Gotowe mieszkania wciąż dużo za duże
Nie zmniejsza się metraż mieszkań oddawanych do użytkowania w kolejnych miesiącach tego roku. W sierpniu wyraźnie zwiększyła się przeciętna powierzchnia lokali spółdzielczych. Z drugiej strony przeciętny nabywca w sierpniu chciał kupić mieszkanie o 2% mniejsze niż miesiąc wcześniej.
70 m kw. - tyle wynosił przeciętny metraż mieszań deweloperskich oddanych do użytku w sierpniu br. według najnowszych danych GUS. Choć badania Home Broker wskazują na dostosowywanie popytu do podaży w nowych projektach, to w przypadku już zakończonych inwestycji póki co nie widać przełomu. Średnia powierzchnia lokali oddanych w tym roku wyniosła 68 m kw. Rekordowy pod tym względem był kwiecień, kiedy przeciętny metraż wyniósł ponad 73 m kw.
Średni metraż lokali preferowany przez nabywców i budowany przez deweloperów
Mniejsze lokale budują spółdzielnie, w tym jednak wypadku trzeba pamiętać, że rynek ten jest ponad dziesięć razy mniejszy od deweloperskiego. Niemniej jednak w przypadku mieszkań oddanych w sierpniu średni metraż podskoczył o 2,8 metra, do 63,7 m kw. Uwzględniając dosyć stabilne oczekiwania kupujących dotyczące metrażu, które według danych za sierpień wyniosły średnio 50,9 m kw., mieszkania deweloperskie były o 19,1 m kw. za duże w stosunku do popytu, a mieszkania spółdzielcze - o 12,8 m kw.
Według danych Home Broker, 42% lokali na rynku pierwotnym kupowanych jest na etapie, gdy budynek jest już oddany do użytkowania. Tych klientów przede wszystkim dotyka więc problem niedostosowania metrażu do oczekiwań rynku. Jest on tym poważniejszy, że w przypadku gotowych lokali, dostępny metraż jest w rzeczywistości znacznie większy niż wynikałoby z danych GUS. Małe mieszkania sprzedają się bowiem w pierwszej kolejności.
W przypadku 36% kupujących na rynku pierwotnym umowa przedwstępna zawierana jest na dwóch pierwszych etapach budowy, czyli do stanu surowego zamkniętego (pierwszy etap - do stanu zerowego) - wskazują dane GUS. Te osoby mają większy wybór mieszkań o mniejszym metrażu, chociaż muszą poczekać na ich odbiór.
W przypadku tych nabywców pojawia się jednak inny problem - ryzyka związanego z tym, że metraż odbieranego mieszkania może różnić się od pierwotnie ustalonego. Problem jest złożony. Wynika po pierwsze ze zmian, do jakich w powierzchni może dojść w czasie realizacji inwestycji, a także stosowania różnych metod pomiaru.
Rozbieżności mogą dotyczyć doliczenia do powierzchni grubości tynków, zaliczenia ścian wewnętrznych czy innego pomiaru powierzchni pod skosami. Przy zastosowaniu niekorzystnych dla kupującego norm, cena 2-pokojowego mieszkania może być zawyżona nawet o kilkadziesiąt tysięcy złotych.
Dlatego niezwykle ważne jest dokładnie sprecyzowanie tej kwestii w umowie zawieranej z deweloperem. Chodzi z jednej strony o określenie metody pomiaru, a z drugiej rozliczeń w przypadku, gdy faktyczny metraż będzie odbiegał od określonego w umowie przedwstępnej. Home Broker zaleca, aby zawrzeć w niej zapis, że w przypadku niedużej zmiany powierzchni mieszkania w stosunku do projektu (np. 3%) kupujący, ani sprzedający nie ponosi żadnych konsekwencji. Jeżeli jednak powierzchnia mieszkania różni się od projektowanej o 3% i więcej, dopłata do ceny zakupu powinna wynikać z nadwyżki powyżej 3%. Analogicznie należy unormować wtedy rozliczenia w przypadku obniżenia ceny związanej ze zmniejszeniem powierzchni lokalu.
Katarzyna Siwek, Bartosz Turek
Home Broker
