Czy twoi sąsiedzi oddali już klucze do domu?
Kryzys na rynku nieruchomości trwa, ale Amerykanie wciąż zdecydowanie odrzucają opcję "strategicznego zaprzestania spłaty".
W trakcie najgorszego od dziesięcioleci kryzysu na amerykańskim rynku nieruchomości na kredytodawców sypią się gromy. Jednak jeśli chodzi o regularność spłat rat kredytów hipotecznych, to Amerykanie wykazują się nadal obowiązkowością i rzetelnością.
Tak przynajmniej 20 maja stwierdziły Trulia i RealtyTrac. Dwie firmy gromadzące dane na temat rynku nieruchomości opublikowały badanie, z którego wynika, że 59 proc. Amerykanów twierdzi, że nawet jeżeli zadłużenie ich domów przekraczałoby ich wartość, to nie zdecydowaliby się zalegać ze spłatą rat kredytu, by w ten sposób wyjść z kłopotów finansowych. Tylko 39 proc. stwierdziło, że rozważyłoby możliwość zgodzenia się na zajęcie obciążonej nieruchomości, a jedynie 1 proc. powiedziało, że dobrowolnie zdecydowaliby się na taką drogę. Dane firm Trulia i RealtyTrac obejmują wyniki nowego badania Harris Interactive przeprowadzonego na próbie 2600 dorosłych.
10 miast z najszybciej rosnącą liczbą nieruchomości zajmowanych przez banki
14 rynków nieruchomości w największych kłopotach
Gdzie Amerykanie tracą najwięcej na wartości domu
Miasta z największymi obniżkami na domy
- Czy branża nieruchomości była kiedykolwiek racjonalnym rynkiem? - pyta Pete Flint, założyciel i prezes spółki Trulia. - Wejście na drogę zajęcia nieruchomości wciąż wzbudza lęk.
Takie nastawienie najwyraźniej działa na niekorzyść większości właścicieli domów. Szacuje się, że niemal 20 proc. domów w USA ma wartość negatywną, co znaczy, że są one warte mniej niż kwota zadłużenia hipotecznego zaciągniętego przez właścicieli. Ponad 5 mln kredytów hipotecznych nie jest regularnie spłacana.
Wielu właścicieli domów - może nawet wszyscy - którzy nie są w stanie obsłużyć zadłużenia, wyszliby na finansową prostą, gdyby zaprzestali spłacać raty kredytu hipotecznego, wynajęli prawnika i zwrócili klucze bankowi. W branżowym żargonie takie posunięcie zwane jest "strategicznym zaprzestaniem spłaty".
Co więcej, większość właścicieli domów mogłaby prawdopodobnie pozostać w domach jeszcze przez długie miesiące bez konieczności płacenia czynszu. Siedem lat, jakie potrzebowaliby na odbudowanie zdolności kredytowej, minęłoby szybciej niż czas, jaki byłby potrzebny na to, by wartość ich domów wróciła do swojego najwyższego poziomu z lat 2006 i 2007.
- Poręczenie słowem jest jednak świętością. To od zawsze było częścią naszego dziedzictwa kulturowego - mówi prezes RealtyTrac, Rich Sharga. - Jest jeszcze aspekt honoru, który jest nadal ważną częścią amerykańskiej kultury.
To, jak poważnie ludzie traktują swoje kłopoty finansowe, może się wiązać w równym stopniu z ich nastawieniem, jak i poczuciem honoru. Flint zauważa, że gotowość ludzi do rozważenia strategicznego zaprzestania spłaty zależy również od tego jak duża jest ujemna wartość ich domu - wynika z badania Harris. Mniej niż jeden na trzech Amerykanów rozważyłoby opuszczenie domu, gdyby kwota jego kredytu przekraczała wartość domu o 20 proc. - Jeżeli ta kwota przekraczałaby jednak wartość domu o 30 proc., to opuszczenie domu rozważyłaby niemal połowa respondentów - podkreśl Flint.
Banki robią oczywiście mniej, by zatrzymać wzrost liczby zajęć nieruchomości, niż to, co im się przypisuje. Sharga zauważył, że tempo składania nowych wniosków o zajęcie obciążonych nieruchomości spadło do około 100 tys. zawiadomień na miesiąc. Dodaje, że biorąc pod uwagę liczbę domów będących w trakcie procesu zajęcia i tempo, w jakim nabywcy przejmują zajęte nieruchomości, to nadwyżka wynosi 55 miesięcy. Rekordowa liczba niespłacanych kredytów hipotecznych będzie rosła do przyszłego roku i dopiero wtedy zacznie się kurczyć - twierdzi Sharga.
Mogłaby się zacząć zmniejszać szybciej, gdyby kupujący domy zainteresowaliby się bardziej nabywaniem zajętych nieruchomości.
Z ankiety Trulia/RealtyTrac wynika, że ludzie nie interesują się zbytnio zajmowanymi nieruchomościami. Aż 78 proc. ankietowanych stwierdziło, że kupowanie zajętych przez bank nieruchomości ma spore minusy. Są to między innymi: ukryte koszty, ryzyko związane z procesem zakupu i prawdopodobieństwo, że po zakupie dom będzie nadal tracił na wartości. 22 proc. właścicieli domów, którzy widzą zajęte domy w pozytywnym świetle, to przede wszystkim kupujący pod najem.
To wyjaśnia, dlaczego zajęte domy sprzedawane są znacznie taniej niż ich szacowana uczciwa wartość rynkowa. Sharga zauważa, że sygnałem oddalania się psychologicznej chmury ciążącej nad zajęciami obciążonych nieruchomości jest to, że obniżki ich cen nie są tak duże jak w zeszłym roku.
Chcesz kupić/sprzedać mieszkanie? Zajrzyj tutaj
Niemal 30 proc. obecnie sprzedawanych domów to nieruchomości zajęte lub sprzedawane po wartości niższej niż zadłużenie hipoteczne, co oznacza, że bankier sprzedającego zgodził się zrezygnować ze zwrotu części kwoty zadłużenia, by umożliwić zawarcie transakcji.
Jeżeli chcesz zrobić dobry interes na zajętej nieruchomości, to najlepiej poszukać miejsc, gdzie ich liczba wciąż szybko rośnie. 10 ośrodków, gdzie liczba niespłacanych kredytów hipotecznych rośnie najszybciej to m.in. tak urocze zakątki Ameryki, jak Portland, Maine, Columbia, Południowa Karolina i Honolulu na Hawajach.
Dobre i złe modyfikacje umów kredytowych
Stephane Fitch
