Karol Jerzy Mórawski: Po ostatniej publikacji Raportu AMRON nasuwają się wnioski raczej mało optymistyczne. Czy można w tej sytuacji mówić o jakiejś umiarkowanej stabilizacji, czy jest to już ewidentnie tendencja spadkowa? A jeśli już spadek, to czy ma on charakter chwilowej dekoniunktury, czy też jest to sygnał ostrzegawczy, wskazujący na konieczność podjęcia natychmiastowych działań naprawczych?
Jacek Furga: - Sytuacja jest nienaturalna. Jeśli mielibyśmy mówić o stabilizacji, to z pewnością życzyłbym sobie tę stabilizację na zupełnie innym poziomie, zarówno jeśli chodzi o liczbę udzielanych kredytów, jak i liczbę transakcji kupna/sprzedaży mieszkań. Niepokojącym sygnałem, jaki udało nam się zaobserwować w tym roku, jest fakt, że wyniki II kw. w obu tych dziedzinach w zasadzie powtórzyły wyniki pierwszego. To nie stabilizacja, ale ewidentny regres, zważywszy że przez ostatnich kilka lat wyniki II kw. były przeciętnie o 20-30 proc. wyższe w stosunku do I kw. Ten niepokojący sygnał wychodzi rzecz jasna od strony popytu, a ściśle biorąc - finansowania tego popytu. Jeśli chodzi o podaż, to tu nie ma problemu. Deweloperzy zarzucili rynek nowymi ofertami mieszkaniowymi, które są coraz atrakcyjniejsze zarówno jeśli chodzi o ceny, jak i o lokalizacje. Również popyt czysto statystyczny bez wątpienia istnieje. Analizy Ministerstwa Infrastruktury oraz badania ekspertów rządowych podkreślają, że na rynku brakuje od 1,5 do 1,8 mln mieszkań. Nierozwiązany pozostaje natomiast problem, jak tym wszystkim ludziom zapewnić dostępność tych mieszkań. Nie mówię tylko o zapewnieniu mieszkania prywatnego, własnościowego, ale również o innych formach udostępnienia mieszkania. Chodzi tu przede wszystkim o rozmaite formy najmu - zarówno od innego prywatnego właściciela, jak i instytucji, która w zorganizowany sposób zajmuje się wynajmem nieruchomości.
Jeśli już mówimy o finansowaniu własnego mieszkania, to pierwszym skojarzeniem staje się niewątpliwie program wieloletniego oszczędzania, zwany popularnie "kasami mieszkaniowymi". Czy mamy szansę na szybkie upowszechnienie tej formy finansowania nieruchomości w warunkach polskich, czy też konieczne jest gruntowne przeobrażenie świadomości Polaków ,co może trwać całe lata, a nawet dziesięciolecia?
- Myślę, że to przede wszystkim kwestia dobrej woli decydentów. Podczas prac nad projektem ustawy o oszczędzaniu na cele mieszkaniowe w roku 1997 udało się przekonać do programu wieloletniego oszczędzania dosłownie wszystkich: odpowiednie zapisy w ustawie przeszły przez obie izby parlamentu i weszły w życie. Niestety, nie pojawiły się odpowiednie akty wykonawcze do ustawy i cały system nie zafunkcjonował. Warto przypomnieć, że sześć lat wcześniej taki system został uruchomiony na Słowacji, a pięć lat wcześniej w Czechach, a w roku 1997, kiedy u nas weszły w życie wspomniane zapisy, wystartował system wieloletniego oszczędzania na Węgrzech. We wszystkich tych krajach system ten działa z ogromnym powodzeniem. Miliony osób w tych niewielkich liczebnie krajach oszczędzają właśnie w kasach mieszkaniowych. Jeśli wówczas udałoby nam się przekonać czystym rachunkiem ekonomicznym ówczesny parlament oraz prezydenta i wbrew pesymistycznym ocenom rządu uzyskać poparcie wszelkich opiniodawczych podmiotów w procesie legislacyjnym, to myślę, że sukces ten jest do powtórzenia również i dziś. Trzeba tylko o tym rozmawiać. Nie jest dla mnie żadnym argumentem, że w budżecie nie ma pieniędzy. Mówimy o oszczędzaniu systemowym, które będzie skutkowało wymiernymi efektami również dla budżetu przez kolejne lata.
Warto zapytać i o drugą stronę, czyli o samych potencjalnych beneficjentów kas. Na ile przeciętny Kowalski gotów jest na tego typu programy oszczędnościowe? Pamiętajmy, że w wyniku różnych zaszłości historycznych, jak również w wyniku braku wystarczającej edukacji ekonomicznej wiele instrumentów finansowych w Polsce nie jest tak popularnych jak w krajach starej Unii. Czy zdaniem Pana Prezesa zwykły Polak szybko przekona się do kas oszczędnościowych?
- Obserwowałem dynamiczny rozwój tego systemu w krajach sąsiednich: w Czechach, na Słowacji czy na Węgrzech, które to kraje przechodziły podobną transformację ustrojową co Polska. Tam ten proces zachodził znacznie wcześniej, bo kilkanaście czy wręcz dwadzieścia lat temu. Wiązało się to również z tym pierwszym etapem przebudowy świadomości: tuż po przemianach ekonomicznych i społecznych ludzie sami szukali wszelkich nowości na rynku finansowym. Na tej fali nowy produkt, jakim była umowa oszczędnościowo-kredytowa długoterminowa, spotkał się z dużym zainteresowaniem, umiejętnie zresztą rozbudzanym przez rządy tych krajów. Poprzez dofinansowanie czy dopłatę premii budowlanej pobudzano skłonność do oszczędzania, ucząc ludzi systematyczności i gospodarności. U nas ten instrument byłby o tyle ważniejszy, że musimy zwalczyć negatywną opinię o oszczędzaniu, wywołaną przez fatalne doświadczenia wielu osób z książeczkami mieszkaniowymi jeszcze z lat Polski Ludowej. Na marginesie warto zaznaczyć, że prawie 1,5 mln Polaków po dziś dzień dysponuje tymi starymi książeczkami mieszkaniowymi, z których, jak wszyscy wiedzą, niewiele wynikło. Do tych historycznych uprzedzeń dochodzą nowsze, równie niekorzystne doświadczenia związanie choćby z systemem emerytalnym. Najpierw został utworzony otwarty system emerytalny, w którym ubezpieczony sam mógł decydować komu i gdzie powierza swoje pieniądze na starość, a potem rząd przychodzi z propozycją, aby część już uzbieranych składek OFE przeznaczać do ZUS-u. Również afery finansowe, żeby wymienić tylko ostatnią z Amber Gold, gdzie budzenie fałszywych nadziei na szybki zysk odbywało się przy braku kontroli ze strony państwa, osłabiają zaufanie do wszelkich obietnic związanych z oszczędzaniem. Dlatego system wieloletniego oszczędzania musi być wspierany przez państwo. Nie wystarczy powołać same instytucje bankowe, które będą oferować bezpieczne i atrakcyjne formy długofalowego oszczędzania. W sytuacji gdy banki komercyjne oferują depozyty 3-miesięczne oprocentowane na poziomie 7 proc., żaden system długoterminowego oszczędzania tego nie wytrzyma. Długoterminowo nie sposób oferować tak korzystnego oprocentowania, musi być ono odpowiednio niższe, żeby po latach móc generować odpowiednio tani kredyt o stałej stopie. Aby przeciętnemu Kowalskiemu opłacało się oszczędzać w tym systemie, państwo musi do tego dołożyć swoją cegiełkę. Dodam - nie tylko w formie gwarancji, ale również podnoszenia atrakcyjności ekonomicznej tego oszczędzania.
Odnośnie innych form finansowania nieruchomości. Czy nie jest pewną alternatywą - a może raczej uzupełnieniem - promowanie innych niż własność form posiadania nieruchomości? Dominująca dziś opcja - własne mieszkanie w kredycie - nie dla każdego jest optymalna, a przywiązanie do własności może stanowić barierę dla mobilności społecznej. Amerykanie między innymi dlatego mogą być tak mobilnym narodem, że nie ma tego przywiązania do określonego miejsca w postaci własnego domu czy mieszkania. U nas przywiązanie do "ojcowizny" prowadzi do pewnego nawyku. Czy nie czas, by popularyzować też inne formy posiadania, a w ślad za tym i finansowania nieruchomości? Przykładem może być leasing konsumencki, albo zorganizowane formy najmu czy dzierżawy lokali...
- Jak najbardziej. Nie jest to alternatywa, lecz rozwiązanie komplementarne. Na rynku musi istnieć kilka wzajemnie uzupełniających się form zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. U nas kuleje kwestia mieszkań na wynajem. Nie posługiwałbym się tu pojęciem "leasing konsumencki", bardziej adekwatne wydaje się mówienie o lokalach na wynajem. Do tego, aby ten rynek zaczął funkcjonować, niezbędne są odpowiednie przepisy. W pierwszej kolejności chodzi o prawo podatkowe. Amortyzacja lokalu przeznaczonego pod wynajem powinna następować w okresie 10, a nie, jak to jest obecnie, 40 lat. Stworzyłoby to warunki dla opłacalności takiego biznesu. Po drugie, konieczne jest ograniczenie praw ochrony konsumenta w tym aspekcie, w jakim pojawia się możliwość korzystania z mieszkania przez lokatora pomimo niepłacenia czynszu. Obecnie w większości przypadków lokator niepłacący czynszu ma zabezpieczenie prawne uniemożliwiające prawowitemu właścicielowi usunięcie go.
Niestety, ten problem, który Pan Prezes zasygnalizował dotyczy nie tylko rynku nieruchomości na wynajem. Ogólnym błędem w założeniu współczesnej gospodarki wydaje się próba zdjęcia wszelkiej odpowiedzialności z konsumenta i przerzucenie jej na barki instytucji finansowych, przedsiębiorców i innych podmiotów rynkowych. W mediach na każdym kroku piętnuje się nawet jednostkowe przypadki nieprawidłowości czy nadużyć w sektorze finansowym - jak w przypadku wspomnianej afery Amber Gold. O nadużyciach po drugiej stronie - konsumentów, kredytobiorców - mówi się stosunkowo niewiele, choć bynajmniej nie są to przypadki odosobnione. Zaciąganie zobowiązań kredytowych przekraczających możliwości spłaty nie wiąże się z reguły z brakiem środków na chleb....
- W pełni się z tym zgadzam. W latach 90. była wręcz moda na kupowanie nieruchomości w najbardziej prestiżowych punktach dużych miast z założeniem, że skoro bank finansuje, to trzeba z tej okazji korzystać, nie bacząc na konsekwencje. Było w tym nieco winy samych banków, które oferowały kredyty przekraczające już w chwili wypłacania tych kredytów wartość finansowanych nieruchomości. Zdarzały się banki, które udzielały kredytu o wskaźniku LtV do 120, a nawet 130 proc. Analitycy tych banków również ulegli ówczesnej psychozie wzrostu cen i uznali, że zanim dojdzie do wahnięcia w dół, to spora część kredytu zostanie spłacona. Dziś na tym gruncie rodzi się dyskusja zarówno na temat odpowiedzialnego kredytowania, jak również - a może przede wszystkim - odpowiedzialnego zadłużania się. Sądzę, że w wielu takich przypadkach nie bez winy byli sami kredytobiorcy, którzy nierzadko udzielali niepełnych bądź wręcz fałszywych informacji o swoim statusie finansowym. W wielu przypadkach motywem było po prostu spełnianie marzeń, chęć zaznaczenia swojego statusu społecznego czy prestiżu. Okazuje się, że nie każdego stać na to, o czym marzy, a zadłużać należy się na miarę swoich możliwości, a nie ambicji. Nie ma nic gorszego, niż konsumpcja na 100 czy - co gorsza - 120 proc.
Czyli jednym słowem - moda na oszczędzanie?
- Jak najbardziej! Duża w tym rola edukacji ekonomicznej, a sprawnie funkcjonujący system długoterminowego oszczędzania to jeden z filarów takiego kształcenia prawidłowych nawyków. Osobiście określam system oszczędzania w kasie budowlanej jako swego rodzaju polisę oszczędnościową. W takiej kasie nie ma odgórnego obowiązku wpłacania stałej i zadeklarowanej kwoty co miesiąc. Generalnie odkładam tyle, ile jestem w stanie przeznaczyć na ten cel każdego miesiąca, a uzbierane oszczędności decydują o zdolności kredytowej. Stąd bierze się bezpieczeństwo i stabilność funkcjonowania tego systemu. Osoba, która przez długie lata systematycznie odkładała określoną kwotę, automatycznie potwierdza swą wiarygodność jako kredytobiorca. Dzięki takiemu rozwiązaniu obciążenie kredytobiorcy w okresie spłaty nie zmienia się w stosunku do okresu oszczędzania. Kasy dają ponadto element łagodzenia zmian sinusoidalnych cyklu na rynku nieruchomości. Funkcjonowanie kasy nie zależy od tego, co dzieje się na rynku kapitałowym, ale od umowy pomiędzy członkami wspólnoty oszczędzających. W efekcie kredyt na rynku bankowym może być drogi, a w kasie będzie on kosztował znacznie mniej. To daje pewien, być może nie największy, ale stały strumień środków zasilających budownictwo mieszkaniowe. Nie ma wówczas takich sytuacji, że nikt nic nie buduje, nikt nie daje kredytów i mamy zastój na rynku. Dzięki kasom możliwe jest utrzymanie ciągłości na rynku budownictwa mieszkaniowego.
