Deweloperzy psują rynek wtórny

Po bardzo dobrym maju, gdy proces sprzedaży mieszkań, w przypadku których w tym miesiącu zwarto umowę ostateczną, spadł poniżej 96 dni (średnia dla rynku wtórnego), dane za czerwiec przyniosły wyraźne pogorszenie sytuacji. Mieszkania sprzedane w tym miesiącu zostały wprowadzone do oferty średnio 126 dni przed podpisaniem umowy ostatecznej. Oznacza to wydłużenie procesu sprzedaży z trzech do czterech miesięcy. Taki wynik jest niewiele lepszy od bardzo słabego przełomu roku, gdy proces sprzedaży przekraczał 130 dni.

Pogorszenie warunków to skutek wydłużenia okresu, jaki upływa przeciętnie od wprowadzenia oferty do sprzedaży do zawarcia umowy przedwstępnej. Dla transakcji sfinalizowanych w czerwcu wydłużył się on diametralnie - do 96 dni z 56 dla mieszkań sprzedanych miesiąc wcześniej, czyli do trzech miesięcy, z poniżej dwóch.

Dwukrotne wydłużenie tego etapu jest konsekwencją spowolnienia ruchu na rynku mieszkaniowym wiosną, najpierw z powodu Świąt Wielkanocnych, a później żałoby narodowej. Ale to prawdopodobnie nie jedyne przyczyny. Kolejną może być obserwowane od początku roku ożywienie na rynku pierwotnym, przejawiające się gwałtownym wzrostem liczby nowych inwestycji. Deweloperzy, aby przyciągnąć kupujących już na wczesnym etapie budowy, oferują atrakcyjne rabaty i promocje, sięgające w nawet 10 proc. - W ten sposób stwarzają naturalną konkurencję dla rynku wtórnego. W efekcie coraz więcej klientów szuka nowych mieszkań, zamiast używanych - ocenia Marcin Stefański, doradca Home Broker z Gdyni. - Poza tym, polityka cenowa deweloperów pośrednio oddziałuje też na rynek wtórny, wzmacniając presję na spadek cen, zwłaszcza w segmencie tanich mieszkań - dodaje.

Doradcy Home Broker z miesiąca na miesiąc ograniczają swoje oczekiwania dotyczące zmiany cen w najbliższych 12 miesiącach w największych miastach. Według najnowszej prognozy, mają się one podnieść średnio o 2,8%, czyli realnie nie powinny się zmienić. Dane o cenach transakcyjnych za II kwartał dla Warszawy, Krakowa, Wrocławia i Poznania wskazują na średni spadek cen o 3% w stosunku do I kwartału.

Średnia cena ofertowa metra kwadratowego w największych miastach Polski jest na rynku pierwotnym o ok. 370 zł wyższa niż na wtórnym, ale jeśli ofertę tego drugiego zawęzimy do mieszkań oddanych po 2000 roku, to okaże się, że rynek pierwotny jest tańszy przeciętnie o 500 zł. W Warszawie, oszczędność na metrze przy takiej kalkulacji sięga średnio aż 1100 zł. Wyjątkiem jest Poznań, gdzie nowe mieszkania są minimalnie droższe.

Konsekwencją dużej aktywności deweloperów jest też rosnące rozwarstwienie oczekiwań kupujących i sprzedających na rynku wtórnym. - Poszukujący mieszkań, obserwując stawki z rynku pierwotnego oczekują dalszego spadku cen na rynku wtórnym, zapominając często o tym, że na nowe mieszkania po pierwsze trzeba poczekać, a po drugie z nich zakupem często wiąże się dodatkowe ryzyko - mówi Sławomir Bratek, doradca Home Broker z Wrocławia. - Odwrotnie sprzedający: obserwując ożywienie na rynku mieszkaniowym, nie są zbyt skłonni do negocjacji cenowych licząc raczej na ich wzrost niż spadek - dodaje.

Dalsze skrócenie procesu sprzedaży Home Broker obserwuje z kolei na etapie od umowy przedwstępnej do umowy ostatecznej. Dla mieszkań sprzedanych w czerwcu etap ten trwał przeciętnie 30 dni. To przede wszystkim wynik coraz większej mobilizacji w bankach do udzielania kredytów hipotecznych, co skutkuje usprawnieniem procesu.

Dane za lipiec powinny dać odpowiedź czy wydłużenie procesu sprzedaży dla transakcji sfinalizowanych w czerwcu było zjawiskiem jednorazowym, związanym z np. z żałobą narodową. Raczej trudno jednak oczekiwać wyraźnej poprawy. Nawet jeżeli efekt oddziaływania deweloperów okazałby się słabszy, to pojawi się inny - wpływ powodzi. Chodzi tu po pierwsze o przestój na rynku, przynajmniej w niektórych miastach, spowodowany żywiołem, po drugie o większą ostrożność kupujących zwłaszcza w odniesieniu do zagrożonych dzielnic, a po trzecie o to, że od 20 do 25 maja nie było można uzyskać odpisu ksiąg wieczystych prowadzonych w formie elektronicznej.

Katarzyna Siwek

Chcesz kupić/sprzedać mieszkanie? Przejrzyj oferty w serwisie Nieruchomości INTERIA.PL