Ile mieszkań jest kupowanych za gotówkę?

Pierwszy tego typu sondaż przeprowadzono na początku 2018 roku, a dotyczył on sytuacji w roku poprzednim - 2017. Z kompletu zebranych wówczas przez RynekPierwotny.pl danych wynikało jednoznacznie, że praktycznie u wszystkich deweloperów uczestniczących w badaniu zakres umów gotówkowych zamykał się w przedziale 30-40 proc. i miał charakter zdecydowanie progresywny w stosunku do okresów ubiegłych. Oczywiście niektóre firmy sygnalizowały okresowe odchylenia od takiego zakresu zarówno w górę jak i w dół.  

Tymczasem podobne badanie przeprowadzone po około dwóch latach, czyli w pierwszym kwartale 2020 roku i niemal tuż przez wykryciem pierwszych krajowych przypadków COVID-19 wykazało, że w stosunku do roku 2017 odsetek zakupów nowych lokali mieszkalnych bez udziału kredytu mieszkaniowego zwiększył się o około 10 pp. do poziomu 40-50 proc. Oczywiście w okresie pierwszych miesięcy pandemii proporcje te zostały okresowo zaburzone, by w roku 2021 ustabilizować się na stałym poziomie około 35 proc. u przeważającej części sondowanych deweloperów.

Tak wynika z najnowszej sondy przeprowadzonej ponownie przez portal RynekPierwotny.pl pod koniec maja br. wśród najbardziej rozpoznawalnych rodzimych deweloperów mieszkaniowych. Jednak najciekawsze statystyki dotyczą już nie roku ubiegłego, ale tegorocznych miesięcy, w których doszło do ich prawdziwej eksplozji.

Bardzo zbliżone do siebie dane dotyczące mieszkaniowych zakupów gotówkowych zakomunikowała dwójka rynkowych tuzów - Ronson Development i Lokum Deweloper. W obu przypadkach aktualny odsetek transakcji gotówkowych wynosi około 70 proc., co oznacza jego podwojenie w stosunku do roku ubiegłego, kiedy to obie spółki odnotowywały 35-procentowy udział klientów gotówkowych.

Z kolei bardzo precyzyjne dane na przedmiotowy temat przekazał inny rynkowy dominator - spółka Murapol. W tym przypadku transakcje finansowane kredytem mieszkaniowym wynosiły w okresie rekordowo niskich stóp procentowych dokładnie 58 proc., by wskutek seryjnego windowania kosztu rodzimego pieniądza spaść w pierwszym kwartale br. do 37 proc. Łatwo więc policzyć, że w Murapolu obecnie odsetek umów finansowanych gotówką wynosi 63 proc.     

Nieco inne proporcje obowiązywały w erze "zerowych" stóp NBP w Develii, piątym krajowym deweloperze mieszkaniowym pod względem wielkości sprzedaży w 2021 roku. Jak się okazuje, do końca ub. roku klienci gotówkowi i kredytowi tego dewelopera dzielili się mniej więcej po połowie. Pewne różnice występowały jedynie w rodzaju lokali, jakimi obie grupy były zainteresowane.

Tymczasem od początku 2022 roku także w Develii nastąpiła radykalna zmiana proporcji, w wyniku której zaledwie 28 proc. sprzedawanych mieszkań nabywanych jest ze wsparciem bankowego kredytu, czyli aż 72 proc. za gotówkę. 

Bieżący udział transakcji gotówkowych na poziomie około 70 proc. zakomunikowały również nieco mniejsze firmy deweloperskie - Nickel Development i Constructa Plus. Jednak w ostatnim przypadku przewaga zakupów gotówkowych nie dotyczy wyłącznie ostatnich miesięcy, a trwa już od dłuższego czasu.

Grupa Polsat Plus i Fundacja Polsat razem dla dzieci z Ukrainy

Co ciekawe, większość respondentów, którzy wzięli udział w sondzie portalu RynekPierwotny.pl, podkreśla dość istotne różnice w rodzaju lokali sprzedawanych za gotówkę i z udziałem kredytowania bankowego. W ostatnim przypadku częściej dochodziło do transakcji większymi, rodzinnymi lokalami 3- i 4-pokojowymi z powierzchnią rzędu 60-90 m kw. Za gotówkę natomiast częściej wybierano kawalerki oraz mniejsze 2-pokojowe, góra 45-metrowe, jednak znacznie lepiej zlokalizowane lokale inwestycyjne pod wynajem. 

Tymczasem podobnej zależności nie zaobserwował dział sprzedaży Ronson Development. W przypadku tego dewelopera, niezależnie od sposobu finansowania transakcji, najlepiej sprzedającymi się mieszkaniami były w przeszłości i są obecnie lokale z segmentu popularnego - jednopokojowe o metrażu do 30 m kw., oraz "dwójki" o powierzchni od 35 do 42 m kw.

Tego typu sytuacja, liczonego w dziesiątkach procent udziału transakcji gotówkowych w mieszkaniówce, nie do końca jest czymś naturalnym, czy też powszechnym na globalnym rynku nieruchomości. W przeciętnych warunkach rynkowych, a więc w okolicznościach średnich parametrów koniunktury, udział transakcji gotówkowych na świecie bywa najczęściej jednocyfrowy, nie przekraczając zazwyczaj poziomu 10 procent. Tak też było w Polsce jeszcze w czasach pierwszego boomu z lat 2006-2008. Z kolei kilkunastoprocentowy poziom transakcji bez udziału kredytów hipotecznych oznaczał w przeszłości istotne ożywienie sprzedażowe, wynikające ze wzrostu popytu o charakterze typowo inwestycyjnym. Tymczasem od kilku ładnych lat co trzecie krajowe mieszkanie nabywane było bez kredytowania, by na chwilę obecną dojść już do poziomu z górą dwóch trzecich transakcji gotówkowych.

Sęk w tym, że aktualnie obserwowany stricte hiperboliczny wzrost wolumenu transakcji gotówkowych w obrocie pierwotnego rynku mieszkaniowego nie oznacza już stanu przyśpieszenia prosperity, ale wręcz przeciwnie - jest objawem ostrego hamowania koniunktury. Wszystko zdaje się też wskazywać na to, że tego typu sytuacja może potrwać jeszcze dość długo, a więc do kolejnego koniunkturalnego ożywienia, czyli zapewne nieco dłużej niż kilka miesięcy, a nawet kwartałów.

Jarosław Jędrzyński