Czy mieszkania są bardziej dostępne niż 7 lat temu?
Obecnie transakcyjne ceny 1 m kw. nowych i używanych lokali są znacznie niższe od wartości notowanych w połowie 2007 r. Spadek kosztów zakupu metrażu sugeruje, że w trakcie ostatnich siedmiu lat faktyczna dostępność mieszkań wzrosła. Można się o tym przekonać, porównując ceny lokali w pięciu krajowych metropoliach z poziomem przeciętnych wynagrodzeń.
Poniższy wykres dostarcza ciekawych informacji na temat dostępności cenowej mieszkań deweloperskich. Po jego przeanalizowaniu nie można mieć wątpliwości, że nowy metraż stał się bardziej dostępny.
W trakcie minionych siedmiu lat pozytywne zmiany zaszły we wszystkich miastach, które liczą sobie więcej niż 500 000 mieszkańców.
Od połowy 2007 r. średni metraż dostępny za jedno wynagrodzenie netto zwiększył się z 0,33 m kw. do 0,51 m kw. To oznacza zmianę o 58 proc. Spory wzrost dostępności nowych lokali tłumaczy, dlaczego największe rynki pierwotne ustabilizowały się po okresie intensywnych spadków cenowych (lata 2010 - 2012).
Na uwagę zasługuje jeszcze jedno interesujące zjawisko. Nietrudno zauważyć, że od II kw. 2007 r. zmalały dysproporcje pomiędzy dostępnością cenową nowych mieszkań. Pod tym względem największe metropolie są o wiele mniej zróżnicowane niż przed siedmiu laty.
Dokładne wyniki potwierdzają, że w analizowanym okresie największą poprawę odczuli krakowianie (patrz poniższa tabela). Pod koniec II kw. 2007 r. statystyczny mieszkaniec Krakowa za swoje wynagrodzenie netto mógł nabyć 0,25 m kw. przeciętnego lokalu deweloperskiego. W czerwcu b.r. analogiczna wartość była wyższa o 95 proc. (0,23 m kw.).
Mimo tej zmiany krakowianie nadal mogą z zazdrością spoglądać na sytuację panującą w Łodzi. Mieszkańcy wspomnianego miasta za średnie wynagrodzenie netto kupią o 19 proc. większą powierzchnię lokalu deweloperskiego. Trzeba nadmienić, że w Łodzi i Poznaniu od połowy 2007 r. dostępność cenowa mieszkań wzrosła o dwie trzecie. Na terenie Warszawy i Wrocławia odnotowano znacznie mniejsze zmiany (odpowiednio: 41 proc. oraz 31 proc.).
W relacji do II kw. 2007 r. wzrosła również dostępność mieszkań sprzedawanych na rynku wtórnym (patrz kolejny wykres). Średnia wartość dla pięciu analizowanych metropolii (0,60 m kw.) obecnie jest o 0,24 m kw. (68 proc.) wyższa niż wynik odnotowany w połowie 2007 r.
Wśród analizowanych miast zdecydowanie wyróżnia się Łódź. Jej statystyczny mieszkaniec za swoje miesięczne wynagrodzenie netto może nabyć 0,76 m kw. używanego lokalu. Na uwagę zasługuje fakt, że w ostatnich siedmiu latach przewaga łódzkiego rynku wtórnego wzrosła. Obecnie maksymalna różnica metrażu dostępnego za jedno wynagrodzenie netto wynosi 0,26 m kw. (na niekorzyść Krakowa). Pod koniec II kw. 2007 r. analogiczna wartość była nieco niższa.
Wyniki szczegółowych obliczeń wskazują, że największy wzrost dostępności używanych "M" miał miejsce na terenie Krakowa (patrz kolejna tabela). Osoby mieszkające w Stolicy Małopolski za przeciętne wynagrodzenie netto obecnie mogą kupić 0,50 m kw. lokalu z drugiej ręki. Przed siedmioma laty analogiczny wynik był niższy o 87 proc. Niewiele mniejsze zmiany odnotowano na wrocławskim i warszawskim rynku (odpowiednio: 76 proc. oraz 74 proc.). W przypadku Poznania i Łodzi powierzchnia dostępna za przeciętną pensję zwiększyła się o 55 proc. - 59 proc.
Zaprezentowane wzrosty dostępności nowych i używanych lokali to pozytywny symptom. Trzeba jednak pamiętać, że wyniki notowane w pięciu krajowych metropoliach są przynajmniej dwukrotnie niższe od poziomu zapewniającego swobodny zakup mieszkania.
Autor: Andrzej Prajsnar
