Deweloperzy przekazali o 23,5 proc. mniej mieszkań

Biznes INTERIA.PL na Twitterze. Dołącz do nas i czytaj informacje gospodarcze

Według wstępnych danych, w styczniu 2022 roku oddano do użytkowania 15,3 tys. mieszkań, tj. o 12,5 proc. mniej niż przed rokiem. Deweloperzy przekazali do eksploatacji 7,9 tys. mieszkań - o 23,5 proc. mniej niż w styczniu 2021 r., natomiast inwestorzy indywidualni - 7,1 tys. mieszkań, tj. 3,2 proc. więcej.

W ramach tych form budownictwa wybudowano łącznie 98,1 proc. ogółu nowo oddanych mieszkań. W pozostałych formach budownictwa, tj. spółdzielczej, komunalnej, społecznej czynszowej i zakładowej, oddano do użytkowania łącznie 286 mieszkań (wobec 278 przed rokiem).

Powierzchnia użytkowa mieszkań oddanych w styczniu 2022 r. wyniosła 1,5 mln m2 , czyli o 6,9 proc. mniej niż przed rokiem, a przeciętna powierzchnia użytkowa 1 mieszkania osiągnęła wartość 100,6 m2 .

Mieszkania, na których budowę wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia z projektem budowlanym W styczniu 2022 r. wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia budowy 22,2 tys. mieszkań, tj. o 5,4 proc. mniej niż w analogicznym miesiącu 2021 roku.

Pozwolenia na budowę największej liczby mieszkań otrzymali deweloperzy (15,6 tys., wzrost o 3,1 proc. r/r) oraz inwestorzy indywidualni (6,5 tys., spadek o 20,9 proc.).

Łącznie w ramach tych form budownictwa otrzymano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia budowy z projektem budowlanym dla 99,5 proc. ogółu mieszkań.

W pozostałych formach budownictwa odnotowano 116 mieszkań, na których budowę wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia z projektem budowlanym (120 mieszkań w roku ubiegłym).

W styczniu 2022 r. rozpoczęto budowę 11,8 tys. mieszkań, tj. o 32,3  mniej niż przed rokiem. Deweloperzy rozpoczęli budowę 7,3 tys. mieszkań (o 40,9 proc. mniej), a inwestorzy indywidualni 4,3 tys. (o 8,2 proc. mniej).

Łącznie udział tych form budownictwa wyniósł 99,1 proc. ogólnej liczby mieszkań. W pozostałych formach budownictwa rozpoczęto budowę 111 mieszkań (252 w roku poprzednim).

Szacuje się, że na koniec stycznia 2022 roku w budowie pozostawało 867,8 tys. mieszkań, tj. o 4,7 proc. więcej niż w analogicznym miesiącu 2021 r.

W styczniu 2022 r., w porównaniu do grudnia 2021 roku, spadła liczba mieszkań oddanych do użytkowania (o 41,9 proc.), a także mieszkań, na których budowę wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia z projektem budowlanym (o 32,1 proc.) oraz mieszkań, których budowę rozpoczęto (o 32,0 proc.).

Urszula Kryńska, ekonomistka PKO BP

Dane pokazują, że początek roku w budownictwie mieszkaniowym mamy świetny. Styczeń jest jednak najgorszym miesiącem w budowlance, zmienność jest największa, więc dane te są najmniej istotne.  Niemniej, cały zestaw odczytów za styczeń pokazuje, że gospodarka na początku roku nie chce spowolnić. Ryzyko dla naszej prognozy PKB w całym roku na poziomie 4,1 proc. jest skierowane w górę." 

Jakub Borowski, główny ekonomista Credit Agricole Bank Polska

Zgodnie z opublikowanymi dzisiaj danymi GUS dynamika nominalnej sprzedaży detalicznej w przedsiębiorstwach zatrudniających powyżej 9 osób zwiększyła się w styczniu do 20,0% r/r wobec 16,9% w grudniu, kształtując się na poziomie zbliżonym do konsensusu rynkowego (20,2%) i wyraźnie powyżej naszej prognozy (16,1%). Sprzedaż detaliczna liczona w cenach stałych zwiększyła się w styczniu o 10,7% r/r wobec wzrostu o 8,0% w grudniu. Po wyeliminowaniu wpływu czynników sezonowych sprzedaż detaliczna w cenach stałych zwiększyła się w styczniu o 3,6% m/m, kompensując tym samym w pełni odnotowany w grudniu spadek o 3,4%.

Wyraźny wzrost rocznej dynamiki sprzedaży w cenach stałych w styczniu nastąpił mimo efektu statystycznego w postaci niekorzystnej różnicy w liczbie dni roboczych (w styczniu liczba ta była taka sama jak w 2021 r., podczas gdy w grudniu była ona o 1 dzień większa niż w 2020 r.) oraz odnotowanego w styczniu dalszego pogorszenie wszystkich składowych bieżącego i wyprzedzającego wskaźnika koniunktury konsumenckiej z wyjątkiem składowej "obecne dokonywanie ważnych zakupów".

Ponadto, wsparcie dla rocznej dynamiki sprzedaży w postaci niskiej ubiegłorocznej bazy spowodowanej zamknięciem galerii handlowych w styczniu 2021 r. nie było w naszej ocenie znaczące. Warto również odnotować, że w styczniu roczna dynamika sprzedaży w cenach stałych ponad czterokrotnie przewyższała dynamikę realnego funduszu płac w sektorze przedsiębiorstw (2,6% r/r). Wskazane wyżej tendencje sugerują naszym zdaniem, że powstałe w okresie pandemii wymuszone oszczędności są nadal istotnym źródłem finansowania wydatków gospodarstw domowych, a negatywny wpływ pogorszenia nastrojów konsumenckich (związanego głównie z wysoką na tle historycznym inflacją) na konsumpcję jest - jak na razie - ograniczony.

Dużą niespodzianką są dane o produkcji budowlano-montażowej, która zwiększyła się o 20,8% r/r w styczniu wobec 3,2% w grudniu, co było znacząco powyżej konsensusu rynkowego (4,6%) oraz naszej prognozy (4,0%). Silne przyspieszenie wzrostu produkcji nastąpiło mimo wspomnianego wyżej efektu statystycznego w postaci niekorzystnej różnicy w liczbie dni roboczych. Po oczyszczeniu z wpływu czynników sezonowych produkcja budowlano-montażowa zwiększyła się w styczniu o 19,0% m/m (największy miesięczny wzrost w historii danych, którymi dysponujemy). Styczniowy wzrost produkcji był na tyle silny, że po raz pierwszy ukształtowała się ona na poziomie wyższym niż w lutym 2020 r., a więc w miesiącu, w którym pandemia nie wywierała istotnego wpływu na aktywność w budownictwie. Do silnego przyspieszenia wzrostu produkcji w styczniu mogły przyczynić się lepsze niż przed rokiem warunki pogodowe, choć odsezonowane dane o koniunkturze w budownictwie wskazywały na nasilenie bariery dla aktywności w postaci niekorzystnej pogody.

Struktura danych o produkcji budowlano-montażowej wskazuje, że do silnego przyspieszenia jej wzrostu w styczniu przyczyniła się głównie sprzedaż w kategorii "budowa budynków" (39,0% r/r wobec 1,7% w grudniu), której wzrost znacząco przewyższał dynamiki odnotowane w pozostałych dwóch kategoriach ("budowa obiektów inżynierii lądowej i wodnej" - wzrost z 2,3% r/r do 7,6%; "roboty budowlane specjalistyczne" - wzrost z 6,6% do 14,7%). Taka struktura wzrostu produkcji sygnalizuje, że głównym czynnikiem dynamizującym produkcję w styczniu były inwestycje prywatne, a ożywienie inwestycji publicznych, powiązanych silnie z napływem środków unijnych, jest wciąż ograniczone.

Oczekujemy, że w najbliższych miesiącach ożywienie aktywności w budownictwie utrzyma się. Wskazują na to dane GUS o koniunkturze obrazujące bieżący portfel zamówień w budownictwie. Wskaźnik ten pozostawał w trendzie wzrostowym do grudnia ub. r. osiągając poziom najwyższy od marca 2020 r., a w styczniu obniżył się nieznacznie. W konsekwencji, w najbliższych kwartałach będą nadal realizowane zamówienia z okresu, w którym odnotowano ich znaczący wzrost. Warto jednak podkreślić, że dane o produkcji budowlano-montażowej charakteryzują się wysoką zmiennością i pełniejsza ocena skali ożywienia w budownictwie będzie możliwa po publikacji danych lutowych.

Dzisiejsze dane o sprzedaży detalicznej i produkcji budowlano-montażowej, w połączeniu z opublikowanymi w ub. tyg. danymi o rynku pracy i produkcji przemysłowej w styczniu, sygnalizują znaczące ryzyko w górę dla naszej prognozy, zgodnie z którą PKB w Polsce zwiększy się w I kw. o 4,4% r/r. Nasz najnowszy scenariusz makroekonomiczny opublikujemy 7.03.2022, po zapoznaniu się z danymi o strukturze wzrostu gospodarczego w IV kw. 2021 r.

Dane o sprzedaży detalicznej i produkcji budowlano-montażowej są naszym zdaniem pozytywne dla złotego i rentowności polskich obligacji.

*****

Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl  

Jak zauważają eksperci RynekPierwotny.pl zaskoczeniem może wydawać się jednak jej skala, która zdaje się nie być jedynie jednorazowym odreagowaniem grudniowego wybicia danych o nowych pozwoleniach i rozpoczętych mieszkaniach.

Początek nowego roku bardzo wyraźnie zasygnalizował perspektywę słabnięcia koniunktury inwestycyjnej rynku mieszkaniowego w kolejnych miesiącach. Tym razem korekcyjny charakter styczniowych danych GUS solidarnie dotyczy wszystkich trzech tematów statystyk inwestycyjnych mieszkaniówki, czyli mieszkań oddanych do użytkowania, nowych pozwoleń oraz inwestycji rozpoczętych.

Te ostatnie mają zasadnicze znaczenie dla oceny stanu bieżącej koniunktury. Tymczasem w styczniu rozpoczęto ogółem budowę 11,8 tys. mieszkań, co jest wynikiem gorszym zarówno licząc rok do roku jak i miesiąc do miesiąca o blisko jedną trzecią. Z kolei sami deweloperzy ruszyli z budową zaledwie 7,3 tys. lokali, co w odniesieniu zarówno do stycznia jak i grudnia ub. roku oznacza regres rzędu grubo ponad 40 proc.  

W przypadku budownictwa mieszkaniowego, niezależnie od stanu koniunktury rynkowej, dość mocno utrwaloną od lat tradycją jest widoczne hamowanie aktywności inwestycyjnej w pierwszych tygodniach każdego roku. W efekcie miesiąc styczeń jest od lat regularnie i niezawodnie najsłabszym miesiącem w mieszkaniówce pod względem statystyk nowo rozpoczynanych budów. Ich wolumen w pierwszym miesiącu roku jest zazwyczaj znacząco niższy od średniej całorocznej, wyznaczając tym samym dołek, od którego w kolejnych okresach następuje odbicie.

Tym razem jednak za sprawą załamania danych nowych budów deweloperskich, statystyki ogółem sięgnęły dna, zniżkując do poziomu jednego z najgorszych wyników miesięcznych w historii, i najsłabszego od grudnia 2018 roku. Początek bieżącego roku może więc sugerować zgodnie z zasadą "jaki styczeń, taki cały rok", że inwestorzy budujący na sprzedaż wyraźnie przymierzają się do ograniczenia swojej aktywności inwestycyjnej nie tylko w kolejnych miesiącach, ale i kwartałach.

Z kolei w przypadku statystyk nowych pozwoleń na budowę lub zgłoszeń z projektem budowlanym, styczeń zaowocował korekcyjnym rozstrzygnięciem o nieco mniej spektakularnym wymiarze, wyraźnie zaakcentowanym jedynie w relacji miesiąc do miesiąca. GUS doliczył się ich ogółem w ubiegłym miesiącu 22,2 tys., czyli niemal dokładnie o jedną trzecią mniej w stosunku do grudnia 2021 r. Z kolei w odniesieniu do stycznia ub. roku jest to wynik słabszy jedynie o nieco ponad 5 proc.  

Jak podkreślają eksperci RynekPierwotny.pl statystyki nowych pozwoleń na budowę wciąż pozostają bardzo wiarygodnym parametrem oceny potencjału popytowego rynku w przyszłych okresach przez deweloperów. Warto więc odnotować ich wynik styczniowy na poziomie blisko 15,6 tys. decyzji administracyjnych, minimalnie wyższy rdr o 3 proc. Jest on jednocześnie słabszy względem grudnia ub. o roku aż o jedną trzecią. Tym samym także nowe pozwolenia sugerują nieco ostrożniejszą ocenę perspektyw rynkowych przez inwestorów.

W ostatnich czasach bardzo mocnym ogniwem GUS-owskich danych z budownictwa mieszkaniowego pozostawały statystyki mieszkań oddanych do użytkowania, które od siedmiu miesięcy ostro pięły się w górę aż do rekordowego od lat poziomu w ubiegłorocznym grudniu.

Tymczasem styczeń przyniósł ostrą korektę do najniższego od blisko dwóch lat poziomu 15,3 tys., co oznacza liczony rok do roku regres rzędu 12,5 proc., jednak w stosunku do rekordu z grudnia już ponad 40-proc. zjazd w dół. W tym przypadku również decydujące okazały się wyniki deweloperów na poziomie niespełna 8 tys. oddanych lokali, słabsze o ponad połowę od grudniowych i o blisko jedną czwartą licząc rok do roku.

Statystyki mieszkań oddawanych do użytku nie zależą jednak od aktualnej sytuacji rynkowej, ale są efektem stanu koniunktury inwestycyjnej sprzed około dwóch lat, a więc okresu odpowiadającego cyklowi budowlanemu w mieszkaniówce. W związku z tym w tym przypadku można liczyć na szybkie odbicie statystyk w kolejnych miesiącach, w odróżnieniu do nowych pozwoleń i budów rozpoczętych.

Wyznacznikiem koniunktury inwestycyjnej rynku pierwotnego w najbliższych miesiącach będzie w zdecydowanym stopniu perspektywa wygasającego boomu sprzedażowego mieszkań deweloperskich. Ostatni kwartał ub. roku okazał się pod tym względem po raz pierwszy od bardzo dawna najsłabszy w całorocznej skali, czego oczywistą i pierwszorzędną przyczyną był początek cyklu wzrostu stóp procentowych NBP. 

Styczniowe dane GUS zdają się być natychmiastową reakcją deweloperów, którzy w oczekiwaniu spadku popytu niemal natychmiast ograniczyli swą aktywność inwestycyjną w dość spektakularnym stopniu,  zapowiadającym wyraźny spadek podaży nowych mieszkań w perspektywie co najmniej kilku kwartałów.