Ile jest warte twoje mieszkanie?

Czynników wpływających na cenę mieszkania jest bardzo wiele. Przy wycenie liczą się m. in. lokalizacja, sąsiedztwo i okoliczna infrastruktura, wiek i stan techniczny budynku oraz zastosowane materiały. Istotny wpływ na cenę mają też standard wykończenia, wyposażenie oraz stałe opłaty, z jakimi będzie się musiał liczyć potencjalny nabywca. Nie bez znaczenia jest piętro, na którym znajduje się mieszkanie, ani strona świata. Do tego sytuacja na rynku nieruchomości jest zmienna i to samo mieszkanie może mieć dziś zupełnie inną wartość niż kilka lat temu.

Co więc zrobić, by właściwie ocenić wartość sprzedawanej nieruchomości? Najprostszym sposobem jest oczywiście odwiedzenie portali ogłoszeniowych, na których znajdziemy tysiące ofert będących dla nas prawdziwą skarbnicą wiedzy. Prawdopodobnie odnajdziemy tam podobne mieszkania z tej samej okolicy, a ich ceny mogą być dla nas ważnymi wskazówkami. Trzeba jednak pamiętać, że podane w ogłoszeniach kwoty bywają pobożnymi życzeniami sprzedających, które często różnią się od ostatecznych cen. - Nie ma żadnej pewności, czy ceny ofertowe kiedykolwiek zamienią się w cenę transakcyjną i czy są choćby zbliżone do wartości rynkowej. To są tylko czyjeś pomysły na wartość nieruchomości, czasami mniej, czasami bardziej mądre - przestrzega Zbigniew Barański, rzeczoznawca majątkowy i pośrednik, właściciel firmy Terra Nieruchomości. - Natomiast rzeczoznawca majątkowy lub doświadczony pośrednik, który ma dostęp do cen transakcyjnych i tworzy sobie ich bazę, może w oparciu o nią oszacować wartość rynkową właściwie - dodaje.

Jeśli ktoś chciałby mimo wszystko pokusić się o samodzielną wycenę, powinien pamiętać o podstawowych prawidłowościach rządzących rynkiem nieruchomości. Najważniejszym czynnikiem wpływającym na cenę jest lokalizacja. Identyczne mieszkania potrafią osiągać diametralnie różną wartość w zależności nie tylko od miasta, ale i od jego dzielnicy, a nawet jej fragmentu. Zwykle niższą wartość osiągają mieszkania położone na obrzeżach, wszystko zależy jednak od specyfiki konkretnego miasta. Wpływ na cenę ma także sąsiedztwo - bliskość parków, miejsc kultury oraz rekreacji, ale i dostęp do komunikacji publicznej, szkół i przedszkoli, sklepów, lokali gastronomicznych czy urzędów.

Ważne jest nie tylko położenie budynku, ale i umiejscowienie mieszkania w ramach danego bloku lub kamienicy. Największą wartość w budynkach bez windy osiągają lokale położone na pierwszym lub drugim piętrze. Jeśli winda jest dostępna - także wyższe piętra są dla klientów atrakcyjne, choć zwykle najwyższa kondygnacja oraz parter są nieco tańsze. Należy zwracać uwagę nie tylko na piętro, ale i stronę świata. Ze względu na słabsze nasłonecznienie, najniższe ceny osiągają mieszkania, których okna wychodzą na północ lub północny wschód. Z drugiej strony - potencjalni klienci bardziej docenią lokal z oknami wychodzącymi na zielone podwórze niż ruchliwą ulicę. Dodatkowym atutem, zwiększającym cenę mieszkania, jest balkon, atrakcyjny rozkład pomieszczeń i ciekawa architektura budynku.

Istotne znaczenie ma wielkość lokalu. Przeliczając cenę całego mieszkania na jego powierzchnię, pamiętać należy, że im jest ono większe, tym mniej wart jest metr kwadratowy. Natomiast, co oczywiste, cena całości rośnie wraz z metrażem.

Ważny jest także materiał, z jakiego zbudowano blok, data jego powstania i stan techniczny. Droższe będzie mieszkanie w nowoczesnym i energooszczędnym budynku, niż podobny lokal w bloku ze znanej nam dobrze wielkiej płyty. Tym bardziej, że materiały i energooszczędność mają wpływ na przyszłe rachunki potencjalnego klienta. Rozważając zakup z pewnością będzie w stanie zapłacić nieco więcej za mieszkanie, w którym rachunki i czynsz będą niskie.

Na wartość mieszkania oczywiście wpływa także jego stan, wyposażenie i obecny standard. Jeśli wymaga ono pilnego remontu - cena będzie niższa, jeśli natomiast przyszły klient zastanie w nim nowoczesną kuchnię i łazienkę - można żądać nieco więcej.

Porównując nasze mieszkanie do innych, należy brać pod uwagę wszystkie powyższe czynniki. Warto też pomyśleć o skorzystaniu z oferty biur obrotu nieruchomościami. Pośrednicy nie mają problemów z podaniem realnej wartości mieszkania. Zdecydowanym plusem powierzenia im wyceny jest dobra znajomość lokalnego rynku oraz brak naturalnej skłonności właścicieli do zawyżania wartości mieszkania. Jeżeli ktoś oszacuje wartość samodzielnie, w dwóch przypadkach może ponieść stratę. Jeśli przesadzi z wartością - straci mnóstwo czasu i nigdy nieruchomości nie sprzeda. Jeżeli natomiast nie doszacuje wartości - nigdy nie dowie się, że za swoją nieruchomość mógł dostać zdecydowanie więcej - twierdzi Zbigniew Barański.

Jarek Krawczyk

Otodom