Jak likwidacja użytkowania wieczystego wpłynie na rynek mieszkań?

Wioletta Kleniewska, dyrektor marketingu i sprzedaży w Polnord: - Biorąc pod uwagę, że opłaty roczne za użytkowanie wieczyste dla udziałów związanych z prawem własności lokali mieszkalnych, lokali usługowych oraz hal garażowych są obecnie na wysokim poziomie, należy uznać, że projekt ustawy dotyczący przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości jest krokiem w dobrym kierunku. Planowane zmiany nie powinny wpłynąć na ceny lokali realizowanych na gruntach objętych użytkowaniem wieczystym. Mogą natomiast przyspieszyć decyzje zakupowe klientów.

Zuzanna Kordzi, dyrektor ds. handlowych w ECO Classic: - Dotąd forma własności gruntu nie wpływała na poziom zainteresowania inwestycją. W przypadku Warszawy większość działek w atrakcyjnych lokalizacjach była w użytkowaniu wieczystym i trudno było znaleźć inne. Forma własności nie wpływała też na ceny działek. Grunty będące własnością nie były droższe od tych w użytkowaniu wieczystym. Nie ma zatem racjonalnych przesłanek, dla których ceny mieszkań miałyby się zmienić pod wpływem zmiany przepisów.

Mirosław Bednarek, prezes zarządu Matexi Polska: - Onosząc się do przewidywanych zmian w przepisach dotyczących użytkowania wieczystego, nie sądzę by miały znaczący, bezpośredni wpływ na rynek czyli np. na ceny mieszkań. Ujednolicenie własności gruntów możemy na pewno uznać za kolejny krok porządkujący rynek.

Adrian Potoczek, dyrektor sprzedaży w Wawel Service:- Nowe przepisy mają przede wszystkim ochronić mieszkańców budynków wielorodzinnych przed kosztownymi opłatami z tytułu użytkowania wieczystego. Problematyczny z punktu widzenia rynku mieszkaniowego może okazać się zakaz ustanawiania prawa wieczystego dla budynków wielorodzinnych. To zmusi inwestorów do wykupu prawa własności gruntu lub nieruchomości, a tym samym nieuchronnie zwiększy ceny mieszkań.

Małgorzata Ostrowska, członek zarządu oraz dyrektor pionu marketingu i sprzedaży w J.W. Construction Holding: - Nie spodziewamy się istotnych zmian, gdyż dziś mieszkanie na gruncie z własnością nie jest droższe niż to w użytkowaniu wieczystym. Oczywiście, jeśli wzrosną koszty realizacji inwestycji, w tym gruntów, wówczas znajdzie to odbicie w cenach.

Teresa Witkowska, dyrektor sprzedaży RED Real Estate Development: - Przekształcanie pozytywnie wpłynie na sprzedaż mieszkań, zwłaszcza w centrach miast, gdzie dominuje użytkowanie wieczyste. Właściciele takich nieruchomości nie będą musieli obawiać się, że miesięczne koszty utrzymania lokalu nagle wzrosną. Niewiele zmieni się w segmencie popularnym, którego mieszkania powstają zwykle na obrzeżach miast, a więc na gruntach własnościowych.

Janusz Miller, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu Home InvestL - Trudno powiedzieć w jakim stopniu nowe przepisy dotyczące użytkowania wieczystego mogą wpłynąć na rynek mieszkaniowy, ale liczymy na to, że będzie to pozytywna zmiana. Ceny mieszkań powinny pozostać na stabilnym poziomie.

Tomasz Sujak, członek zarządu Archicom: - Nowe przepisy, które są wprowadzane mają dobre i złe strony. Pomysł rozwoju budownictwa jest na pewno decyzją na plus, ale należy zwrócić uwagę na zagrożenia wynikające z planów przekształcenia gruntów w użytkowaniu wieczystym we własność. W pewnym stopniu oznacza to uwłaszczenie się jednej grupy społecznej. Lepszym sposobem na wsparcie obywateli byłaby pomoc w określonych sytuacjach, na przykład poprzez dodatki mieszkaniowe w momencie utraty pracy.

Mirosław Łoziński, prezes zarządu Waryński S.A. Grupa Holdingowa: - Zmiany prawne w zakresie gospodarowania nieruchomościami, czy też ich użytkowania, zawsze mają pewien wpływ na rynek nowych mieszkań. Jednak w tym momencie bardzo trudno jest dokładnie określić, w jak dużym stopniu nowe przepisy dotyczące użytkowania wieczystego wpłyną na branżę real estate. Na warszawskim rynku pierwotnym od dłuższego czasu obserwujemy stabilizację cen. Nawet dynamicznie wzrastająca konkurencja i bardzo duża liczba nowych inwestycji nie wpłynęły znacząco na ich zmianę. Przewidujemy, że w kolejnych miesiącach sytuacja pod tym względem również będzie stabilna.

Jerzy Kłeczek, specjalista ds. marketingu w Activ Investment: - Nowe przepisy nie spowodują wzrostu cen działek, czy mieszkań. Mogą natomiast pozytywnie wpłynąć na rynek i wzrost sprzedaży mieszkań, ponieważ wiele osób wstrzymywało się z decyzją o kupnie lokali, obawiając się właśnie użytkowania wieczystego.

- - - - -

Projektowane przepisy, na mocy których użytkowanie wieczyste pod blokami zostanie przekształcone we własność, mają poważny mankament: mogą zablokować tysiące inwestycji mieszkaniowych.

Już 1 stycznia 2017 r. użytkownicy wieczyści posiadający lokale w budynkach wielorodzinnych mają zostać uwłaszczeni na gruntach pod tymi nieruchomościami - tak wynika z zapisów przygotowanej przez rząd ustawy o przekształceniu współużytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe we współwłasność gruntów.

Teraz przepisy nie gwarantują powodzenia w przekształceniu. Powód? Zgodnie z obowiązującym prawem do uwłaszczenia potrzebna jest zgoda wszystkich właścicieli lokali w danym budynku. A więc choćby z żądaniem zmiany wystąpiła uprawniona liczba współużytkowników (których suma udziałów wynosi co najmniej połowę), wystarczy, że jeden z sąsiadów zgłosi sprzeciw, i postępowanie jest zawieszane. Sprawa kierowana jest do sądu, a to istotnie odwleka w czasie cały proces.

Resortowy pomysł na rozwiązanie tego problemu jest prosty. Zakłada, że z początkiem przyszłego roku użytkownicy wieczyści gruntów pod budynkami wielorodzinnymi stają się współwłaścicielami działek. Przez 20 lat mają jednak uiszczać roczne opłaty przekształceniowe. Ich wysokość ma być równa opłacie rocznej z tytułu użytkowania wieczystego obowiązującej 31 grudnia 2016 r.

Choć na pierwszy rzut oka pomysł prezentuje się obiecująco, to jego wnikliwsza analiza ujawnia poważne niedoróbki.

"Opisywany projekt obarczony jest wieloma błędami. Nie tylko terminologicznymi, które łatwo usunąć, ale przede wszystkim natury prawnej, których poprawienie wymaga przeredagowania całego tekstu" - zwraca uwagę Stowarzyszenie Notariuszy Rzeczypospolitej Polskiej. O co dokładnie chodzi?

Między innymi o pierwszy artykuł projektu, w którym można przeczytać, że przekształcenie będzie dotyczyć jedynie gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe, za które uznaje się grunty:

- na których położone są budynki z ustanowioną odrębną własnością co najmniej jednego lokalu mieszkalnego,

- w odniesieniu do których 31 grudnia 2016 r. obowiązywała stawka opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego w wysokości 1 proc. ceny nieruchomości gruntowej oddanej na cele mieszkaniowe.

Sęk w tym, że wiele inwestycji deweloperskich prowadzonych jest na gruntach, które nie są przeznaczone na cele mieszkaniowe, ale np. przemysłowe (wydano jednak dla nich warunki zabudowy albo uchwalono miejscowy plan) i wobec których trwa bądź dopiero ma się rozpocząć procedura zmiany przeznaczenia prawa użytkowania i zmiana stawki (z 3 proc. na 1 proc.).

Dodatkowo część ziem oddanych w użytkowanie wieczyste powstała z mocy prawa, a nie w wyniku oddania poprzez umowę - nie mają więc określonego celu. "Najlepiej ilustruje to przykład miasteczka Wilanów w Warszawie, gdzie - jak wynika z informacji przekazanych nam przez jedną z firm członkowskich - najpierw dokonano wpisania Szkoły Głównej Gospodarstwa Wiejskiego w Warszawie jako użytkownika wieczystego wskazanego terenu, a następnie SGGW sprzedało to prawo dalszym nabywcom" - podkreśla w swojej opinii Polski Związek Firm Deweloperskich.

Zgodnie z projektem nowych przepisów, jeśli w przypadku powyższych gruntów procedura zmiany stawki procentowej nie zakończy się przed 1 stycznia 2017 r., to deweloperzy i ich klienci znajdą się w bardzo trudnej sytuacji.

- Problem będzie dotyczyć tysięcy inwestycji, które co prawda są zakończone częściowo, a więc wybudowano budynek i wyodrębniono pierwszy lokal mieszkalny, ale jednocześnie nie zmieniono jeszcze stawki procentowej użytkowania wieczystego, a grunt był kiedyś np. przemysłowy - wyjaśnia Konrad Płochocki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

W takim przypadku po pierwsze nie dojdzie do przekształcenia z mocy ustawy prawa użytkowania wieczystego we własność (ze względu na niespełnienie przesłanki 1 proc. stawki). A po drugie nie będzie możliwości ustanowienia odrębnej własności lokali z udziałem w prawie użytkowania wieczystego. Tego bowiem zabrania art. 17 projektu.

- Mówiąc wprost, jeśli projekt nie zostanie zmodyfikowany, nie będziemy mogli wykonać naszych umów w stosunku do klientów. Ci zaś będą mieć problemy z kredytowaniem lokali - zaznacza Płochocki. - Na szczęście resort jest otwarty na dyskusję i uwagi - dodaje.

W ocenie dr Agnieszki Grabowskiej-Toś, radcy prawnego i wspólnika w Kancelarii Radców Prawnych Kania Stachura Toś, lista problemów, które może wywołać projekt, jest znacznie dłuższa. - Ustawa w proponowanym kształcie spowoduje całkowite wyłączenie gruntów oddanych w użytkowanie wieczyste z puli nieruchomości, na których można będzie realizować zabudowę mieszkaniową wielorodzinną - podnosi. Chodzi m.in. o grunty, którymi w latach 90. uwłaszczono przedsiębiorstwa państwowe czy państwowe instytucje kultury.

- Na rynku nieruchomości jest ich całkiem sporo. Mają określony cel użytkowania wieczystego jako niemieszkalny i ustaloną opłatę za użytkowanie wieczyste w wysokości 3 proc. albo nie mają określonego wprost celu, a umowa/decyzja nakazuje użytkownikowi korzystać z nieruchomości zgodnie z przeznaczeniem i utrzymywać budynki w należytym stanie - wyjaśnia Grabowska-Toś.

Ostrzega, że jeśli do końca grudnia 2016 r. użytkownicy wieczyści tych gruntów nie uzyskają zmiany celu użytkowania wieczystego na cel budownictwa mieszkaniowego, nie będzie możliwe ustanowienie odrębnej własności lokalu w budynkach wybudowanych na tych gruntach.

W powyższej sytuacji nie znajdzie bowiem zastosowania art. 20 projektu, który zawiera przepisy przejściowe. Zgodnie z nim, jeżeli przed wejściem w życie ustawy na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste na cele budownictwa mieszkaniowego nie ustanowiono odrębnej własności co najmniej jednego lokalu mieszkalnego, współużytkowanie wieczyste gruntu, powstałe w wyniku wyodrębnienia pierwszego lokalu, przekształca się we współwłasność gruntu z dniem wpisu do księgi wieczystej odrębnej własności pierwszego lokalu mieszkalnego.

- Przepis ten będzie dotyczyć tylko takich gruntów, które zostały oddane w użytkowanie wieczyste na cele zabudowy mieszkaniowej przed dniem wejścia w życie ustawy. Ci, którzy do końca tego roku nie zdążą zmienić celu, nie będą mogli ani realizować nowych inwestycji, ani nawet ich skończyć. Nie zostanie bowiem spełniona przesłanka z art. 20 projektu - zauważa mecenas Grabowska-Toś.

Jeśli przepisy dotkną deweloperów, to automatycznie stracą też ich klienci.

Anna Krzyżanowska, 27.09.2016

"Dziennik Gazeta Prawna"

Chcesz kupić/sprzedać mieszkanie? Przejrzyj oferty w serwisie Nieruchomości INTERIA.PL