Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie studenckie?
Rynek najmu mieszkań dla studentów rządzi się w pewnym sensie swoimi prawami. Jego szczyt przypada każdorazowo we wrześniu, przed rozpoczęciem roku akademickiego. Umowy zawierane są zwykle na czas oznaczony do końca czerwca, a w przypadku umów kilkuletnich, wynajmujący idą na rękę studentom godząc się np. na połowę stawki za okres wakacyjny. W innym wypadku właścicielom grozi 2-3 miesięczny brak najemcy. Na co studenci powinni uważać w tego typu umowach?
Z punktu widzenia najemcy to, czy umowa najmu zawierana jest na czas oznaczony, czy nieoznaczony ma mniejsze znaczenie aniżeli dla wynajmującego, który w przypadku bezterminowego najmu lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych, niespełniającego warunków najmu okazjonalnego, wpada w pułapkę niemalże braku możliwości wypowiedzenia umowy w rozsądnych terminach. Najemca natomiast może wypowiedzieć umowę najmu zawartą na czas nieoznaczony z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia przypadającego na koniec miesiąca kalendarzowego. Oznacza to, że student, który podpisze umowę najmu mieszkania na czas nieoznaczony, a będzie się chciał z niego wyprowadzić z końcem czerwca, musi pamiętać o doręczeniu wynajmującemu pisma zawierającego oświadczenie o wypowiedzeniu umowy przed końcem marca tego samego roku. Nie musi tego robić, gdy najem zawierany jest od razu na czas oznaczony, np. 9 miesięcy, czy ze wskazaniem daty końcowej, np. na dzień 30 czerwca 2016 r.
Studenci decydujący się na umowy najmu na czas oznaczony muszą jednak zdawać sobie sprawę z jednego ważnego ograniczenia - wcześniejsze wypowiedzenie umowy w zasadzie nie będzie możliwe. Błędnym założeniem jest więc zawieranie najmu na okres 2 czy 3 lat z takim przekonaniem, że przed najbliższymi wakacjami dojdzie do jej wypowiedzenia. W takim wypadku wypowiedzenie po prostu nie będzie skuteczne. Pozostanie więc płacić i korzystać z mieszkania do końca okresu określonego umową.
Jedną z istotniejszych kwestii dla najemcy, poza lokalizacją, powierzchnią czy standardem mieszkania, jest oczywiście wysokość czynszu najmu i to, co się na niego składa. Tu zwykle każdy najemca przykłada sporo uwagi, zapominając jednak często o ważnym aspekcie dotyczącym ewentualnych zmian (w praktyce podwyżek) czynszu. Samo zawarcie umowy najmu na czas oznaczony wcale nie gwarantuje bowiem, że w jej trakcie nie dojdzie do zmian czynszu. Chcąc mieć pewność co do tego, że czynsz najmu nie ulegnie podwyższeniu w określonej perspektywie czasu lub nawet do końca trwania umowy, należy to wyraźnie zastrzec w umowie, wyłączając takie uprawnienie po stronie wynajmującego bądź uzależniając je od zgody najemcy. Można również uprawnienie do wypowiadania wysokości czynszu zastąpić jego waloryzacją, np. w powiązaniu ze wskaźnikiem inflacji. Jednak waloryzacja sprawdza się bardziej w przypadku długoterminowych umów.
W braku postanowień umowy najmu odnoszących się do zmian wysokości czynszu wynajmujący będzie miał możliwość wypowiedzieć stawkę czynszu, choćby najem zawarty był na czas oznaczony.
Popularnym rozwiązaniem jest najmowanie mieszkań studenckich w kilka osób. Czasem najemcy są już zaprzyjaźnieni i w jakimś stopniu darzą się wzajemnym zaufaniem, innym razem są to zupełnie przypadkowe osoby, kompletowane także w drodze ogłoszeń. Zwłaszcza w tym drugim przypadku warto zwrócić uwagę na to, czy chodzi o jedną umowę najmu ze wspólnym czynszem płatnym przez wszystkich solidarnie (choć to słowo nie musi akurat padać w umowie), czy o kilka umów najmu na poszczególne pomieszczenia.
Z korzyścią dla wynajmujących (będących najczęściej także właścicielami lokali) ustawodawca przewidział solidarną odpowiedzialność za zapłatę czynszu i innych należnych opłat wobec wynajmującego, nawet jeżeli formalnie najemcą jest tylko jeden z lokatorów (art. 6881 § 1 Kodeksu cywilnego). Oznacza to, że jeżeli jeden czy niektórzy ze współnajemców nie zapłacą wynajmującemu "swojej" części czynszu, wynajmujący będzie mógł żądać zapłaty od wybranego przez siebie współnajemcy, od wszystkich na raz lub tylko od niektórych. Przy czym wybór ten nie musi akurat padać na osobę, która swej powinności z takich czy innych przyczyn nie wykonała. Inna sprawa, że w razie pokrycia nieswojej części czynszu osoba taka będzie dysponowała roszczeniem regresowym (zwrotnym) wobec niepłacącego współnajemcy.
Zasadę solidarnej odpowiedzialności za zapłatę czynszu i opłat dodatkowych można wprawdzie znieść, np. dzieląc czynsz na poszczególne części należne od każdego ze współnajemców, jednak wymaga to dokonania stosownych zapisów w umowie najmu. Brak jakichkolwiek wzmianek na ten temat skutkować będzie niekorzystną i ryzykowną dla najemców odpowiedzialnością solidarną.
Poza tym nierzadko spotykanym rozwiązaniem na rynku najmu mieszkań dla studentów jest "rezerwacja" lokalu przez jedną lub dwie osoby, które później szukają kolejnych zainteresowanych poszczególnymi pokojami. W praktyce umowa najmu zawierana jest wówczas przez właściciela mieszkania nie ze wszystkimi lokatorami, lecz tylko z niektórymi, którzy biorą na siebie dalsze poszukiwania, ale też ryzyko finansowe związane z obowiązkiem zapłaty czynszu za cały lokal. W takim układzie ważne jest, aby najemcy zawierający taką umowę i biorący się za poszukiwanie innych lokatorów wyraźnie zastrzegli możliwość podnajmowania części mieszkania osobom trzecim.
W innym wypadku bez zgody wynajmującego wyłączona jest możliwość oddania mieszkania lub jego części do bezpłatnego używania czy w podnajem. Tymczasem udostępnienie lokalu mieszkalnego do korzystania innym osobom bez wiedzy i aprobaty wynajmującego stanowi jedno z poważniejszych naruszeń kontraktu i jednocześnie podstawę do wypowiedzenia najmu.
Podstawa prawna:
Ustawa z dnia 23.04.1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r. poz. 121 ze zm.)
Ustawa z dnia 21.06.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2014 r. poz. 150)
autor: Tomasz Konieczny
Gazeta Podatkowa nr 69 (1214) z dnia 2015-08-27