Jak powołać małą wspólnotę mieszkaniową?
Właścicieli lokali, do których należą mieszkania usytuowane w jednej nieruchomości wyjściowej, ustawodawca określił mianem wspólnoty mieszkaniowej. Wspólnotę mieszkaniową tworzy zatem ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład "określonej nieruchomości", co oznacza, że wspólnotę mogą tworzyć tylko ci właściciele, których lokale były przed wyodrębnieniem częściami składowymi oznaczonej nieruchomości gruntowej.
Kwestię tę reguluje szczegółowo ustawa o własności lokali (dalej: u.w.l.). Wspólnoty takiej nie mogą natomiast tworzyć właściciele lokali położonych na różnych nieruchomościach gruntowych ani też właściciele lokali znajdujących się w budynku wzniesionym na dwóch sąsiednich nieruchomościach gruntowych.
Ustanowienie odrębnej własności lokali stanie się jednak możliwe po uprzednim połączeniu danych nieruchomości w jedną nieruchomość gruntową. Fakt, że lokale właścicieli znajdują się w różnych budynkach będących częściami składowymi tej samej nieruchomości gruntowej, nie będzie bowiem stanowił przeszkody do powstania wspólnoty.
Z przepisów art. 19 i 20 przedmiotowej ustawy, różnicujących zasady ustawowego zarządu wspólną nieruchomością, doktryna wyróżniła dwa rodzaje wspólnot mieszkaniowych: wspólnoty małe albo mniejsze to te, w których lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących do dotychczasowego właściciela nieruchomości, jest nie więcej niż siedem. Za wspólnoty duże lub większe uznaje się natomiast takie, gdzie liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych przekracza siedem. Podział wspólnot mieszkaniowych na małe i duże nie opiera się zatem na kryterium podmiotowym (liczba właścicieli lokali), lecz przedmiotowym, który wyznacza liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych w danej nieruchomości.
W świetle obowiązującej ustawy brak jest przepisu, który jednoznacznie określałby przesłanki i chwilę powstania wspólnoty mieszkaniowej. Przyjąć należy jednak, iż samo ustanowienie odrębnej własności lokalu w danym budynku nie stanowi wystarczającej przesłanki, aby ukonstytuowała się wspólnota mieszkaniowa, bowiem z literalnej wykładni przepisu art. 6 przedmiotowej ustawy, można wnioskować, że wspólnotę kreuje co najmniej dwóch właścicieli lokali (ogół właścicieli lokali tworzy wspólnotę mieszkaniową). Powszechnie wskazuje się zatem na dwa konieczne warunki niezbędne do powstania wspólnoty mieszkaniowej: pierwszy to ustanowienie odrębnej własności lokali, drugi to istnienie przynajmniej dwóch właścicieli lokali. Skupienie własności lokali w jednym podmiocie prawa (np. gminy, dewelopera) wyłącza możliwość powstania wspólnoty mieszkaniowej. Dlatego też właściciel nieruchomości, ustanawiający własność lokalu dla siebie, w drodze jednostronnej czynności prawej, nie tworzy wspólnoty mieszkaniowej (art. 10 u.w.l.).
Wykonywanie zarządu w małej wspólnocie mieszkaniowej odbywa się na zasadach przewidzianych dla współwłasności nieruchomości w Kodeksie cywilnym i Kodeksie postępowania cywilnego, tj. według art. 199-209 K.c. oraz art. 608 i 611-616 K.p.c. Taki zarząd nie dysponuje organami i opiera się na bezpośrednim udziale w zarządzaniu właścicieli lokali. W sprawach zwykłego zarządu decyduje większość właścicieli, a w sprawach przekraczających zwykły zarząd - wszyscy właściciele. W razie trudności w uzgodnieniu stanowisk zdecyduje sąd na wniosek jednego lub kilku właścicieli lokali.
Jak trafnie zauważył Sąd Najwyższy w wyroku z 25.07.2003 r. (sygn. akt: V CK 141/2002, LexPolonica nr 1238299), "z obowiązku współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną wynika domniemanie, że nawet współwłaściciel mniejszościowy działa zgodnie z wolą wszystkich współwłaścicieli. Sprawowanie zarządu bez umowy i bez postanowienia sądu nie jest prowadzeniem cudzych spraw bez zlecenia, skoro dla takiego zarządcy nie jest to sprawa cudza".
Mała wspólnota mieszkaniowa jest - podobnie jak i ta licząca osiem i więcej lokali - ułomną osobą prawną; może zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana. Dotyczy to również wspólnoty, która działa bez organu powołanego do jej reprezentowania. W takim przypadku, do czasu wyznaczenia przez wspólnotę (uchwałą większości właścicieli) osoby lub osób (spośród współwłaścicieli lub spoza wspólnoty) do sprawowania zarządu i reprezentowania jej na zewnątrz, każdy z właścicieli jest uprawniony i zobowiązany do jej reprezentowania.
Zgodnie z zaprezentowaną koncepcją wspólnota mieszkaniowa powstaje zatem z mocy samego prawa w chwili, w której co najmniej dwa podmioty prawa, w danym budynku (nieruchomości), dysponują prawem własności odrębnego lokalu. Najmniejszą wspólnotę tworzą zatem dwaj właściciele lokali w dwulokalowym budynku oraz wspólnotę, jaką stanowią - w razie wyodrębnienia w większym domu pierwszego lokalu - właściciel tego lokalu oraz dotychczasowy właściciel nieruchomości. Inaczej mówiąc, do wspólnoty mieszkaniowej nie można się zapisać czy przystąpić; nie można też z niej wystąpić, gdyż powstaje ona niejako automatycznie.
Jest to pierwotny sposób powstania wspólnoty mieszkaniowej, bowiem przepisy ustawy przewidują również możliwość utworzenia wspólnoty mieszkaniowej w sposób pochodny, czyli w drodze podziału i łączenia się istniejących już wspólnot mieszkaniowych.
Małgorzata Ptak
radczyni prawna, Kancelaria Radców Prawnych R. Ptak i Wspólnicy Sp.K.
Podstawa prawna:
- Ustawa z dn. 24.06.1994 r. o własności lokali - tekst jedn. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.
