Jak oszacować wartość domu?
Leslie Sellers, rzeczoznawca z Knoxville w stanie Tennessee oraz prezes amerykańskiego Instytutu Rzeczoznawców, organizacji zrzeszającej zawodowych rzeczoznawców majątkowych, widział w swojej 30-letniej karierze wiele niezwykłych nieruchomości. W celu wyceny rzeczoznawcy stosują "metodę nieruchomości porównywalnej" - szukają podobnych nieruchomości sprzedawanych w pobliżu nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny.
Jednak w przypadku domów w kształcie kopuł, domów na planie litery A o powierzchni 24 tys. m kw. lub domów podziemnych, gdzie sufitem jest ziemia Sellers musi się wykazać kreatywnością. Przegląda oferty sprzedaży w poszukiwaniu domów o podobnym projekcie, a następnie koryguje ceny w oparciu o różnice na rynku.
Lista: Gdzie w przyszłości będą problemy z nieruchomościami
10 sposobów, by podnieść wartość domu
20 najlepszych i najgorszych remontów pod względem opłacalności
10 najlepszych miejsc na świecie do zamieszkania
Tego typu detektywistyczna praca to podstawa na niestabilnym rynku nieruchomości. Potrzebna jest również specyficzna wiedza. Aby zdobyć najwyższe kwalifikacje zawodowe, amerykański rzeczoznawca musi zaliczyć 3-letnie studia, wiele kursów podyplomowych, szereg egzaminów i 4,5 tys. godzin praktyki.
Jest to coraz trudniejszy zawód nawet dla najwyżej wykwalifikowanych. Zajęcia obciążonych nieruchomości obniżyły ceny sprzedaży, a do tego mniej jest niezajętych nieruchomości, które służą rzeczoznawcom jako nieruchomości porównywalne. Domy sprzedają się poniżej swojej wartości, co rzeczoznawcy muszą uwzględniać w swoich wycenach.
- Gdy ma się dużą ilość danych na temat sprzedaży i nie ma presji ze strony banku na zajęcie nieruchomości, wystarczy po prostu zestawić dane - mówi Sellers. - Teraz sprzedaje się jednak dużo mniej, więc rzeczoznawcy muszą pracować znacznie ciężej. W wielu przypadkach okoliczności wymuszają sprzedaż danej nieruchomości poniżej lub powyżej jej rzeczywistej wartości. Dzieje się tak w przypadku nieruchomości zajętych oraz sprzedawanych po wartości niższej niż zadłużenie hipoteczne. Sprzedający chcą się takich domów pozbyć szybko, nie czekając na lepszą cenę. Niektórzy kupujący są natomiast gotowi zapłacić ekstra za nieruchomość, która ma dla nich wyższą wartość, ponieważ jest to przykładowo działka obok ich domu. Wyższa cena nie odzwierciedla jednak wyższej wartości rynkowej. Rzeczoznawcy wykorzystujący takie nieruchomości jako nieruchomości porównywalne muszą dołożyć dodatkowych starań, by zyskać pewność, że właściwie wycenią wartość domu.
Rzeczoznawcy obawiają się jednak, że kredytodawcy, banki i inne instytucje wynajmujące rzeczoznawców zrezygnują z takiej dbałości ze względu na oszczędności. Coraz więcej jest tańszych, mniej doświadczonych rzeczoznawców oraz sposobów wyceny, które w ogóle nie wymagają uczestnictwa rzeczoznawcy.
Jednym z takich sposobów jest coraz popularniejsza wśród kredytodawców i banków metoda BPO (Broker Price Opinion, czyli pośrednik - cena - opinia), która jest tańsza i szybsza niż pełna wycena. Według tej metody, wartość nieruchomości wycenia pośrednik w oparciu o swoją znajomość rynku lokalnego. Niektóre "szybkie" wyceny BPO odbywają się nawet bez wizyty pośrednika w danym domu. Takie wyceny są przede wszystkim stosowane w celu oceny portfela aktywów. Rząd amerykański zaczął je jednak dopuszczać w niektórych przypadkach sprzedaży domów poniżej ceny zadłużenia hipotecznego w programie "Making Home Affordable", którego celem jest ułatwienie spłaty kredytów hipotecznych. Instytut Rzeczoznawców twierdzi, że to posunięcie zagraża standardom.
- Teoretycznie pośrednicy są w stanie podać lepszą kwotę niż rzeczoznawcy - twierdzi Sellers. - Większość z nich nie ma jednak przygotowania, nie ponosi odpowiedzialności zawodowej, nie podlega nadzorowi i nie spełnia minimalnych wymagań.
Obrońcy wyceny metodą BPO twierdzą, że pośrednicy lepiej znają okolicę, w której pracują i są w stanie szybciej i taniej przedstawić fachową opinię. Twierdzą, że rzeczoznawcy zwyczajnie bronią swojej działki.
- Pośrednik sprzedaje nieruchomości w okolicy, gdzie przeprowadza wyceny, więc cały czas rozmawia ze sprzedającymi i kupującymi - tłumaczy Duane Andrews, prezes Clear Capital, firmy gromadzącej dane na temat rynku nieruchomości, która oferuje zarówno wyceny tradycyjne, jak i metodą BPO. - Może być bardziej wyczulony na zmiany na niestabilnym rynku. Rzeczoznawcy patrzą natomiast na dane historyczne.
Zawiłości wyceny, a także wyzwania, jakie stawia złożony rynek mogą przytłoczyć właścicieli domów, którzy chcą sprzedać domy lub refinansować kredyty hipoteczne oraz sprawić, że uzyskanie prawidłowej kwoty będzie znacznie trudniejsze.
Coraz powszechniejsze wykorzystanie metody BPO, konieczność szybkiej wyceny oraz znaczne różnice w poziomie jakości rzeczoznawców - w USA są trzy poziomy uprawnień dla rzeczoznawców, nie wszyscy mogą się więc poszczycić posiadaniem tak wielu godzin praktyki jak zawodowi rzeczoznawcy - wszystko to sprawia, że trafienie na rzetelnego fachowca przy sprzedaży lub refinansowaniu kredytu hipotecznego jest niełatwe. Właściciele domów mogą zadbać, by kwota była prawidłowa, przez podjęcie kilku kroków.
- Przygotujmy się na to, co się stanie - mówi Sellers, sugerując, by właściciele domów oraz ich pośrednicy pomogli rzeczoznawcom znaleźć porównywalne nieruchomości. - Zadbajmy, by rzeczoznawca wiedział, że sprzedawany na przeciwko dom to nieruchomość zajęta.
Właściciel domu powinien sprawdzić przygotowaną wycenę i zweryfikować poprawność faktów podanych przez rzeczoznawcę na temat swojej nieruchomości i nieruchomości porównywalnej. Jeżeli w wycenie znalazło się za mało łazienek lub skurczyła się powierzchnia działki, to można wystąpić do kredytodawcy o inną wycenę lub poprosić Instytut Rzeczoznawców o pomoc w uzyskaniu danych lub zamówieniu drugiej wyceny.
Andrews z Clear Capital mówi, że przede wszystkim należy zadbać, by na wycenę nie miały wpływu osoby, które miałyby w tym interes.
- Należy się skoncentrować na tym, co najlepsze dla klienta, czyli kupującego lub kredytodawcy, a nie dla pośrednika nieruchomości lub rzeczoznawcy.
14 rynków nieruchomości w największych opałach
Francesca Levy
