Ile średnio zarabia deweloper na mieszkaniu?

Średnia marża dewelopera wynosi około 20 procent. Musimy jednak pamiętać, że marża nie jest dochodem dewelopera. Na cenę mieszkania składają się:

- koszty zmienne, czyli wykup ziemi, zatrudnienie budowlańców, projekt budowlany, podatek, materiały, koszty pozwoleń i formalności;

- marża, czyli różnica pomiędzy kosztami stałymi a ceną mieszkania;

- koszty stałe - jak wspomnieliśmy powyżej, marża dewelopera nie jest wysokością jego dochodu. Od wysokości marży (przyjmijmy 20 proc.) trzeba jeszcze odliczyć wszystkie koszty stałe. Będzie to opłacenie biura, wynagrodzenie pracowników administracyjnych, cena marketingu itp. Koszty stałe z reguły obejmują od 5 do 12 proc. marży. Zatem całkowity dochód dewelopera nie jest już tak wysoki.

Z raportu NBP "Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w III kwartale 2015 r." wynika, że średnie ceny zakupu mieszkań w największych miastach naszego kraju wynoszą:

- Warszawa - 7800 zł/m kw. (w tym ok. 1500 zł marży deweloperskiej).

- Gdynia - 6800 zł/m kw. (w tym ok. 1200 zł marży deweloperskiej).

- Kraków - 6400 zł/m kw. (w tym ok. 1500 zł marży deweloperskiej).

- Gdańsk - 6300 zł/m kw. (w tym ok. 1100 zł marży deweloperskiej).

- Poznań - 6100 zł/m kw. (w tym ok. 1200 zł marży deweloperskiej).

- Wrocław - 6000 zł/m kw. (w tym ok. 1100 zł marży deweloperskiej).

- Łódź - 4500 zł/m kw. (w tym ok. 900 zł marży deweloperskiej).

W oparciu o powyższe wyliczenia rozpatrzymy koszty zakupu przykładowego mieszkania. Przyjmijmy, że nabywamy dwupokojowy lokal o powierzchni 40 m kw. Ile wyniesie marża dewelopera?

- Warszawa - cena mieszkania wyniesie 312 000 zł. Marża dewelopera to ok. 60 000 zł.

- Gdynia - za mieszkanie zapłacimy 272 000 zł. Z czego 48 000 zł przypadnie na marżę deweloperską.

- Kraków - za 40 m kw. mieszkanie zapłacimy 256 000 zł. Marża dewelopera to ok. 60 000 zł.

- Gdańsk - zakup pochłonie ok. 252 000 zł. Marża dewelopera to 44 000 zł.

- Poznań - mieszkanie z rynku pierwotnego nabędziemy za ok. 244 000 zł. Z czego 48 000 zł obejmie marża dewelopera.

- Wrocław - lokal będzie kosztował ok. 240 000 zł. Marża dewelopera to ok. 44 000 zł.

- Łódź - cena mieszkania będzie relatywnie niska i wyniesie 180 000 zł. Ok. 36 000 zł. z powyższej kwoty przypadnie na marżę dewelopera.

Co prawda marża deweloperska może być dość dużym obciążeniem dla osoby, która kupuje nieruchomość. Średnia wysokość marży w III kwartale 2015 roku wyniosła 20 proc. wartości nieruchomości. Oczywiście nie oznacza to, że deweloper zarobił tyle na sprzedaży. Po odjęciu kosztów stałych pozostało w jego kieszeni od 8 do 15 proc. Czy to dużo?

Z punktu widzenia kupującego zdecydowanie tak. Jednak specjaliści podkreślają, że przy często wielomilionowym wkładzie i ryzyku handlowym nie jest to zbyt wygórowana stawka. Deweloperzy wspominają czasy boomu, w którym średnia marża wynosiła ok. 40 proc. Wszystko wskazuje na to, że intensywny wzrost cen nieruchomości mamy już za sobą.

Bardzo wysokie marże deweloperskie przeszły już do historii. Co prawda zdarzają się jeszcze inwestycje, na których marża wynosi powyżej 30 proc. Jednak należą już do rzadkości. Coraz częściej marża deweloperska spada poniżej wartości 20 proc. Poniekąd jest to związane z realizacją drugiej odsłony programu Mieszkanie Dla Młodych, w której można kupować również mieszkania z rynku wtórnego. Wymusza to na deweloperach zmniejszanie cen, a pośrednio także obniżenie ich marży.

Pobierz: darmowy program do rozliczeń PIT 2015

Czasem w ofertach sprzedaży pojawiają się nieruchomości, których cena znacząco odbiega od aktualnych stawek rynkowych. Czy jest to związane z nadzwyczajną pazernością dewelopera, który chce więcej zarobić na kupującym? Niekoniecznie. Pamiętajmy, że jedną ze składowych kosztów lokalu jest cena wykupu działki budowlanej. Dlatego ceny mieszkań w wyjątkowo atrakcyjnych lokalizacjach będą dla kupującego znacznie droższe. Podczas określania ceny gruntu najczęściej stosuje się stawkę PUM (Powierzchnia Użytkowo Mieszkalna). Jest to wskaźnik, który pokazuje, ile powierzchni mieszkalnej można "otrzymać" z każdego m kw. powierzchni gruntu.

Najistotniejszy wpływ na wskaźnik PUM mają plany zagospodarowania przestrzennego, które wskazują maksymalną liczbę kondygnacji budynku. Przykładowo, jeśli plany przewidują budowę 4 kondygnacyjnego budynku, to współczynnik PUM dla każdego 1 m kw. gruntu wyniesie 4.

Przyjmujemy w uproszczeniu, że im wyższa jest wartość gruntu, tym wyższy będzie współczynnik PUM. Jego średnia wartość w przypadku Warszawy wynosi ok. 1800 zł. Dla porównania, wartość PUM w Łodzi często nie przekracza nawet kwoty 500 zł. W związku z tym ceny nieruchomości w tym mieście będą znacznie bardziej atrakcyjne.

Jeżeli już zdecydowaliśmy się na zakupienie mieszkania od dewelopera, warto zastanowić się nad kosztami jego wykończenia. Jeżeli prace chcemy wykonać w przyzwoitym standardzie, to musimy się liczyć z wydatkiem nawet 20 proc. ceny wyjściowej mieszkania. Oczywiście prace można wykonać też znacznie taniej, a dokładny koszt można obliczyć na kalkulatorze remontowym.obliczyć na kalkulatorze remontowym.