Domy z betonu nadal popularne
Szacuje się, że około 12 milionów Polaków mieszka w tzw. domach z betonu, jak śpiewała o nich Martyna Jakubowicz, czyli w blokach z czasów PRL. Nic dziwnego, że lokale z wielkiej płyty stanowią istotny odsetek transakcji na rynku wtórnym. Wbrew pozorom blokowiska cieszą się ciągle dużą popularnością.
Bloki w zamyśle miały być tanią, a zarazem nowoczesną odpowiedzią komunistycznych władz na deficyt mieszkaniowy. Idea budowy wielolokalowych, potężnych, zestandaryzowanych budynków mieszkalnych, składających się z betonowych płyt, dotarła do nas z zachodniej Europy, jednak w krajach socjalistycznych zderzyła się z niewydolną gospodarką, stąd zazwyczaj bloki znacznie odbiegały od pierwotnych założeń projektowych. Pierwsze tego typu budynki powstały w latach 50., a prawdziwy rozkwit blokowisk przypada na epokę gierkowską, czyli lata 70 .
W ten sposób blok - czy nam się to podoba, czy nie - stał się nieomal nieodłącznym elementem polskiego krajobrazu. Ponieważ żywotność blokowisk w zamysłach komunistycznych budowniczych określono na 50-70 lat użytkowania, te najstarsze są już "na finiszu" swojej żywotności. Stąd zasadne pytanie o to, czy dalsze użytkowanie bloków nie grozi niebezpieczeństwem dla mieszkańców.
Niepokój budzi zwłaszcza stan wieszaków, na których montowano płyty. Część może korodować, choć większość specjalistów jest zdania, że blokowiska postoją jeszcze kolejne dziesiątki lat, zwłaszcza te, które termomedernizowano. Niezależnie od tego, ich stanowi technicznemu przyglądają się obecnie eksperci Instytutu Technologii Budowlanej.
Lista wad mieszkań na blokowiskach jest powszechnie znana: wskazuje się zazwyczaj na niefunkcjonalny rozkład pomieszczeń, brak dobrej cyrkulacji powietrza, tzw. zjawisko cofki, niską hałasochłonność i niską energooszczędność budynków. To wszystko prawda - z drugiej jednak strony, jak już wspomnieliśmy, bloki ciągle mają wzięcie. Dlaczego?
- Cena: Zazwyczaj są nieco tańsze od innych typów budownictwa (z analiz WGN wynika, że średnia różnica na metrze kwadratowym w stosunku do poziomu lokalnych cen wynosi około 500 zł).
- Dobra lokalizacja - blokowiska z czasów PRL są zazwyczaj nieźle skomunikowane z resztą miasta i na tle nowych osiedli deweloperskich okazują się niejednokrotnie znacznie lepiej zlokalizowane. Należy pamiętać, że wielka płyta wyrastała nawet w ścisłych centrach miast.
- Dużo przestrzeni, dużo zieleni - wbrew niektórym obiegowym poglądom, bloki niejednokrotnie wygrywają konkurencję z nowym budownictwem także pod względem przestrzeni. Na osiedlach nie ma aż takiej ciasnoty, jak w niektórych inwestycjach deweloperskich, gdzie firmy próbują za wszelką cenę na niewielkiej działce "upchać" jak najwięcej lokali.
- Niezbędna infrastruktura na miejscu - to duża zaleta blokowisk. W okresie PRL każde z nich było planowane tak, by na osiedlu znalazł się park, przychodnia, szkoła, supersam. Na oddalonych, peryferyjnych nowych osiedlach często bywa z tym problem.
- Piwnica dla każdego mieszkania. Każdy, kto nie ma komórki lokatorskiej, zdaje sobie sprawę, jak wielką jest to uciążliwością. W przypadku wielkiej płyty takiego problemu nie ma - każde mieszkanie ma przypisaną piwnicę.
Oczywiście to, co powyżej zostało napisane, nie ma świadczyć o tym, że wielka płyta jest lepsza od nowego budownictwa. Można przytoczyć równie długą, a być może dłuższą listę braków, na które cierpią blokowiska. Przede wszystkim zaliczymy do nich nudną i często zaniedbaną architekturę, niską jakość przestrzeni wspólnych - klatek schodowych itp.
W niższych budynkach zazwyczaj nie ma wind, nie są one dostosowane do potrzeb niepełnosprawnych, niską estetyką i funkcjonalnością zazwyczaj cechują się place zabaw, brak jest wystarczającej liczby miejsc parkingowych, nie mówiąc o parkingu podziemnym, a także brakuje elementów związanych z bezpieczeństwem - takich jak monitoring, grodzenie itp.
Należy tu jednak zaznaczyć, że sporo blokowisk przeszło już i przechodzi renowacje. Ich standard - zarówno pod względem energooszczędności, jak i estetyki oraz nowoczesnych rozwiązań - się zwiększa.
Jak już wspomnieliśmy - ceny mieszkań w wielkiej płycie zazwyczaj są obniżone w stosunku do lokalnych średnich, ale nie zawsze jest to regułą. Mieszkania w bardzo dobrze położonym bloku nadal będą drogie. Przykładowo - dobrze zlokalizowane mieszkania z wielkiej płyty na warszawskiej Woli (rejon ul. Okopowej - al. Solidarności) są wyceniane na 8000-10 000 zł/m kw. 65-metrowe mieszkanie to wydatek około 550 tys. zł. 47 m kw. niedaleko nowej stacji metra "Płocka" wyceniane jest już na 10 tys. zł/m kw., a cena całości sięga 469 tys.
We Wrocławiu mieszkanie w bloku, w jednym z ważniejszych punktów miasta, przy rondzie Powstańców Śląskich na Krzykach, niedaleko ścisłego centrum, zostało wycenione na 6700 zł/m kw. Z kolei mieszkanie w bloku przy ul. Dworcowej - blisko dworca PKP Wrocław Główny - ma stawkę ofertową 6000 zł/m kw. To wyżej o kilkaset złotych od wrocławskiej średniej cenowej.
Jak więc widzimy nawet wielka płyta, jeśli wyróżnia ją świetna lokalizacja, uzyskuje wysokie wyceny. Z drugiej jednak strony w zasobie takich mieszkań łatwiej znaleźć lokale przecenione. Chodzi szczególnie o nieco dalej położone blokowiska. Pozostając we Wrocławiu - stawki np. na osiedlu Kozanów kształtują się już na poziomie 4500-5000 zł/m kw.
W najbliższym czasie nic nie wskazuje na to, by wielka płyta miała tracić na popularności. Wręcz przeciwnie - po wzroście wkładu własnego kredytów i przed bardzo prawdopodobną podwyżką stóp procentowych klienci będą szukać tańszych lokali na rynku wtórnym. Z pewnością wielu z nich spojrzy ciepłym okiem na "domy z betonu".
Monika Prądzyńska
