Czy nasze mieszkania wciąż się kurczą?
W ostatnich latach krajowe media informowały o systematycznym spadku średniej powierzchni nowych domów i lokali. Taka zmiana rzeczywiście miała miejsce. Jeżeli weźmiemy pod uwagę dane GUS-u dla ostatnich 20 lat, to można zauważyć, że przeciętna powierzchnia polskich mieszkań powróciła do poziomu z początków minionej dekady.
Niewykluczone, że w kolejnych latach będą widoczne dalsze spadki metrażu oddawanych lokali i domów. Rynek mieszkaniowy znajduje się bowiem pod coraz większą presją związaną ze spadkiem liczebności gospodarstw domowych.
W różnych analizach czasem podaje się średnią powierzchnię użytkową wszystkich ukończonych mieszkań. Ta wartość przekracza 90 m kw. (wynik z 2016 roku: 94,4 m kw.), gdyż pod statystycznym pojęciem "mieszkania" GUS rozumie zarówno lokale mieszkalne, jak i domy. Bardziej zasadne jest przeanalizowanie wielkości ukończonych mieszkań z uwzględnieniem rodzaju inwestora.
W takim ujęciu można dostrzec wyraźną różnicę pomiędzy mieszkaniami oddawanymi do użytku przez inwestorów indywidualnych oraz pozostałych inwestorów. Jak wiadomo, prywatni inwestorzy budują głównie domy jednorodzinne. Nieruchomości oddawane do użytku przez pozostałych inwestorów (np. deweloperów) to przede wszystkim lokale mieszkalne.
Na poniższym wykresie można np. zobaczyć, jak od 1995 do 2016 r. zmieniała się średnia powierzchnia mieszkań oddawanych przez deweloperów (przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem) oraz mieszkań budowanych przez inwestorów indywidualnych. Te dwie kategorie w 2016 r. skupiały aż 96 proc. wszystkich oddawanych mieszkań. Udział innych inwestorów (m.in. spółdzielni, samorządów, zakładów pracy oraz TBS-ów) był jedynie marginalny.
Po sprawdzeniu średniej powierzchni nowych mieszkań, ukończonych przez inwestorów indywidualnych oraz deweloperów, można zauważyć wzrost trwający przez prawie całą minioną dekadę (patrz czerwona i granatowa linia na poniższym wykresie). Przyczyną tej sytuacji było m.in. upowszechnienie się kredytów mieszkaniowych. Hipoteki zyskujące coraz większą popularność od 2000 do 2008 roku pozwoliły tysiącom Polaków na zakup większego lokalu lub budowę bardziej obszernego domu. Bieżąca dekada przyniosła natomiast systematyczny spadek średniej powierzchni mieszkań oddawanych do użytku przez firmy deweloperskie oraz inwestorów indywidualnych. Można wskazać kilka przyczyn tej sytuacji.
Jedną z nich są programy rządowe premiujące nabywanie niewielkich lokali oraz budowę niedużych domów (Rodzina na Swoim i Mieszkanie dla Młodych). Warto również pamiętać o tym, że po eskalacji kryzysu finansowego krajowe banki zaczęły znacznie ostrożniej szacować zdolność kredytową nabywców mieszkań. Potwierdzają to m.in. dane NBP. Według Narodowego Banku Polskiego, w drugiej połowie 2006 r. przeciętny kredytobiorca hipoteczny z Warszawy mógł pożyczyć od banku równowartość 164 miesięcznych wynagrodzeń. Porównywalny wynik z 2012 roku, był już niższy o ponad 40 proc.
Obecnie dostępność kredytów mieszkaniowych oraz dostępność metrażu w stosunku do wynagrodzeń jest lepsza niż 4-5 lat wcześniej. Z drugiej strony, coraz bardziej uwidacznia się wpływ zmian demograficznych na nowe inwestycje mieszkaniowe. Świadczą o tym między innymi dane Eurostatu (patrz poniższa tabela). Na podstawie informacji Europejskiego Urzędu Statystycznego można obliczyć, że przeciętna liczba osób w polskim gospodarstwie domowym spadła o jedną dziesiątą (z 2,99 w 2006 do 2,69 w 2015 r.).
Co gorsza, dane Eurostatu w pełni nie uwzględniają skutków emigracji zarobkowej. Wspomniana instytucja podaje również, że pomiędzy 2006 i 2015 r. liczba samotnie mieszkających Polaków zwiększyła się o 34,2 proc. (ok. 819 000). Analogiczny wzrost liczby par mieszkających bez dzieci to 38,4 proc. w ciągu dziewięciu lat (2006-2015). Był to jeden z najszybszych przyrostów w całej Unii Europejskiej.
Prognozy demograficzne są bezlitosne dla naszego kraju i wskazują, że zmiany ludnościowe będą miały coraz większy wpływ na metraż nowych mieszkań. Z drugiej strony, prawdopodobnie będzie wzrastać zdolność nabywcza tych osób, które mogą sobie pozwolić na zakup nowego lokalu lub budowę domu jednorodzinnego. Wspomniany czynnik przez jakiś czas może łagodzić metrażowe skutki zmian demograficznych. Równocześnie będzie miała miejsce dalsza koncentracja budownictwa deweloperskiego i jednorodzinnego na terenie największych metropolii oraz pobliskich gmin.
Andrzej Prajsnar
