DTZ przewiduje wyższe czynsze
Firma DTZ, globalny doradca na rynku nieruchomości, opublikowała najnowsze prognozy dla europejskich rynków nieruchomości. Wynika z nich, że Londyn będzie nadal wiódł prym w Europie z prognozowanym na rok 2010 wzrostem czynszów w najlepszych lokalizacjach w dzielnicy City, ze względu na niską podaż, podczas gdy w całej Europie czynsze będą na stabilnym poziomie lub pójdą w dół. Prognozowany jest dalszy spadek o 17 proc. do końca 2009 roku.
Prognozy DTZ dla rynku w Europie podkreślają skalę spadku wartości czynszowych w roku 2009, przewidując średni spadek o -13,4 proc. do końca roku, nieco więcej niż wartość -11,9 proc. prognozowana w maju 2009. Natomiast stopy kapitalizacji na rynku ustabilizowały się na poziomie przewyższającym oczekiwania. Odzwierciedla to poprawę nastrojów w związku ze słabnącą niechęcią do ponoszenia ryzyka na rynku inwestycyjnym, a także pokazuje chęć inwestorów do skorzystania z historycznie niskich cen nieruchomości w najlepszych lokalizacjach. DTZ uważa, że biorąc pod uwagę skalę spadku cen takich nieruchomości, kilka rynków - w tym Londyn, Paryż, Berlin i Bruksela - teraz reprezentuje wartość godziwą dla długoterminowych inwestorów.
Prognozowane czynsze i stopy kapitalizacji w Europie
Czynsze wszędzie mocno poszły w dół w 2009 roku, jak mówi Tony McGough, Globalny Dyrektor ds. Prognoz w DTZ: - Przewidywaliśmy szczególnie dotkliwe spadki dla powierzchni biurowych w londyńskiej dzielnicy City oraz centralnych (CBD) paryskich dzielnicach (odpowiednio -17 proc. i -23 proc.), które napędzały korektę cen, oraz dla rynków powierzchni biurowych w Hiszpanii (prognozowane spadki w Barcelonie i Madrycie o odpowiednio -23 proc. i -24 proc.), Irlandii (w Dublinie o -35 proc.) oraz w Europie Środkowo-Wschodniej, gdzie tendencja zniżkowa na rynkach związanych z wynajmem była wyjątkowo ostra.
Martin Davis, Dyrektor działu Badań w Wielkiej Brytanii, zauważa: - Na kluczowym rynku w Centrum Londynu ceny zareagowały bardzo szybko, ze względu na powiązaną recesję w sektorze finansowym. Czynsze w Londynie gwałtownie poszły w dół w okresie 2008-2009, podczas gdy rynek związany z wynajmem w pozostałych częściach Europy przystosowywał się nieco wolniej. I teraz, gdy stopy kapitalizacji ponownie drgnęły, a rynki najemców wykazują wczesne oznaki poprawy, Londyn wydaje się ponownie być na czele.
Na rynku powierzchni biurowych w Centrum Londynu w trzecim kwartale zaobserwowano zmianę sytuacji w porównaniu z ostatnimi siedmioma kwartałami, gdy stopa pustostanów rosła. W trzecim kwartale liczba transakcji najmu wzrosła o 60 proc., a dostępność powierzchni spadła o 5 proc.
Tony McGough komentuje:
- To, w połączeniu z mniejszą podażą nowych powierzchni w najlepszych lokalizacjach oraz wzrostem najbardziej poszukiwanych powierzchni jest podstawą prognozowanego przez DTZ wzrostu czynszów o 8 proc. na rynku powierzchni biurowych w londyńskiej dzielnicy City w 2010 roku. Oczywiście jest to uzależnione od dalszej poprawy nastrojów ekonomicznych i kontrastuje z większością innych dużych miast europejskich, gdzie przewidywany jest dalszy spadek czynszów lub co najwyżej ich stabilizacja na dotychczasowym poziomie.
Tak więc, gdy Londyn i Paryż wydają się mieć za sobą okres korekty najwyższych czynszów i stóp kapitalizacji, wiele innych rynków w Europie - jak np. w Rzymie, Monachium i Luksemburgu - reaguje wolniej i tam w 2010 roku spodziewany jest dalszy spadek czynszów (-5,4 proc. w Rzymie, -3,0 proc. w Monachium oraz -3,0 proc. w Amsterdamie).
Tony McGough komentuje:
Wolniejsze tempo korekty czynszów na tych rynkach można wyjaśnić ich ograniczoną ekspozycją na recesję w obszarze finansowym i usługowym, które było częścią pierwszej fali kryzysu. Teraz odczuwają one opóźniony wpływ szerszej recesji ekonomicznej.
Podczas gdy korekta czynszów generalnie przebiegała zgodnie z oczekiwaniami, zmiany stóp kapitalizacji były wolniejsze i mniej dramatyczne niż prognozowano, a większość rynków w Europie podążała wolnej za gwałtownymi zmianami obserwowanymi w Wielkiej Brytanii.
Ceny nadal jednak nie są przejrzyste, a bardzo mała ilość transakcji nie daje wiele dowodów pozwalających ustalić jak silny jest rynek. W lokalizacjach, gdzie czynsze nadal idą w dół, stopy kapitalizacji będą dalej rosnąć, ale na Europejskie rynki biurowe wg. wzrostu proc. czynszów w 2009 r.
Top 5 rynków biurowych
Najsłabszych pięć rynków biurowych
rynkach na bardziej zaawansowanym etapie cyklu ostatnie zmiany stóp kapitalizacji - mianowicie w Londynie (z 7,0 proc. do 6,25 proc.) oraz Paryżu (z 6,00 proc. do 5,75 proc.) - pokazują, że osiągnięto już dno.
Druga fala rynków osiągnie wartość godziwą w pierwszej połowie 2010 roku.
DTZ uważa, że kilka globalnych rynków powierzchni biurowych zacznie przedstawiać wartość godziwą w pierwszej połowie 2010 roku.
Tony McGough przedstawia następującą prognozę: - Frankfurt, Düsseldorf, Madryt, Barcelona, dzielnica La Defense w Paryżu, Kopenhaga, Amsterdam, Haga i Warszawa będą drugą falą kluczowych rynków powierzchni biurowych, które osiągną wartość godziwą.
Te miasta podążają za rynkami powierzchni biurowych w dzielnicach City i West End w Londynie, dzielnicy CBD w Paryżu, w Berlinie i Sydney, które przewodziły globalnej korekcie cen.
Biorąc pod uwagę historycznie niskie ceny w chwili obecnej, powyższe miasta obecnie uważa się za mogące zaoferować inwestorom bardzo atrakcyjne stopy zwrotu w średnim lub długim okresie.
DTZ uważa, że pięć z głównych europejskich rynków powierzchni biurowych osiągnęło wartość godziwą. Dla miast, w których korekta cen następuje z opóźnieniem - takich jak Madryt, Hamburg i Rzym - prognozowane są dalsze znaczące spadki wartości, a tym samym rynki te nie osiągną wartości godziwej w pierwszej połowie 2010 roku.
Tony McGough komentuje: - Inwestorzy powinni pozostać bardzo ostrożni wobec rynków, na których musi jeszcze nastąpić korekta cen.
