Czy koniec MdM zachwieje popytem na mieszkania?

Mieszkanie dla Młodych, czyli program dopłat do wkładu własnego kredytobiorców, funkcjonuje od 2014 roku. W przyszłym roku uruchomiona zostania ostatnia transza z puli na 2018 rok. Pieniądze prawdopodobnie skończą się bardzo szybko - najpóźniej w pierwszym kwartale przyszłego roku.

Jak już wspomnieliśmy - MdM zostanie zastąpiony przez Mieszkanie Plus, czyli nowy program budowy tanich mieszkań pod wynajem. Tak więc filozofia pomagania obywatelom w zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych, jest zupełnie inna. Co więcej - wpływ Mieszkania Plus na rynek będzie widoczny dopiero po kilku latach, gdy odpowiednio duża liczba lokali zostanie "rzucona" na rynek.

Mieszkanie dla Młodych przez kilka lat funkcjonowania wywierało istotny wpływ na sytuację w mieszkaniówce. Analiza cen na lokalnych rynkach pokazuje, że "podążały" one w tym samym kierunku, co limity cenowe programu. Jeśli limity rosły, średnie ceny mieszkań rosły. Jeśli limity były obniżane, średnie ceny na lokalnych rynkach spadały. Nie ulega także wątpliwości, że deweloperzy w dużej mierze dostosowali swoje budownictwo i politykę cenową właśnie do MdM.

Od jesieni 2015, czyli od czasu, gdy weszła w życie nowelizacja ustawa o programie Mieszkanie dla Młodych, dopuszczająca do dopłat także zakupy na rynku wtórnym, rozpoczął się prawdziwy boom na mieszkania z dopłatami. Liczba beneficjentów MdM rosła lawinowo. W efekcie pieniądze z puli na dany rok kończyły się w pierwszym kwartale roku, później były już rezerwowane środki na kolejne lata.

Boom w programie MdM zbiegł się z hossą na rynku mieszkaniowym. Eksperci nie mają wątpliwości, że obecnie nasza mieszkaniówka przechodzi drugi boom, po tym, który miał miejsce w latach 2006 - 2008. Firmy deweloperskie pobijają rekordy sprzedażowe. W zeszłym roku na głównych rynkach sprzedano ponad 65 tys. lokali (dane REAS). Był to wynik o 20 procent lepszy, niż rok wcześniej. Równocześnie firmy deweloperskie pobijają rekordy podaży. W zeszłym roku oddali ponad 78 tysięcy mieszkań, co jest wynikiem aż o ponad 25 proc. wyższym niż rok wcześniej. Jeśli chodzi o liczbę uzyskanych pozwoleń na budowę - tych było o blisko 10 proc. więcej.

Wygląda na to, że deweloperzy mocno wierzą w silny popyt na mieszkania, bowiem nie zwalniają inwestycyjnego tempa. Wg REAS w pierwszym półroczu 2017 r. na 6 największych rynkach mieszkaniowych w Polsce do sprzedaży trafiło 33,4 tys. nowych mieszkań i rekordowa liczba 441 nowych etapów inwestycji.

Skąd tak świetna sprzedaż mieszkań? Na pewno jednym z głównych motorów popytu są utrzymywane przez Radę Polityki Pieniężnej rekordowo niskie stopy procentowe NBP. Przypomnijmy, że podstawowa stopa referencyjna NBP wynosi już od ponad 2 lat 1,5 proc. Kredyty są więc rekordowo tanie. Równocześnie rosnąca zyskowność najmu plus niskie dochody z lokat bankowych, sprzyjają do "wyciągania" kapitału z banków i zakupów mieszkaniowych w celach inwestycyjnych. Z danych banku centralnego wynika, że w I kw. 2017 zarówno udział zakupów gotówkowych, jak i ich wartość sukcesywnie rośnie. W pierwszym kwartale tego roku wyniosła ona ponad 4,36 mld zł. W ciągu 4 lat wzrosła aż o 175 proc. Na pewno motorem popytu jest też dobra sytuacja ogólnogospodarcza i rekordowo niskie bezrobocie, które skłaniają klientów rynku mieszkaniowego do odważniejszych i długofalowych decyzji.

Oczywiście ważnym motorem popytu jest też program Mieszkanie dla Młodych. Czy więc koniec MdM może uderzyć w popyt na mieszkania? Choć wśród ekspertów takie obawy się pojawiały, jednak wydaje się, że zakończenie dopłat nie wpłynie istotnie na rynek mieszkaniowy.

Wskazują na to sygnały, które już docierają do nas z rynku mieszkaniowego. Z danych REAS za II kw. 2017 wynika, że - choć nie było możliwe w danym okresie kupno mieszkania z dopłatami MdM (pula na 2017 została już dawno wykorzystana), to na głównych rynkach firmy deweloperskie sprzedały ponad 17 tys. mieszkań, co jest wynikiem o blisko 17 proc. lepszym niż w tym samym okresie roku poprzedniego.

To może świadczyć o tym, że wpływ MdM na rynek jest przeszacowywany, a rozpędzona machina podaży i popytu i bez tej formy wsparcia będzie nadal szybko pędzić. O wiele bardziej kluczowe dla jej spowolnienia, czy wyhamowania będą z pewnością podwyżki stóp procentowych. Z zapowiedzi Rady Polityki Pieniężnej wynika jednak, że może nie dojść do nich tak szybko. Niewykluczone, że z rekordowo niskimi stopami pozostaniemy przez cały przyszły rok.

Marcin Moneta

Dział Analiz WGN