyjnej.

Wniosek właściciela nieruchomości został oddalony przez referendarza sądowego w części żądającej ujawnienia budynków, co zostało przez wnioskodawcę zaskarżone do sądu I instancji. W przytoczonej tu sprawie budynki, których właścicielem jest wnioskodawca nie stanowiły odrębnej nieruchomości, nie były przedmiotem odrębnej wartości. Stanowiły one jedynie część składową jego nieruchomości gruntowej - w rozumieniu art. 48 kodeksu cywilnego, zgodnie z którym do części składowych gruntu należą w szczególności m.in. budynki i inne urządzenia trwale związane z gruntem.

Sąd Najwyższy, do którego trafiła skarga kasacyjna wniesiona przez wnioskodawcę, wyraził stanowisko, zgodnie z którym nie ma podstaw prawnych do dokonania wpisu w księdze wieczystej budynków, które nie stanowią odrębnej od gruntu nieruchomości. Jeśli jest jedynie jego częścią składową skutkuje to tylko zmianą oznaczenia w księdze wieczystej, związaną ze sposobem korzystania z danej nieruchomości.

Bartosz Antos

www.saveinvest.pl, www.dzialkanadmorzem.pl