Emeryt odwraca hipotekę

To nie anegdota. Wbrew obawom niektórych ekspertów, zainteresowanie produktami kierowanymi do seniorów, którzy chcieliby zyskać dodatkowe źródło przychodów pod zastaw niezadłużonej hipoteki, wśród zaawansowanych wiekiem Polaków nie musi być znowu takie małe. Owszem, największą barierą społeczną w rozwoju hipoteki odwróconej w naszym kraju może być traktowanie domu czy mieszkania jako głównego emblematu życiowej zaradności, który zgodnie z tradycją należy przekazać młodszym członkom rodziny.

Związek Banków Polskich już jakiś czas temu zbadał, z jakim zainteresowaniem klientów spotkałoby się wprowadzenie na rynek hipotecznych kredytów odwróconych. Bardzo duże zainteresowanie zadeklarował 1 proc. respondentów, duże - 7 proc., a umiarkowane - aż 43 proc. 32,5 proc. badanych zapowiedziało raczej małe zainteresowanie, a 16,5 - żadne.

Jednak generalnie w zgodnej opinii demografów i ekonomistów zainteresowanie odwróconą hipoteką raczej będzie rosło. Przedstawiciele coraz szybciej starzejącego się społeczeństwa częściej będą poszukiwali źródeł i możliwości zwiększenia swoich przychodów na starość.

- A odwrócony kredyt hipoteczny może być ważnym elementem dodatku do emerytury, pozwalając w lepszy sposób zabezpieczyć seniorom przyszłość - uważa Krzysztof Pietraszkiewicz, prezes Związku Banków Polskich.

Dlaczego rozmawiamy o hipotece odwróconej? Jak wygląda standardowy kredyt hipoteczny, dla średnio zorientowanego klienta banku nie jest żadną tajemnicą. To długoterminowy kredyt bankowy zabezpieczony hipoteką udzielany na budowę lub zakup nieruchomości. Kredytobiorca spłaca kredyt ratami, powiększonymi o wysokość oprocentowania. W razie jego niewypłacalności, kredytodawca zaspokaja swoje roszczenie z ustanowionej hipoteki.

Reverse mortgage to generalnie odwrócenie tego modelu. Po ustanowieniu hipoteki na nieruchomość bank wypłaca należność klientowi, zaspokajając swoje roszczenia po śmierci właściciela nieruchomości stanowiącej przedmiot zabezpieczenia. Środki z takiego kredytu mogą być wypłacane w ratach lub w jednej transzy. Proste, prawda? Tylko na pierwszy rzut oka; diabeł jak zwykle tkwi w szczegółach.

Prace nad polską wersją reverse mortgage trwają już od kilku lat. Zaangażowani w przeniesienie na polski grunt odwróconych kredytów hipotecznych przedstawiciele resortów sprawiedliwości i finansów zapewniają, że jest to powodowane troską o jakość przepisów. Sprawa jest w końcu wyjątkowo delikatna; dotyczy seniorów i zwykle zakłada w bliższej lub dalszej perspektywie ich śmierć.

W pracach nad rozwiązaniami postarano się zatem, żeby klientom zapewnić komfort korzystania z produktów typu reverse mortgage, a także o maksymalną ochronę przed nadużyciami. - Między innymi dlatego nowe produkty będą mogły oferować instytucje finansowe podlegające ścisłemu nadzorowi państwa - zapowiada Agnieszka Wachnicka, pracująca w Ministerstwie Finansów nad regulacjami umożliwiającymi przeszczepienie reverse mortgage na polski grunt.

Resort finansów chce maksymalnie zabezpieczyć nie tylko prawa właścicieli, ale i spadkobierców nieruchomości. Dlatego też nie opiera polskiej wersji reverse mortgage na kontrowersyjnej umowie dożywocia, w myśl której z chwilą podpisania umowy właściciel nieruchomości zrzeka się praw do niej (na polskim rynku już pojawił się fundusz, który działa na takich zasadach). Przepisy, na podstawie których udzielany będzie odwrócony kredyt hipoteczny, zakładają, że do śmierci kredytobiorca pozostanie właścicielem nieruchomości i w dowolny sposób będzie mógł nią rozporządzać. Jeśli jednak chciałby sprzedać dom czy mieszkanie, pod zastaw której otrzymał pieniądze z banku, on lub jego spadkobiercy będą musieli spłacić zaciągnięty kredyt. Po śmierci kredytobiorcy, gdy dojdzie do sprzedaży nieruchomości, bank zabezpieczy jedynie przysługującą mu wierzytelność. Gdy będzie ona niższa od kwoty uzyskanej ze sprzedaży, zostaną zaspokojone roszczenia spadkobierców. W razie ich braku - zgodnie z prawem spadkowym - kwota zostanie przekazana na rzecz gminy lub Skarbu Państwa.

Ojczyzną odwróconego kredytu hipotecznego są Stany Zjednoczone. Produkt ten pojawił się na tamtejszym rynku 64 lata temu. W 1989 r. rząd amerykański udzielił gwarancji rządowych produktowi typu Home Equity Conversion Mortgage. Za oceanem jest to w tej chwili najbardziej rozpowszechniony model hipoteki odwróconej. Jego udział w rynku szacowany jest na 90 proc. (patrz ramka "Amerykański sens seniora").

Gwarancje państwowe bez wątpienia przyczyniły się do spopularyzowania hipoteki odwróconej, bo pod koniec lat dziewięćdziesiątych produkty tego typu były już dostępne we wszystkich stanach.

Poza Stanami Zjednoczonymi kredyty reverse mortgage udzielane są w Kanadzie, Australii, Nowej Zelandii, Wielkiej Brytanii, w krajach Beneluksu, Francji i Niemczech. Wśród rynków z naszego regionu, które przeszczepiły na swój grunt hipotekę odwróconą są Rosja, Łotwa i Węgry.

Reverse mortgage na najbardziej podatny grunt trafiły w krajach anglosaskich. Przed kryzysem roczne przyrosty liczby umów kredytowych liczono tam w dziesiątkach procent. Dla przykładu w 2006 r. Brytyjczycy zaciągnęli 122 tys. odwróconych kredytów hipotecznych na łączna kwotę 6 mld funtów. Na Wyspach korzystają z nich głównie seniorzy o niewysokich dochodach.

Na co seniorzy na Zachodzie przeznaczali najczęściej środki uzyskane z hipoteki odwróconej? Z badań American Association of Retired Persons wynika, że na pokrycie kosztów leczenia, remont domu, spłatę innych zobowiązań, poprawę jakości życia, na codzienne wydatki.

Problemy, z jakimi borykają się seniorzy, na całym świecie są podobne. Można się zatem spodziewać, że już niedługo pieniądze z hipoteki odwróconej będą zasilać domowe budżety zaawansowanych wiekiem Kowalskich.

Ewa Kadys