Hiszpania rozprawia się z nielegalnymi lokatorami. Szybka rozprawa i eksmisja w 48 godzin

W 2024 r., liczba nielegalnych przejęć domów i mieszkań wzrosła w Hiszpanii o 7 proc. Policja odnotowała 16 426 takich przypadków, najwięcej w Katalonii (7009). Mimo że w innych miastach, m.in w Madrycie, liczba ta zmalała, bezpieczeństwo właścicieli domów wciąż budzi obawy. Jednym z największych problemów jest powolność procesu eksmisji tych lokatorów.

Aktualne przepisy dotyczące osób zajmujących nielegalnie nieruchomości (squattersów - okupas) są skomplikowane i nie chronią właścicieli. Włamanie i zajęcie nieruchomości jest poważnym przestępstwem, ale aby policja mogła podjąć natychmiastowe działania, trzeba przyłapać intruzów na gorącym uczynku i przedstawić dowody popełnienia przestępstwa. Właściciel ma na to 48 godzin od ich wtargnięcia. Nie jest to możliwe w wypadku wakacyjnych rezydencji, czy domów za miastem, które rodziny odwiedzają od czasu do czasu. 

Sprawy sądowe o pozbycie się dzikich lokatorów ciągną się miesiącami, a często latami. - Dzicy lokatorzy weszli do mojego domu, kiedy byłem na wakacjach. Mieszkali ponad dwa lata. Ja w tym czasie musiałem wynająć mieszkanie i przez cały ten czas płacić rachunki za zużywane przez intruzów prąd i wodę. Kiedy wreszcie udało mi się ich pozbyć, przed wyprowadzką zdewastowali dom. Wyrwali krany, nawet płytki w łazience - opowiada Interii Biznes Gaston Morales, mieszkaniec Tarrasy, miasta pod Barceloną.  

Nowe przepisy pozwolą na rozpatrywanie spraw włamań i konfiskat domów w ramach przyspieszonej procedury sądowej. Umożliwi to ich rozpatrzenie w ciągu 15 dni. Takie przypadki zostaną dodane do listy przestępstw mniej poważnych, które po nowelizacji Kodeksu postępowania karnego można rozpatrywać szybko. 

Włączono do niego „nowy środek ostrożności” - artykuł 544, który wymaga od sędziów wydania nakazu natychmiastowej eksmisji, jeśli nielegalni lokatorzy nie udowodnią, że mają prawowity tytuł do zajmowanej przez nich nieruchomości. Będą mieli na to 48 godzin. Policja zaś będzie mogła wykorzystać przeciwko intruzom dowody lub okoliczności, takie jak wyłamanie drzwi lub okien, aktywację alarmu lub zeznania sąsiadów.

Eksmisja, podobnie jak dotychczas, zostanie przeprowadzona po rozprawie, a nie po wniesieniu skargi. Oznacza to, że trzeba będzie poczekać do procesu. Jednak po wydaniu wyroku, ponieważ nielegalne zajmowanie nieruchomości będzie uznawane za rażące przestępstwo, eksmisja nastąpi bez przeprowadzenia tzw. oceny narażenia. Według obecnego prawa, nie można eksmitować “osób bezbronnych”, którym nie zapewniono alternatywnego zakwaterowania. 

Prawo pozwoli też pokrzywdzonemu właścicielowi zajmowanej nieruchomości pozbawić nielegalnych lokatorów dopływu prądu, gazu czy wody. Fakt ten nie będzie uważany, jak dotychczas, za tzw. przestępstwo przymusu. Do tej pory w Hiszpanii właścicielom nieruchomości groziły zarzuty karne, jeśli decydowali się na odcięcie jakichkolwiek usług, aby zmusić dzikich lokatorów do opuszczenia nieruchomości.

Od 3 kwietnia zmieniają się też przepisy dotyczące wynajmu krótkoterminowego. Chodzi przede wszystkim o wakacyjny wynajem mieszkań dla turystów, tzw. pisos turisticos. Właściciele zarabiają o wiele więcej na wynajmowaniu mieszkań na dni czy tygodnie. Doprowadziło to do braku mieszkań na wynajem długoterminowy i podniesienia za nie czynszów. Wkrótce, aby zatwierdzić wakacyjne mieszkanie, właściciel nieruchomości będzie musiał uzyskać co najmniej trzy piąte głosów wspólnoty mieszkańców. 

Konsekwencją wynajmowania bez akceptacji będzie nakaz zaprzestania działalności. W pierwszej kolejności - wezwanie przez prezesa wspólnoty lub sąsiada do zaprzestania takiej działalności. W przypadku dalszego naruszania przepisów możliwe są sankcje, a kary finansowe za nieautoryzowany wynajem wyniosą - w zależności od regionu - od 30 tys. do 600 tys. euro - informuje Interię Biznes Agnes Inversiones, największe polskie biuro nieruchomości na Costa del Sol. 

Wejście przepisów dotyczących nielegalnego zajmowania nieruchomości jest dobrą informacją dla Polaków. W Hiszpanii plasujemy się na 9. miejscu pod względem udziału zagranicznych inwestorów w rynku nieruchomości (4,53 proc.). Rekord kupna został pobity w 2024 r., kiedy to nasi rodacy nabyli 4213 domów, apartamentów i mieszkań - wynika z najnowszych danych Registradores de España (Kolegium Rejestratorów Nieruchomości). 

Gorszą informacją jest decyzja dotycząca ograniczeń wynajmu wakacyjnego. Dla wielu osób - wg. oficjalnych danych w Hiszpanii mieszka co najmniej 56 tys. Polaków, choć wg. ekspertów rynku dane są zaniżone - zakup apartamentów w nadmorskich kurortach był uzależniony od perspektywy dodatkowego zarobku. - Jesteśmy właścicielami od trzech lat, mamy stałych gości, którzy wynajmują latem apartament. Obawiamy się teraz, czy uda nam się otrzymać zgodę od trzech piątych lokatorów. W budynku jest 20 mieszkań - skarży się Interii Biznes Polka, właścicielka apartamentu w Calp, na Costa Blanca. 

Nowe regulacje mają na celu ograniczenie wynajmu krótkoterminowego poprzez wzmocnienie roli wspólnot mieszkańców. - Z pewnością wpłynie to na rynek wynajmu apartamentów i lokali między innymi w Andaluzji. Zmiany mogą skutkować rozwojem wynajmu długoterminowego, ale także wzrostem cen atrakcyjności już zarejestrowanych mieszkań turystycznych - prognozuje dla Interii Biznes Agnieszka Marciniak - Kostrzewa, właścicielka Agnes Inversiones.

Wejście w życie rządowej reformy zaplanowano na trzy miesiące po jej opublikowaniu w Dzienniku Ustaw (BOE), czyli po 3 stycznia. Zatem od 3 kwietnia zmieni się sposób, a przede wszystkim czas, w jakim będą osądzane osoby nielegalnie zajmujące nieruchomości. Będzie też można usprawnić ich eksmisje. Nowelizacja wejdzie w życie 3 kwietnia 2025 - pod warunkiem, że hiszpański rząd nie zatwierdzi do tego czasu innej ustawy.