Reklama

Czy mieszkania będą szybciej drożały?

Dobre dane gospodarcze, rosnąca konsumpcja i zarobki oraz spadające bezrobocie - czy optymizm w gospodarce narodowej może się przełożyć na sytuację na rynku mieszkaniowym? Jeśli tak, to czy mieszkania będą szybko drożały? Obecna koniunktura na rynku mieszkaniowym w zakresie cen nie przypomina tej z czasów 2006 - 2008, gdy mieszkania bardzo szybko drożały.

O tym, że dobra koniunktura się utrzyma, najwidoczniej przekonani są deweloperzy, bowiem pobijają kolejne rekordy podaży. W pierwszym kwartale 2017 roku oddali do użytku o blisko 10 proc. mieszkań więcej, niż w tym samym okresie roku ubiegłego. To dopiero początek podażowej fali, bowiem liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto zwiększyła się aż o 40 proc., natomiast liczba mieszkań, które uzyskały pozwolenie na budowę wzrosła aż o 54,8 proc.

Reklama

Wysoka koniunktura na rynku pierwotnym trwa od kilku lat. Zeszły rok zakończył się wynikiem 163 tys. oddanych mieszkań, co jest rezultatem o ponad 10 proc. lepszym niż rok wcześniej. Firmy deweloperskie w porównaniu do roku 2015 zwiększyły swoją podaż aż o 26,8 proc.

Wszystkie te dane oznaczają, że branża deweloperska wierzy w utrzymujący się wysoki popyt w mieszkaniówce. Nic dziwnego - mieszkania sprzedają się świetnie, a dodatkowo są powody do optymizmu. Rekordowo niskie stopy procentowe, pozytywnie wpływają na naszą zdolność kredytową, a rosnące zarobki poprawiają siłę nabywczą Polaków na rynku mieszkaniowym.

Wg NBP z przeciętnej pensji obecnie można kupić w głównych miastach średnio około 0,84 mkw. mieszkania. Pozornie ten wynik nie robi wrażenia, jednak poprawa jest bardzo duża. Jeszcze w 2007 r. statystyczny klient za średnią pensję mógł liczyć na zakup 0,49 metra kwadratowego nieruchomości. Oznacza to wzrost aż o ponad 70 proc.

Na dobrą koniunkturę wpływ ma też rynek najmu. Utrzymuje się duże zapotrzebowanie na mieszkania na wynajem, a wysokie stopy zwrotu sprawiają, że dla inwestorów zakup nieruchomości pod wynajem stanowi bardzo atrakcyjną alternatywę.

Szacuje się, że zwrot roczny zwrot z mieszkania pod wynajem wynosi przeciętnie około 5 proc. To więcej niż można aktualnie zarobić na lokatach czy obligacjach. Niskie stopy procentowe przekładają się z kolei na niskie raty kredytu, co przy zakupie na kredyt pozwala regulować zobowiązanie przychodami z najmu.

Opłacalność najmu przekłada się równocześnie na wzrost zakupów gotówkowych. Klienci zwabieni wysoką rentownością, przenoszą swoje środki z innych form inwestycyjnych, na rynek mieszkaniowy. Wg NBP w IV kw. 2016 r. inwestorzy w głównych miastach wydali na zakupy mieszkań za gotówkę kwotę ponad 3,6 mld zł, co stanowiło 65 proc. całości wartości transakcji w analizowanym okresie. Od IV kw. 2012 wartość zakupów za gotówkę wzrosła z 1,6 mld zł, a więc o ponad 100 proc.

Warto również zaznaczyć, że dobrej koniunkturze na rynku mieszkaniowym nie przeszkodził rosnący wkład własny kredytów. Mimo, że obecnie formalnie potrzeba wyłożyć przynajmniej 20 proc. wartości nieruchomości, w rzeczywistości na rynku ciągle są dostępne (dodatkowo zabezpieczone) kredyty z niższym wkładem.

Stabilizacja cenowa trwa

Skoro popyt jest tak wysoki, a sytuacja materialna gospodarstw domowych się poprawia, podobnie jak dane makroekonomiczne, to dlaczego mieszkania dynamicznie nie drożeją? Przegląd średnich cenowych z ostatnich kilkunastu kwartałów pokazuje, że ceny albo stoją w miejscu, albo rosną bardzo powoli.

Obecna koniunktura na rynku mieszkaniowym w zakresie cen nie przypomina tej z czasów 2006 - 2008, gdy mieszkania bardzo szybko drożały. Później przyszedł kryzys i bańka cenowa pękła. Wg Eurostatu Polska jest obecnie na ósmym miejscu od końca wśród krajów unijnych pod względem wzrostu cen mieszkań w porównaniu z poziomem z 2010 r. Od tego okresu średnio w Unii mieszkania podrożały o nieco ponad 5 proc. U nas wciąż są o 4,5 proc. niższe.

Przykładowo: na rynku pierwotnym w Warszawie mieszkania w ciągu 3 lat podrożały zaledwie o około 300 zł/mkw., co daje 100 zł na rok. W IV kw. 2013 średnie ceny wynosiły 7427 zł, na koniec IV kw. 2016 kształtowały się na poziomie 7686 zł/mkw. Podobny wzrost dotyczy w przywołanym okresie także Poznania (z 5900 zł do 6200). Nieco bardziej wzrosły natomiast ceny mieszkań we Wrocławiu - o około 500 zł/mkw.

Na rynku wtórnym stabilizacja cenowa jest jeszcze głębsza. Przykładowo - w ciągu 3 lat (od IV kw. 2013 do IV kw. 2016) w Warszawie mieszkania używane podrożały zaledwie o 100 zł/mkw. (z 7100 zł do 7200 zł/mkw.).

Dlaczego mimo wysokiego popytu mieszkania nie drożeją. Na rynku pierwotnym odpowiada za to polityka deweloperów, którzy starają się zrównoważyć popyt odpowiednio dużą podażą. Dzięki temu klienci szybko znajdują ofertę. Inaczej niż w latach 2006 - 2008, nie są skazani na kupowanie "dziury w ziemi".

Dane z rynku wtórnego wskazują natomiast, że wbrew pozorom koniunktura nie jest aż tak silna, jak mogłoby się wydawać. W ciągu tego roku i w roku przyszłym ostatecznie przekonamy się, jak silny jest popyt. Skończy się definitywnie program MDM, który miał swój wpływ na koniunkturę. Do czynników negatywnych należy również realny wzrost stóp procentowych, który odbije się niekorzystnie na zdolności kredytowej Polaków.

Monika Prądzyńska

Dział Analiz WGN

Dowiedz się więcej na temat: ceny mieszkań | rynek mieszkaniowy

Reklama

Reklama

Reklama

Reklama

Strona główna INTERIA.PL

Polecamy

Dziś w Interii

Raporty specjalne

Finanse / Giełda / Podatki
Bądź na bieżąco!
Odblokuj reklamy i zyskaj nieograniczony dostęp do wszystkich treści w naszym serwisie.
Dzięki wyświetlanym reklamom korzystasz z naszego serwisu całkowicie bezpłatnie, a my możemy spełniać Twoje oczekiwania rozwijając się i poprawiając jakość naszych usług.
Odblokuj biznes.interia.pl lub zobacz instrukcję »