Deweloperzy różnie mierzą powierzchnię mieszkań
Powierzchnia użytkowa takiego samego mieszkania może się różnić - w zależności od sposobu obliczania - nawet o kilkanaście procent . Warto zwrócić na to uwagę, bo każdy metr kwadratowy mieszkania to wydatek rzędu przynajmniej kilku tysięcy złotych, a deweloperzy stosują różne metody pomiaru.
W większości przypadków korzystniejsza dla kupującego jest nowa norma regulująca określanie powierzchni. Może właśnie dlatego większość firm deweloperskich stosuje starą. Zdarzają się też tacy, którzy obliczając powierzchnię mieszkania, przyjmują, że wewnątrz lokalu nie ma ścian dzielących go na pomieszczenia!
Do określania powierzchni użytkowej można stosować dwie różne normy. Prawo nie zabrania ponadto sprzedawania mieszkań przeliczanych na inną powierzchnię niż popularna powierzchnia użytkowa. Jak się okazuje, w tym zakresie różnice mogą być znaczne, a faktycznie otrzymywana powierzchnia kilka a nawet kilkanaście procent niższa niż ta, której nabywca by oczekiwał.
Jest to ważne nie tylko w momencie rozliczania się z deweloperem, ale ma także wpływ na wysokość płaconych podatków czy na opłatę za wieczyste użytkowanie.
Home Broker sprawdził, na co warto zwrócić szczególną uwagę w zakresie tego, co deweloper rozumie pod pojęciem powierzchnia lokalu. Między wspomnianymi normami jest na przykład rozbieżność w kwestii tego, czy powierzchnię użytkową należy liczyć mierząc ściany z tynkiem czy bez. Bardziej korzystna jest nowa norma (PN-ISO 9836). Mówi ona, że powierzchnię należy liczyć na poziomie podłogi w stanie wykończonym, czyli z tynkami.
Stara norma (PN-70 B-02365) mówi natomiast o liczeniu powierzchni na wysokości 1 m i bez tynków. Powłoka ta może mieć różną grubość, ale przyjmując np. że ma 1,5 cm, różnica w powierzchni użytkowej dwupokojowego mieszkania 50-metrowego wynosi prawie 2 proc. Za mieszkanie w cenie 400 tys. zł należałoby więc zapłacić o około 8 tys. zł więcej w przypadku stosowania starej normy.
Z drugiej strony, deweloper może oferować mieszkania w cenie o 2 proc. niższej za m kw., jeśli sprzedaje mieszkania licząc ich powierzchnię zgodnie ze starą normą. Może to częściowo tłumaczyć jej popularność.
Z szacunków Home Broker wynika, że stara norma stosowana jest w większości projektów deweloperskich. Zastosował ją na przykład Marvipol w przypadku Apartamentów Mokotów Park, Park Projects w Galerii Park, PWD Jeżycka przy ulicy Smardzewskiej i Sando w bemowskiej Sansarze.
Nową normę zastosował natomiast Atal w inwestycji Osiedle Mieszczańskie, Gant w projekcie Kaskada na Woli i J.W. Construction w przypadku Osiedla Centrum i inwestycji Lewandów.
Zdarza się, że deweloperzy sprzedają mieszkania przeliczając ich ceny nie na powierzchnię użytkową, ale na przykład na powierzchnię wewnętrzną. Zgodnie z nową normą byłaby to powierzchnia ograniczona otynkowanymi ścianami zewnętrznymi.
Oznacza to, że powierzchnia lokalu jest liczona tak, jakby zniknęły wszystkie ściany wewnętrzne. Przykładowe mieszkanie dwupokojowe o powierzchni użytkowej 50 m kw. miałoby w tym układzie powierzchnię wewnętrzną ok. 53,5 m kw., czyli o 7 proc. większą.
Chcąc przenieść tę zależność w wymiar finansowy, można uprościć, że kupując przykładowe mieszkanie w cenie 400 tys. zł, należałoby zapłacić o ok. 28 tys. zł więcej z tytułu płacenia za powierzchnię wewnętrzną, a nie użytkową lokalu.
Z drugiej strony, deweloper może zaoferować mieszkania w cenie o 7 proc. niższej za m kw., jeśli liczy ich powierzchnię jako powierzchnię wewnętrzną a nie użytkową.
Rodzaj stosowanej normy ma także duże znaczenie przy obliczaniu powierzchni użytkowej, jeśli mieszkanie posiada skosy. O tym, czy dany obszar zaliczyć do powierzchni, decyduje wysokość. I tak:
- Zgodnie ze starą normą: a. od wysokości 2,2 m zalicza się całą powierzchnię,
- Zgodnie z nową normą, do powierzchni użytkowej można zaliczyć powierzchnię, gdy wysokość w danym miejscu wynosi minimum 1,9 m.
b. od wysokości 1,4 m do 2,2 zalicza się połowę powierzchni,
c. poniżej wysokości 1,4 m powierzchnię się pomija.
Jak widać, i w tym przypadku stosowanie nowej normy może być bardziej korzystne. Gdyby dach był nachylony pod kątem 30 stopni i skosy były obecne na każdej zewnętrznej ścianie, mieszkanie takie miałoby 50 m kw. powierzchni użytkowej według starej normy i 44,5 m kw. zgodnie z nową normą.
Oznacza to, że powierzchnia użytkowa lokalu ze skosami może różnić się o 11 proc. tylko z powodu zastosowania innej normy do obliczeń.
Chcąc przenieść tę zależność w wymiar finansowy, można uprościć, że kupując przykładowe mieszkanie ze skosami w cenie 400 tys. zł, należałoby zapłacić o ok. 44 tys. zł więcej w przypadku stosowania do obmiaru starej, a nie nowej normy.
Z drugiej strony deweloper może oferować mieszkania ze skosami w cenie o 11 proc. niższej za m kw., jeśli sprzedaje mieszkania, licząc ich powierzchnię zgodnie ze starą normą, a nie nową.
Sposób liczenia powierzchni mieszkania, dla ostatecznego rozliczenia z deweloperem, musi być uregulowany w umowie. Nawet jeśli konkretna norma mówiąca o liczeniu powierzchni nie zostanie powołana w treści umowy, to powinna zostać powołana w załącznikach.
Umowa powinna regulować też kwestię rozliczeń w przypadku zmiany aranżacji lokalu. Nie wydaje się bowiem słuszne, aby kupujący dopłacał dodatkowe pieniądze, jeśli zrezygnuje z jednej ze ścian wewnątrz lokalu, co zwiększy jego powierzchnię użytkową.
Bartosz Turek
Chcesz kupić/sprzedać mieszkanie? Przejrzyj oferty w serwisie Nieruchomości INTERIA.PL
