Deweloperzy biją rekordy

W 2019 roku padł kolejny rekord na rynku mieszkaniowym - do użytkowania oddano ponad 207 tys. mieszkań, czyli o 12 proc.  więcej niż rok wcześniej. Był to najlepszy wynik od 1989 roku. Jednocześnie ruszyła budowa 237 tys. lokali mieszkalnych (o 6,9 proc. więcej w porównaniu do roku poprzedniego) i wydano pozwolenia na budowę kolejnych 268 tys.  mieszkań (więcej o 4,5 proc.) - wynika z najnowszego raportu Amron.

Jak podkreślają autorzy raportu, taki wynik osiągnięto mimo występowania tych samych co przed rokiem barier - konsekwentnego i dynamicznego wzrostu cen gruntów pod zabudowę oraz wzrostu kosztów budowy mieszkań, zarówno w zakresie wykonawstwa, jak i kosztów nabycia materiałów budowlanych.

Tym samym wcześniejsze obawy analityków o wyniki roku 2019 na rynku mieszkaniowym nie potwierdziły się.

- Hossa nadal trwa i na chwilę obecną trudno jest mówić o rychłym załamaniu. Rok 2019 był bardzo udany zarówno dla deweloperów, jak i dla sektora bankowego. Rosnące ceny wydają się być nadal akceptowalne przez nabywców. Popyt rośnie, nic więc dziwnego, że deweloperzy zanotowali najlepsze roczne wyniki w całej historii działalności sektora, nie tylko w zakresie lokali oddanych do użytkowania, ale także pod względem pozyskiwanych pozwoleń na budowę. Jednocześnie skala akcji kredytowej zanotowana w minionym roku przerosła oczekiwania, a portfel nowych kredytów mieszkaniowych osiągnął rekordową wartość prawie 63 mld zł, czyli więcej nawet niż w latach 2007 - 2008 - podkreśla raport.

- Na tle dynamicznie rozwijającego się rynku mieszkaniowego coraz słabiej wygląda realizowany już od ponad 4 lat rządowy Program "Mieszkanie Plus". I nic nie zapowiada poprawy w tym zakresie. Bardzo trudno ocenić, co może oznaczać zapowiadany przez Minister Rozwoju - reset programu, jednak dotychczasowe działania w tym obszarze sugerowałyby raczej daleko posunięty sceptycyzm - komentuje Jacek Furga, przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości Związku Banków Polskich. 

Raport przypomina, że skala efektów Programu "Mieszkanie Plus" nadal nie jest satysfakcjonująca i nie ma wpływu na polski rynek nieruchomości - do tej pory powstało 867 mieszkań, a 1 907 lokali jest w budowie.

W ubiegłym roku ceny mieszkań mocno rosły, w dużych miastach dwucyfrowo. Pod tym względem na prowadzeniu znalazła się Łódź, gdzie średnia cena transakcyjna 1 metra kwadratowego  mieszkania wzrosła w ciągu roku aż o 19,9 proc.! "Zaległości" odrabiał też rynek w Białymstoku i aglomeracji katowickiej przy średnich wzrostach cen odpowiednio o 15,65 proc. i 15,10 proc. Najniższy wzrost zanotowano w Poznaniu - o 8,41 proc. Wzrosty cen w Warszawie, Krakowie i Gdańsku wyniosły ok. 12 proc.

Za to czynsze najmu mieszkań rosły już w zdecydowanie niższym tempie. Najbardziej wzrósł koszt najmu mieszkania w Gdańsku - o  blisko 7 proc. oraz w Warszawie - o prawie 6 proc. W pozostałych miastach zmiany nie przekroczyły 5 proc.

Przykładowo, w czwartym kwartale  kawalerka w Warszawie kosztowała średnio 10 173 zł za metr kw., mieszkanie dwupokojowe - 9 063 zł za metr kw., mieszkanie o trzech pokojach - 8 609 zł, a czteropokojowe - 8 687 zł za metr kw.

Brak możliwości zaspokojenia popytu na mieszkania na rynku pierwotnym powoduje, że klienci przenoszą swoje poszukiwania na rynek wtórny,  gdzie jest duża rozpiętość cenowa, ale przede wszystkim dostępność mieszkań od ręki, czego nie może zagwarantować rynek mieszkań deweloperskich.  To zainteresowanie rynkiem wtórnym wykorzystują tzw. flipperzy, których aktywność wzmacnia wzrost cen transakcyjnych na tym rynku - czytamy w raporcie podsumowującym rynek nieruchomości w ubiegłym roku. 

O zjawisku częściowo wykreowanego popytu i tzw. flippingu Interia publikowała niedawno kilka analiz.

Jednak zdaniem prof. Aleksandra Łaszka ze Szkoły Głównej Handlowej bańki na polskim rynki nie ma.

- Bańki cenowej, która jest na ogół utożsamiana z masowymi kredytowymi zakupami spekulacyjnymi, póki co nie ma, zakupy mają głównie charakter konsumpcyjny (w końcu to ostatnie, znaczące pokolenie demograficzne zakłada rodziny) oraz inwestycyjny - uzasadnia ekspert.

Jak dodaje, zjawiska tego typu charakterystyczne dla niskich stóp procentowych są widoczne w całej Unii Europejskiej z tym, że teraz ceny w Polsce rosną szybciej niż średnio w pozostałych krajach Unii, a poprzednio było odwrotnie. Jaki będzie koniec fazy boomu?

- Trudno powiedzieć, nie ze względu na brak doświadczeń, ale ich nadmiar. Główne ryzyko spoczywa obecnie na firmach deweloperskich i ich dostawcach i to one zostaną z dużą produkcją w toku, gdy koniunktura osłabnie. Jednak są one silne kapitałowo, cały czas generują wysokie zyski, więc raczej powinny - przynajmniej większość - dać sobie radę - uważa prof. Łaszek.

Autorzy raportu AMRON  podkreślają, że dla przyszłości rynku mieszkaniowego kluczowe znaczenie będzie miała sytuacja makroekonomiczna kraju oraz nowe regulacje prawne. Z jednej strony mamy spadające tempo wzrostu gospodarczego zapowiada spowolnienie gospodarcze, które można już zauważyć w Stanach Zjednoczonych i niektórych krajach Europy Zachodniej.  Z drugiej, czynniki, które w ostatnich latach napędzały popyt na mieszkania w Polsce, czyli niskie bezrobocie, rosnące płace i bardzo niskie stopy procentowe nadal działają. - Pomimo narastających trudności w pozyskiwaniu nowych gruntów pod zabudowę, deweloperzy nadal dysponują sporymi rezerwami, a planowane włączenie ich do Programu "Mieszkanie Plus" może jeszcze poprawić sytuację. Pozytywny wymiar dla rozwoju rynku deweloperskiego miałoby też uchwalenie zapowiadanej od dawna ustawy o firmach inwestujących w najem nieruchomości (FINN) - czytamy w podsumowaniu.

Monika Krześniak-Sajewicz