Ile kosztuje mieszkanie w Warszawie?

91 proc. osób planujących zakup mieszkania zwraca uwagę na jego lokalizację, a 85 proc. na cenę za metr kwadratowy - wynika z badania przeprowadzonego niedawno przez ARC Rynek i Opinia. Home Broker przyjrzał się, jak pod tym kątem wygląda warszawski rynek. W których dzielnicach jest najdrożej? Jak różnią się ceny transakcyjne od ofertowych? Czy mieszkania nowe są wszędzie droższe od tych z drugiej ręki?

Zróżnicowanie cen na obszarze miasta jest pochodną atrakcyjności danej okolicy, gdyż z nią bezpośrednio wiąże się cena gruntu. Pod uwagę brana jest komunikacja, infrastruktura, dostępność terenów rekreacyjnych, placówek oświatowych czy estetyka okolicy. Do tego dodać należy standard budynku i konkretnego mieszkania. Stąd większe zróżnicowanie cen znajdziemy na rynku wtórnym. Z jednej strony kupić można zdewastowane mieszkanie przeznaczone do generalnego remontu, a z drugiej luksusowy apartament z ekstremalnie drogim wyposażeniem obejmującym nawet drogocenne dzieła sztuki.

Warszawa jest największym ośrodkiem miejskim w Polsce i najważniejszym rynkiem dla deweloperów. Według danych Głównego Urzędu Statystycznego, w pierwszej połowie 2017 r. w Warszawie oddano do użytkowania ponad 7,5 tys. nowych mieszkań. Dla porównania: w Krakowie było to ponad 5 tys., a we Wrocławiu i Trójmieście 3-3,5 tys. lokali.

Zdecydowanie najdroższą dzielnicą Warszawy jest Śródmieście, acz ze względu na dostępność gruntów nowych inwestycji jest tu jak na lekarstwo. Aktualnie transakcje na śródmiejskim rynku pierwotnym stanowią mniej niż 1 proc. stołecznych transakcji, co ciekawe, jeszcze w 2013 r. było to 6-7 proc. Z tego względu statystyki NBP pomijają tę dzielnicę - ceny znacząco odbiegają od reszty i ze względu na niewielką liczbę transakcji są bardzo zmienne. Najwięcej mieszkań buduje się obecnie na Mokotowie i Białołęce, dalej są Wola, Targówek i Praga-Południe.

Poza Śródmieściem najdroższe nowe mieszkania sprzedawane są na Ochocie (9,3 tys. zł za m kw.) oraz Bielanach, Mokotowie i Żoliborzu (po ok. 8,6 tys. zł za m kw.). Ochota jest niewielką dzielnicą bezpośrednio sąsiadującą ze Śródmieściem. Jest doskonale skomunikowana z resztą miasta (linia kolejowa, tramwaje, wylotówki) i gęsto zabudowana (najwyższa gęstość zaludnienia w Warszawie). Wysoka atrakcyjność dla mieszkańców i mała dostępność gruntów przekładają się na wysokie ceny. Najdroższa okolica na Ochocie to pobliże Parku Szczęśliwickiego, nowe osiedla mają tam często podwyższony standard, bo to świetna lokalizacja. Za tym idzie oczywiście wysoka cena, która często przekracza barierę 10 tys. zł za m kw.

Mokotów, Żoliborz czy Wola także przylegają do Śródmieścia i nie brakuje tam drogich mieszkań, jednak oferta jest bardziej zróżnicowana, przez co średnia cena - niższa. Np. Mokotów to zarówno drogie apartamentowce wzdłuż pierwszej linii metra, jak i intensywnie zabudowywane Siekierki, gdzie ceny są dwukrotnie niższe.

Najtańsze mieszkania na rynku pierwotnym są na Białołęce, gdzie przeciętna cena metra kwadratowego ledwie przekracza 6 tys. zł. Dzielnica ta jest zabudowywana budownictwem wielorodzinnym w podstawowym standardzie.

W ostatnim roku ceny nowych mieszkań najbardziej wzrosły na Bemowie (7 proc.) oraz Bielanach, Ochocie i Wilanowie (5-6 proc.). Spadki zanotowano na Wawrze, Woli i Żoliborzu. Należy jednak pamiętać, że w przypadku rynku pierwotnego zmiany cen są mocno skorelowane ze zmieniającą się strukturą oferty. Na rynku pierwotnym cena transakcyjna jest zwykle bliska ofertowej. Największe różnice (przekraczające 6 proc.) zanotowano w drugim kwartale na Ochodzie i Woli.

Mimo rosnącej oferty deweloperów, mieszkania z drugiej ręki nadal znajdują wielu nabywców. Przekonują atrakcyjną lokalizacją, zróżnicowaniem oferty i możliwością zamieszkania "od zaraz". Podobnie jak na rynku pierwotnym, najdroższe są lokalizacje najbliższe centrum. Przeciętna transakcyjna cena metra kwadratowego na Śródmieściu przekracza 10 tys. zł, stawki ofertowe to ponad 12 tys. zł. Wśród mieszkań z drugiej ręki jest więcej tych ze Śródmieścia niż na rynku pierwotnym, co dwudzieste mieszkanie z rynku wtórnego sprzedawane jest na Śródmieściu. Co jakiś czas dochodzi do spektakularnej transakcji, w której właściciela zmienia np. jeden z apartamentów położonych przy Łazienkach, a cena metra kwadratowego przekracza wówczas 30 tys. zł.

Poza Śródmieściem najwyższe średnie ceny są na Żoliborzu (8,6 tys. zł za m kw.). Kupujących kusi dobra komunikacja (metro, tramwaje) i prestiż zielonej dzielnicy. Przeciętna stawka przekraczająca 8 tys. zł za m kw. jest jeszcze na Wilanowie i Woli. W kolejnym rzędzie znalazły się Mokotów, Ochota i Ursynów (7,5-8 tys. zł za m kw.), a najtaniej, bo za około 6 tys. zł za m kw. kupić można mieszkanie na Białołęce, Ursusie, Targówku i Wawrze.

Na rynku wtórnym występuje większy rozstrzał pomiędzy średnimi cenami ofertowymi a transakcyjnymi, co wiąże się z wygórowanymi oczekiwaniami sprzedających. Największa różnica jest na Mokotowie (23,4 proc.), a najmniejsza na Białołęce i Wawrze (6-8 proc.).

Średnio mieszkania kupowane od deweloperów są droższe (a analizując to należy jeszcze pamiętać o urządzeniu i wyposażeniu nieruchomości), lecz zróżnicowanie tego parametru w dzielnicach jest duże. W II kw. 2017 r. największa różnica była na Bielanach i Ochocie (odpowiednio 25 i 23 proc.). Co ciekawe, na trzech obszarach przeciętna cena transakcyjna mieszkania z rynku wtórnego była wyższa od pierwotnego, były to Białołęka, Wilanów i Wola. Nowe mieszkania były tam tańsze o maksymalnie kilka procent.

Marcin Krasoń