Grudniowy raport z rynku nieruchomości
Listopad przyniósł dobre wiadomości dla kredytobiorców. W minionym miesiącu odnotowano bowiem obniżki marż bankowych, w wyniku których, średnie oprocentowanie kredytu z 25-procentowym wkładem własnym znajduje się na rekordowo niskim poziomie 4,29 proc. - wynika z najnowszego raportu Szybko.pl, Metrohouse i Expandera. Na rynku nieruchomości wtórnych widoczna jest również stabilizacja cen zarówno ofertowych, jak i transakcyjnych. Wartość metra kwadratowego nieruchomości różni się jednak w zależności od metrażu mieszkania i regionu Polski.
Banki nareszcie przestały podwyższać marże kredytów hipotecznych. W minionym miesiącu większość pozostawiła je na wcześniejszym poziomie. W instytucjach, w których dokonano zmian, były to wyłącznie obniżki. Dla przykładu w ING Banku Śląskim marża kredytów z wysokim (25 proc.) wkładem własnym spadła z 2,35 proc. do 1,65 proc.
Obecnie wiele osób interesuje jednak to, co dzieje się z ofertami kredytów bez wkładu własnego. Jeszcze tylko do końca roku banki mogą bowiem udzielać kredytów na więcej niż 95 proc. wartości nieruchomości. Okazuje się, że w tym zakresie również mamy dobrą informację. Euro Bank obniżył marże tego rodzaju kredytów z 1,64 proc. do 1,39 proc. To bardzo istotna zmiana, gdyż powoduje obniżenie najniższego dostępnego poziomu marży dla kredytów bez wkładu własnego. Tymczasem ING dokonał co prawda większej obniżki (aż o 0,7 pkt. proc.). Mimo to jego oferta przesunęła się z ostatniej pozycji jedynie do środka stawki.
Na uwagę zasługuje również spadek średniego oprocentowania kredytów z wysokim (25 proc.) wkładem własnym. Wartość ta wynosi obecnie 4,29 proc. (spadek o 0,05 proc., z 4,34 proc.). Powróciła więc do najniższego w historii poziomu, który po raz pierwszy zaobserwowaliśmy w lipcu br. Trzeba jednak dodać, że obecny poziom oprocentowania to nie jedynie zasługa obniżek marż. W listopadzie, do najniższego w historii poziomu (2,65 proc.) spadła także stawka WIBOR 3M. Poza tym z naszego zestawienia zniknęła jedna oferta (Multibank) z dość wysoką marżą, co pozytywnie wpłynęło na średnią.
Warto dodać, że w minionym roku oferta kredytów hipotecznych zmniejszyła się aż o trzy banki. Pod koniec listopada wspomniany już Multibank połączył się z mBankiem. Wcześniej zniknął również Kredyt Bank wchłonięty przez BZ WBK. Nie ma już również Polbank, który obecnie jest częścią banku Raiffeisen Polbank. Niestety w przyszłym roku mogą czekać nas kolejne takie zmiany.
Jarosław Sadowski, główny analityk, Expander Advisors Sp. z o.o.
Listopad był trzecim miesiącem z rzędu, w którym średnie ceny ofertowe nie spadły. W rezultacie, zakończył się on średnim wzrostem rzędu 0,7 proc. Ostatnie miesiące ożywienia na rynku nieruchomości doprowadziły do wzrostu cen do poziomu sprzed roku, a w kilku miastach do jego przekroczenia.
Kliknij grafikę poniżej i zobacz pełną wersję raportu z tabelami
W Olsztynie, Opolu, Białymstoku, Katowicach i Szczecinie mieszkania są aktualnie droższe niż przed rokiem. Dokładnie tyle samo co w listopadzie 2012 zapłacimy za metr kwadratowy w Gdańsku, nieznacznie taniej jest w Toruniu (-0,5 proc.) i Warszawie (-0,8 proc.). Ceny zauważalnie niższe niż przed rokiem utrzymują się natomiast w Sopocie (-4,2), Łodzi (-2,8 proc.), Wrocławiu (-1,7 proc.), Krakowie (-1,5 proc.) i Gdyni (-1,4 proc.).
Grudzień nie jest miesiącem, w którym zazwyczaj dokonuje się dużej ilości transakcji. Wprowadzane wkrótce nowe regulacje, znacząco zmieniają sytuację kupujących i sprzedających. Już za miesiąc startuje program rządowy Mieszkanie dla Młodych, a dodatkowo wprowadzane są wytyczne Unii Europejskiej o obowiązkowym wkładzie własnym w wysokości 5 proc. wartości mieszkania przy zaciąganiu kredytu hipotecznego. W związku z tym, w ostatnim miesiącu 2013 roku możemy spodziewać się większej niż zazwyczaj liczby transakcji przy stabilnych cenach ofertowych.
Analiza zmian cen w zależności od wielkości mieszkania
2013 można nazwać rokiem stabilizacji cen. Średnie poziomy cen ofertowych z listopada 2013 r. są porównywalne do ubiegłorocznych. Różnice dotyczące kierunku i skali zmian widoczne są jednak w przypadku analizy różnych segmentów rynku. W mijającym roku kupowano przede wszystkim mieszkania w możliwie niskich cenach: nieduże, do remontu czy w blokach z płyty. W efekcie obserwujemy wzrost cen kawalerek rzędu 3 proc. dla wszystkich analizowanych miast, nawet o 8 proc. w Łodzi. Z drugiej strony mieszkania duże, 5-pokojowe, straciły na wartości ponad 5 proc.
Marta Kosińska, ekspert Szybko.pl Sp. z o.o.
Listopadowe transakcje na wtórnym rynku mieszkaniowym przyniosły niewielkie zmiany w cenach sprzedawanych lokali. W żadnym z analizowanych miast, zmiany cen transakcyjnych nie przekroczyły 2 proc. Stabilizacji cenowej towarzyszy utrzymujący się na rynku ruch. Kolejny miesiąc z rzędu obserwujemy spadki średnich cen w Krakowie i Gdańsku. Poza Poznaniem średnie ceny transakcyjne znajdują się na poziomie zbliżonym do analogicznego okresu zeszłego roku.
Końcówka roku sprzyja podsumowaniom i prognozom na nadchodzące miesiące. Tymczasem ceny sprzedawanych mieszkań na rynku wtórnym nie wykazują znacznych zmian. W porównaniu do październikowego boomu, ruch na rynku utrzymuje się na wysokim poziomie, choć listopad nie powtórzył rekordowo wysokiej liczby transakcji z października. W grudniu do transakcji przystąpią nabywcy, dla których jest to ostatni moment na finansowanie w 100 proc. transakcji. Po raz kolejny 1 stycznia stanowi cezurę czasową, która jest bodźcem zakupowym dla wielu potencjalnych nabywców. Dzięki temu jest szansa na utrzymanie zwiększonego popytu na mieszkania. To dobra wiadomość dla sprzedających, którzy czekają na transakcję od wielu miesięcy.
W czterech analizowanych miastach odnotowaliśmy spadki cen transakcyjnych. W przypadku Krakowa widoczne są one już trzeci miesiąc z rzędu. Tym razem średnia cena m kw. spadła o kolejne 1,1 proc. i wynosi 5482 zł. Ceny ofertowe są znacznie wyższe. Według serwisu Szybko.pl średnia z ostatnich trzech miesięcy wynosi 6503 PLN, czyli o 15,7 proc. więcej niż uśredniona cena mkw.
w nawiązywanych przez klientów Metrohouse i Expandera transakcjach. Z kolei już piąty miesiąc z rzędu spadają ceny w Gdańsku. W tym czasie średnia cena nabywanego mkw. mieszkania spadła o 491 PLN. W ostatnim miesiącu obniżka wyniosła 1,1 proc. i dziś w tym mieście płacimy średnio 4794 PLN za mkw. Jest to najniższa wartość od czasu trzyletniej publikacji niniejszego zestawienia cen transakcyjnych.
Tym razem niewielkie spadki (1,1 proc.) pojawiły się również w Poznaniu. Poznań wyróżnia się na tle innych miast bardzo znaczącą różnicą w cenach w odniesieniu rok do roku. Taka odmienność to skutek efektu kończącego się programu Rodzina na Swoim, który silnie oddziaływał na kształtowanie się cen transakcyjnych w końcówce zeszłego roku. Limity cenowe dające nadzieje na zakup mieszkania z dofinansowaniem spowodowały w Poznaniu sztuczne obniżenie średniej ceny transakcyjnej do poziomu 4200-4400 PLN za mkw. Po wygaszeniu programu już po dwóch miesiącach średnie ceny powróciły do poprzednio notowanych wysokości (4800-5000 PLN). Ostatnim z miast "spadkowych" jest Łódź. Tym razem kupujemy tu mieszkania tańsze o 1,8 proc. od danych sprzed miesiąca.
W trzech kolejnych miastach pojawiły się wzrosty. Najwyższe (1,9 proc.) stały się domeną Wrocławia. W tym mieście za mkw. płacono 5192 PLN. Jest to najwyższa średnia jaką odnotowaliśmy we Wrocławiu w tym roku. Zwyżka cen na poziomie 1,3 proc. była widoczna w Warszawie i Gdyni.
W porównaniu do analogicznego okresu zeszłego roku, poza Poznaniem, w pozostałych miastach ceny są zbliżone do tych z końcówki 2012 r. Najwyższe spadki miały miejsce we Wrocławiu (3,5 proc.) oraz Gdańsku (2,4 proc.). Korekty "w dół" pojawiają się także w Krakowie. W pozostałych trzech miastach, czyli Warszawie, Łodzi i Gdyni, średnie ceny są nieco wyższe niż przed rokiem.
Marcin Jańczuk, Metrohouse & Partnerzy S.A.
