Dużo mieszkań - niższe ceny?
Aż o ponad 50 proc. wzrosła w I kw. 2016 r. liczba mieszkań oddanych do użytku przez deweloperów w porównaniu z tym samym okresem roku poprzedniego. W ciągu trzech miesięcy firmy deweloperskie oddały ponad 17 tys. lokali. Czy tak duża liczba znajdzie swoich nabywców? Nie jest to takie pewne. Całkiem realna może być natomiast nadpodaż lokali i presja na obniżki cen.
17,2 tys. mieszkań oddanych w pierwszych trzech miesiącach roku to nie tylko wynik lepszy o ponad połowę w porównaniu do I kw. 2015, ale też najlepszy wynik od 8 lat. Firmy deweloperskie cały czas liczą na utrzymującą się hossę na rynku. Ta trwa już 2,5 roku. Przez ten okres inwestorzy notują coraz lepsze wyniki sprzedaży, bijąc kolejne rekordy. W zeszłym roku w największych aglomeracjach znaleźli klientów na blisko 52 tys. lokali - o jedną piątą więcej niż w 2014 roku.
Miniony rok uważa się generalnie za najlepszy w historii branży deweloperskiej. W ubiegłym roku przedsiębiorstwa rozpoczęły budowę 86 498 mieszkań, co oznacza liczbę większą niż przed rokiem o 24,1 proc. W 2015 r. deweloperzy dostali 97 248 pozwoleń na budowę. To 25,5 proc. więcej niż rok wcześniej.
Wszystko to wskazuje na to, że rynek jest wyjątkowo rozpędzony. Wśród danych najeżonych rekordowymi wynikami zastanawia tylko jedno: dlaczego, mimo świetnych wyników sprzedażowych, ceny mieszkań dynamicznie nie rosną? Odpowiedź wydaje się tkwić w głównym motorze obecnego popytu na mieszkania - a jest nim niewątpliwie program MdM oraz niskie stopy procentowe. MdM dzięki limitom w dużej mierze kształtuje ceny na lokalnych rynkach, a deweloperzy dostosowują oczekiwania wobec marż do warunków programu. Problem w tym, że obecnie główny motor popytu zaczyna słabnąć, co w powiązaniu z rosnącymi kosztami kredytów może doprowadzić do ograniczenia sprzedaży.
Prawdopodobnie firmy deweloperskie zdają sobie z tego sprawę. Wyniki za I kw. 2016 na pozór są świetne, ale bliższe przyjrzenie się im pokazuje, że inwestorzy powoli dochodzą do granicy swoich możliwości. Zaczynają sobie zdawać sprawę ze zbliżającego się kresu trwającej hossy.
Liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto, zwiększyła się w pierwszym kwartale już tylko minimalnie - zaledwie o 0,5 proc. w porównaniu do roku ubiegłego. W okresie styczeń - marzec 2016 firmy deweloperskie ruszyły z budową 16,5 tys. mieszkań. Bardzo niewielki na tle dotychczasowych wzrostów jest również wynik w zakresie uzyskanych pozwoleń na budowę. Ich liczba w porównaniu z analogicznym okresem 2015 roku wzrosła zaledwie o niecałych 6 proc.
Co oznaczają te dane? Wskazują one na większą ostrożność firm deweloperskich i obawę przed nadpodażą. A ta jest prawdopodobna.
Jak już wspomnieliśmy - na sile traci główny motor obecnego popytu, a więc program MdM. Środki na obecny rok już się skończyły, w tej chwili klienci rezerwują dopłaty już z puli przyszłorocznej. Ta szybko się kończy, więc bardzo prawdopodobne jest, że i w przyszłym roku program zostanie zastopowany. Na dodatek Mieszkanie dla Młodych będzie funkcjonować najpóźniej do końca 2018 roku. Z zapowiedzi strony rządowej wynika, że nie będzie on kontynuowany, a w jego miejsce pojawią się zupełnie nowe formy wsparcia uczestników rynku mieszkaniowego - oparte na oszczędzaniu i tanich mieszkaniach pod wynajem. Z obecnych danych Banku Gospodarstwa Krajowego wynika, że wykorzystano już ponad 20 proc. środków przyszłorocznych, z puli wynoszącej w sumie 746 mln zł.
Kolejny powód do obaw to pogarszające się warunki kredytowania. Na przełomie roku większość banków, w odpowiedzi na nowe obciążenia i nakłady na upadające podmioty, zdecydowała się wyraźnie podnieść marże kredytów hipotecznych. Do tego dochodzą obostrzenia w postaci wyższego wkładu własnego. Obecnie jest to 15 proc. wartości nieruchomości, ale w przyszłym roku będzie już 20 proc. Dla przeciętnego mieszkania o powierzchni 60 mkw. w dużym mieście tak wysoki wkład będzie oznaczał konieczność wyłożenia z własnej kieszeni około 60 tys. zł. Zasadne są więc obawy o to, że dla wielu rosnący wkład może być przeszkodą nie do przeskoczenia.
Kolejna sprawa to stopy procentowe. Co prawda nadal utrzymuje się deflacja, więc na razie podwyżka stóp nam nie grozi, ale też nie ma oczekiwanych dalszych cięć. Niepewność związana z ratingiem Polski wstrzymała Radę Polityki Pieniężnej przed takim krokiem. Stopy pozostały bez zmian, nie ma co więc liczyć na tańsze kredyty.
Wszystko to, a zwłaszcza finisz MdM, sprawia że utrzymywanie się dalszych świetnych wyników sprzedażowych stoi pod całkiem dużym znakiem zapytania. Prawdopodobnie to jest przyczyna, dla której deweloperzy po dużej partii dostarczonych obecnie mieszkań, nieco stopują jednak nowe inwestycje. Ewentualna nadpodaż może wiązać się z mocną przeceną na rynku pierwotnym.
Monika Prądzyńska
