Dom na terenie zagrożonym powodzią - czy rzeczywiście tak ryzykowny?
Ryzyko powodzi nie zawsze przekłada się na wartość mieszkań oraz popularność lokalizacji. Często ceny nie tylko nie spadają, ale nawet rosną, bowiem obszary potencjalnie zagrożone, są jednocześnie postrzegane jako atrakcyjne.
Zachowania klientów związane z potencjalnymi obawami przed "wielką wodą" są ambiwalentne. Z jednej strony można podawać przykłady lokalizacji, które w wyniku powodzi wyraźnie straciły na popularności, a ceny nieruchomości są tam nieco niższe niż w pozostałych częściach miasta.
Dobrym przykładem będzie tu wrocławski Kozanów, duże osiedle mieszkaniowe z wielkiej płyty, które mocno ucierpiało w wyniku powodzi w 1997 roku, następnie przyszło podtopienie w 2010 roku. Z analiz WGN wynika, że stawki ofertowe w tej lokalizacji na rynku wtórnym są o około 10 do 15 proc. niższe w porównaniu do średniej dla całego miasta, która wynosi obecnie około 5500 zł/ mkw. Ciężko jednak jednoznacznie stwierdzić, czy to "powodziowa" historia przekłada się na wycenę, czy np. typ budownictwa, bowiem generalnie mieszkania w blokach są wyceniane niżej.
Z drugiej jednak strony można przywołać lokalizacje, gdzie zagrożenie powodziowe nie przełożyło się w żaden istotny sposób na stawki rynkowe. W Krakowie potencjalnie zagrożone zalaniem są takie dzielnice jak Podgórze, Bronowice, Grzegórzki, Zwierzyniec i Czyżyny.
Mimo potencjalnego ryzyka popyt na nieruchomości w tych miejscach jest wysoki, a stawki przeciętne pozostają na poziomie średniej cenowej, albo w niektórych lokalizacjach są nawet wyższe.
Oczywiście nie można mówić, że zagrożenie powodziowe w ogóle nie odstrasza kupujących, jednak efekt jest dużo słabszy niż mogłoby się wydawać i ma charakter krótkotrwały. Przede wszystkim dotyczy rejonów, które rzeczywiście w przeszłości zostały zalane.
Ważna jest też skala zalania. Jeśli były to tylko podtopienia, ograniczające się do piwnic, ceny z tego powodu nie będą niższe. Jeśli mowa o większej powodzi, wycena z pewnością spadnie wraz z popytem, ale z doświadczeń pośredników WGN wynika, że taki stan rzeczy utrzymuje się z reguły przez kilka czy kilkanaście miesięcy. Później ceny wracają do "normalnych" poziomów.
Trudno się zresztą takiemu stanowi rzeczy dziwić. Lokalizacje nadrzeczne są po prostu uważane za atrakcyjne. Stąd wielu woli zbagatelizować ewentualne zagrożenie, chyba że powódź już w danym miejscu była. To nieco zmienia postać rzeczy.
W praktyce ani obowiązujące rozwiązania prawne ani obawy nie powstrzymują inwestorów przed budowaniem na terenach zalewowych, czego jaskrawym przykładem może być wspomniany wcześniej wrocławski Kozanów i wybudowany już po wielkiej powodzi z 1997 r. blok TBS (!) przy ulicy Ignuta. Budynek został podtopiony w 2010 r. Nieruchomość wyrosła na terenach gminnych, zresztą to nie jedyny obiekt, który powstał w sąsiedztwie bloków, gdzie w 1997 roku woda sięgała nawet do drugiego piętra.
Prawo budowlane nie zakazuje budować na terenach zagrożonych zalaniem. Przy ewentualnych sporach z gminą, inwestorzy powołują się na zasadę dobrego sąsiedztwa, czyli wskazują na budynki w okolicy. Ewentualną możliwość ograniczenia budownictwa w sąsiedztwie wylewających rzek dają zapisy w planach miejscowych, ale w warunkach polskich planów jest ciągle mało. Samorząd może odmówić także wydania decyzji o warunkach zabudowy, ale wtedy inwestor zaskarży ją do samorządowego kolegium odwoławczego.
Zaskakującą bierność samorządów w blokowaniu zabudowy zagrożonych terenów stwierdził zresztą NIK w kontroli działań podejmowanych w latach 2010 - 2013. Wykazała ona m.in., że tylko 12 proc. obszarów zagrożonych powodzią miało miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, informacje o zagrożeniu powodziowym często jednak się w nich nie znajdowały, podobnie jak w decyzjach o pozwoleniu na budowę.
W przypadku 30%. skontrolowanych urzędów miast i gmin studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego nie zawierały żadnych zapisów zakazujących lub ograniczających lokalizację inwestycji i nie określały warunków, których spełnienie umożliwiłoby bezpieczną zabudowę na terenach zagrożonych powodzią.
Krótko mówiąc - zagrożenie swoje, a życie swoje.
O ile jednak lokalizacje potencjalnie zagrożone niekoniecznie tracą na wartości, o tyle nieruchomości przez które przeszła powódź- już tak. Obecnie wiele też zmieniło się w zakresie możliwości weryfikacji historii danego budynku i zagrożenia powodziowego w danej lokalizacji. To z pewnością bardzo ważne dla potencjalnych kupujących.
Od początku 2014 roku dostępne są mapy ryzyka i zagrożenia powodziowego opracowane przez Krajowy Zarząd Gospodarki Wodnej.
Na stronie isok.gov.pl każdy może sprawdzić, czy miejsce w którym mieszka, lub ma zamiar kupić mieszkanie bądź postawić dom - jest bezpieczne. Narzędzie pozwala też oszacować ryzyko.
Ewentualne obejrzenie domu czy mieszkania powinniśmy poprzedzić wizytą na tej właśnie stronie. Zagrożenie powodziowe może być argumentem podjęcia negocjacji cenowych ze sprzedającym, ale też powinno uczulić nas na baczne przyjrzenie się nieruchomości, zwłaszcza jeśli mamy wiedzę, że powódź w tej okolicy już była.
Na co należy zwrócić uwagę?
Oczywiście "czerwona lampka" powinna nam się zaświecić na widok śladów na ścianach w postaci linii, które mogą wskazywać na poziom wody, podejrzane są też wszelkie odbarwienia, zawilgocenia itp. Rzadko kiedy jednak sprzedający wystawiają nieruchomości z widocznymi śladami powodzi. Takie domy czy mieszkania warte są o kilkadziesiąt, nawet powyżej 50 proc. mniej od cen rynkowych. Wiele zależy od skali strat.
Pytanie więc brzmi raczej - czy sprzedawca próbował jedynie zamaskować ślady czy też przeprowadził gruntowny remont. Jeśli został on przeprowadzony zgodnie ze sztuką, a woda nie uszkodziła konstrukcji budynku, nie ma śladu wilgoci itp., to oferta może być atrakcyjna, oczywiście pod warunkiem, że decydujemy się na życie ze świadomością ryzyka.
Teresa Michniak
Dział Analiz WGN
