Gdzie kupić mieszkanie za mniej niż 3 tys. zł za metr kw.
Zdolność kredytowa w euro spadła aż o 165 tys. zł, a marża takich kredytów powróciła do poziomu sprzed 2 lat. Mimo średnich cen znacznie powyżej 5 tys. złotych za metr kwadratowy, wszędzie poza Warszawą można znaleźć naprawdę okazyjne oferty, nawet za mniej niż 3 tys. za metr. Najmniejsze różnice pomiędzy ceną ofertową a transakcyjna występują w Łodzi i stolicy - to główne tezy wynikające z Raportu Szybko.pl, Metrohouse i Expandera na temat ofertowych i transakcyjnych cen mieszkań oraz sytuacji na rynku kredytów hipotecznych.
Istotne zmiany dotyczą także poziomu marż. Przeciętna marża kredytów w euro wzrosła w minionym miesiącu aż o 1,18 pkt. proc. Wzrosła z poziomu 2,08 proc. aż do 3,25 proc., czyli w ciągu zaledwie miesiąca powróciła do poziomu sprzed 2 lat. W największym stopniu przyczyniły się do tego podwyżki w Polbanku (o 1,5 pkt. proc.), Raiffeisenie (o 1,45 pkt. proc.), Aliorze (o 1,1 pkt. proc.) i Banku Nordea(o 0,9 pkt. proc.).
Niekorzystne zmiany polegały także na podwyższeniu wymagań koniecznych do uzyskania kredytów w euro. Dla przykładu w Aliorze na kredyty w euro mogą liczyć już tylko klienci Private Bankingu lub tacy, którzy uzyskują dochody w euro. Nordea udziela ich tylko jeśli dochód wnioskodawcy wynosi przynajmniej 12 tys. zł netto. Takie wymaganie stosuje także Deutsche Bank.
Również w przypadku kredytów w złotych na przełomie 2011 r. i 2012 r. banki wprowadziły wiele zmian. Nie były one jednak tak jednostronne jak w przypadku kredytów euro. Co prawda aż 7 banków dokonało podwyżek - największe w Raiffeisenie i DnB Nord. Jednak kolejne 7 banków zdecydowało się na obniżki. W rezultacie przeciętna marża kredytów w złotych nieznacznie spadła - z 1,27 proc. do 1,25 proc.
Jarosław Sadowski, Expander Advisors Sp. z o.o.
Warszawa, Wrocław, Kraków, Poznań, Gdańsk, Gdynia, Sopot
Średnie ceny ofertowe są coraz niższe, ale jakich ofert jest na rynku najwięcej i czy rzeczywiście można kupić mieszkanie dużo taniej niż przed rokiem?
W siódemce najdroższych polskich miast, w ciągu ostatnich 12 miesięcy, średnie ceny ofertowe spadły o ponad 6 proc. Tak duża obniżka to między innymi efekt pojawienia się na rynku mieszkań z najniższych przedziałów cenowych. Na początku roku w Warszawie nie było ogłoszeń sprzedaży za mniej niż 5 tys. złotych za metr, a oferty od 5 do 6 tys. stanowiły zaledwie 0,2 proc. całości podaży. Obecnie mieszkania w cenie niższej niż 6 tys. za metr to 3,43 proc. spośród około 11 tys., czyli ponad 370 ofert.
Przyrost ilości najtańszych ofert jest jeszcze bardziej zauważalny w Krakowie, gdzie przed rokiem mieszkania za mniej niż 6 tys. stanowiły niecałe 6 proc. podaży, a teraz jest to ponad 25 proc. wszystkich ogłoszeń.
Mimo średnich cen znacznie powyżej 5 tys. złotych za metr kwadratowy, wszędzie poza Warszawą można znaleźć naprawdę okazyjne ceny. W Poznaniu 6,6 proc. mieszkań wystawionych na sprzedaż można kupić za 3 do 4 tys., podczas gdy przed rokiem było ich trzy razy mniej. W Poznaniu i Wrocławiu aż 40 proc. ofert jest wystawionych w cenie od 5 do 6 tys. W Krakowie największy wybór jest w przedziale od 6 do 7 tys., podobnie w Gdańsku. W Warszawie nadal najwięcej jest ofert w cenie od 8 do 9 tys. za metr, porównywalną wielkość ma również przedział cenowy od 7 do 8 tys. (23,09 proc.). W porównaniu z początkiem roku o 10 punktów procentowych mniej jest mieszkań za 9 do 10 tys., stanowią 16,9 proc. podaży, podczas gdy na początku 2011 było to 27,7 proc.
Łódź, Lublin, Szczecin, Toruń, Olsztyn, Opole, Białystok i Katowice
Średni roczny spadek cen w grupie miast, o poziomie cen pomiędzy 4 a 5 tys. za metr, wyniósł 4,9 proc. To o ponad 1 punkt procentowy mniej niż w najdroższych polskich aglomeracjach, ale mieliśmy tu do czynienia ze zdecydowanie większym wachlarzem zmian: od spadków o prawie 11 proc. w Łodzi do stosunkowo niewielkiej korekty o 2 proc. w Toruniu i Białymstoku.
Na koniec 2011 struktura cenowa podaży radykalnie różni się od sytuacji z początku roku 2011. W I kwartale 2011 w Łodzi ponad 80 proc. mieszkań wystawiona była za 4 do 5 tys., a zaledwie 0,2 proc. miała cenę niższą niż 3 tys. za metr. Aktualnie aż 25 proc. mieszkań jest oferowanych w cenie do 3 tys., 36 proc. za 4 do 5 i już tylko 28 proc. (a nie 80 proc.) za 5 do 6 tys.
Wszędzie poza Łodzią i Katowicami najwięcej jest ofert za 4 do 5 tysięcy złotych za metr. Warto zauważyć, że Lublinie, Toruniu, Olsztynie, Białymstoku i Katowicach nieco zwiększył się odsetek ofert w najdroższym przedziale cenowym. Nie mają one znaczącego wpływu na wysokość średniej ceny metra na rynku, ale świadczą o różnicowaniu i wzbogacaniu oferty dostępnych nieruchomości w wyższym segmencie także na mniejszych, lokalnych rynkach.
Jak sprzedający zmieniają ceny ofertowe?
Z analizy ofert sprzedaży mieszkań promowanych w serwisie Szybko.pl wynika, że w 13,7 proc. ogłoszeń cena ofertowa jest modyfikowana przez ogłoszeniodawcę. Jeszcze przed dwoma laty korekty cen były najczęściej symboliczne, rzędu tysiąca do 5 tysięcy złotych i stosowano je w celach marketingowych, aby obniżyć cenę całościową i zastosować sprawdzoną metodę 399 zamiast 400 lub też zejść na niższy pułap ceny za metr: 6950 zamiast 7050. W minionym roku zarówno ilość modyfikacji cen ofertowych, jak i ich wielkość jest zdecydowanie większa. Najbardziej - średnio o 7,2 proc. - obniżano ceny mieszkań 4 pokojowych; najmniej - średnio o 5,6 proc. - popularnych lokali 2 pokojowych. W przypadku kawalerek średnio obniżano ceny o 6,1 proc., a mieszkań 3-pokojowych o 6 proc.
Marta Kosińska, ekspert Szybko.pl
Porównanie cen ofertowych i transakcyjnych
Ostatni kwartał 2011 r. obfitował w liczne transakcje. Szczyt obrotu na rynku wtórnym przypadł na listopad, który okazał się, statystycznie, obok marca i sierpnia, okresem najwyższego ruchu transakcyjnego. Nadspodziewanie wysoka liczba transakcji w tym okresie może być wynikiem wprowadzenia od stycznia br. nowych rekomendacji zmieniających zasady obliczania zdolności kredytowej, jak również postępującej korekty cen, która przy wysokiej podaży gwarantuje kupującym dobrą pozycję negocjacyjną.
49 proc. sprzedanych w tym czasie mieszkań na rynku wtórnym to lokale o metrażu 35-55 m kw. Jeśli uwzględnimy też mieszkania o najmniejszym metrażu, to aż 68 proc. wszystkich analizowanych transakcji dotyczyło lokali poniżej 55 m kw. Zainteresowanie większymi mieszkaniami, o metrażu powyżej 80 m kw., niezależnie od miasta i roku budowy budynku utrzymuje się niezmiennie na dość słabym poziomie - tylko 6 proc. wszystkich przeprowadzonych transakcji dotyczy tego typu mieszkań.
Analiza transakcji przeprowadzonych w ostatnim kwartale 2011 r. przynosi niewielkie spadki cen w czterech z siedmiu analizowanych miast (Warszawa, Gdańsk, Gdynia i Łódź). Natomiast w przypadku Poznania średnie ceny wzrosły o 0,3 proc., a we Wrocławiu o 0,5 proc. Nieco wyższe wzrosty cen dotyczą Krakowa, gdzie zanotowaliśmy podwyżkę o 2,4 proc. W stolicy Małopolski nabywcy decydują się na zakup coraz droższych mieszkań - w porównaniu do notowania z października średnia cena transakcyjna sprzedawanego tam mieszkania wzrosła o 288 zł za m kw.
Nadal największe różnice pomiędzy ceną transakcyjną i ofertową dotyczą mieszkań w Gdyni (11,7 proc.). W Warszawie i Łodzi różnice te są najniższe i wynoszą odpowiednio 4,3 i 4,8 proc. W przypadku tych dwóch miast ceny oferowane na rynku przez sprzedających są najbardziej zbliżone do możliwości nabywczych osób poszukujących mieszkań. Jednak oczekiwania klientów rosną w miarę spadków cen. Potwierdzają to również internauci odwiedzający serwis Metrohouse & Partnerzy. W opublikowanej sondzie większość z nich spodziewa się w 2012 r. znacznych obniżek cen mieszkań (kliknij tu, aby obejrzeć wyniki). Choć tego typu sondy nie można postrzegać w kontekście badawczym, to presja potencjalnych nabywców na spadki cen jest coraz silniejsza.
Marcin Jańczuk, Metrohouse & Partnerzy S.A.
