Jak powstaje i co daje hipoteka umowna?
Hipoteka to jedno z pewniejszych zabezpieczeń wierzytelności. Wierzyciel hipoteczny nie musi się martwić tym, czy obciążona nieruchomość jest w dalszym ciągu własnością dłużnika, czy może innej osoby. Również w tym drugim wypadku wierzyciel będzie mógł egzekwować swoją należność z przedmiotu hipoteki.
Zazwyczaj hipoteka powstaje na skutek umowy zawartej pomiędzy wierzycielem pragnącym zabezpieczyć się na wypadek braku zapłaty a jego dłużnikiem będącym właścicielem nieruchomości, domu czy mieszkania. Wówczas dłużnik odpowiada względem wierzyciela zarówno osobiście całym swoim majątkiem, jak i rzeczowo z konkretnej nieruchomości.
Czasami jednak zamiast dłużnika drugą stroną umowy ustanawiającej hipotekę jest inna osoba, która zgadzając się na obciążenie własnej nieruchomości zabezpiecza cudzy dług.
Zarówno w pierwszym, jak i drugim przypadku do ustanowienia hipoteki niezbędna jest (poza wpisem do księgi wieczystej) forma aktu notarialnego, ale tylko dla oświadczenia właściciela obciążonej nieruchomości. Nie przeszkadza to jednak temu, by również zgoda wierzyciela na ustanowienie hipoteki była wyrażona w tymże akcie. W ten sposób cała umowa bywa sporządzana u notariusza.
Uproszczony tryb ustanawiania hipoteki przysługuje bankom. Tutaj podstawę wpisu hipoteki do księgi wieczystej stanowią dokumenty bankowe stwierdzające udzielenie kredytu lub pożyczki bankowej. Zastępują one formę aktu notarialnego dla oświadczenia właściciela nieruchomości.
Umowa ta powinna przynajmniej określać o jaką wierzytelność chodzi i wskazywać jej wysokość. Hipoteka może zabezpieczać tylko i wyłącznie wierzytelności pieniężne.
Do powstania hipoteki niezbędny jest wpis w księdze wieczystej (w dziale IV). Jest on dokonywany na podstawie aktu notarialnego zawierającego umowę lub samo oświadczenie właściciela nieruchomości. Bez wpisu nie ma hipoteki (tzw. wpis konstytutywny).
Jednakże data wpisu hipoteki w księdze wieczystej to nie data jej powstania. Wpis ten ma moc wsteczną, co oznacza, że hipoteka obciąża nieruchomość nie od momentu jej wpisania do księgi, lecz od chwili (dnia, godziny i minuty) złożenia wniosku o dokonanie wpisu.
Wniosek o dokonanie wpisu hipoteki może złożyć właściciel nieruchomości, użytkownik wieczysty albo wierzyciel hipoteczny. Z reguły jednak robi to notariusz, który w ciągu 3 dni od sporządzenia aktu ma obowiązek przesłać do sądu jego wypis zawierający stosowny wniosek. Wpis podlega opłacie sądowej w kwocie 200 zł, którą notariusz obowiązany jest pobrać od ustanawiającego hipotekę.
Wierzyciel hipoteczny może dochodzić zaspokojenia swojej należności z obciążonej nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości. Do czasu egzekucji dłużnik pozostaje pełnoprawnym właścicielem, może posiadać, korzystać i czerpać dochody z nieruchomości. Może również swobodnie rozporządzać przedmiotem hipoteki, np. sprzedać lub podarować nieruchomość.
Siła omawianego zabezpieczenia wierzytelności przejawia się również w tym, że w sytuacji gdy dłużnik ma więcej wierzycieli, ten z nich, który może się zwać wierzycielem hipotecznym, jest wśród nich pierwszy w kolejce po pieniądze pochodzące ze sprzedaży licytacyjnej nieruchomości dokonanej przez komornika. Zanim jednak dojdzie do podziału sumy uzyskanej z egzekucji, następuje zajęcie nieruchomości, licytacja i przysądzenie własności.
Podobne przywileje czekają na wierzyciela hipotecznego w razie ogłoszenia upadłości właściciela nieruchomości. Tutaj wierzytelności zabezpieczone hipoteką wciągane są na listę wierzytelności z urzędu, czyli nawet bez stosownego ich zgłoszenia. Suma uzyskana ze sprzedaży nieruchomości obciążonej hipoteką, pomniejszona o koszty sprzedaży w postępowaniu upadłościowym, zostanie w pierwszym rzędzie przeznaczona na zaspokojenie wierzyciela hipotecznego. Dopiero reszta, czyli kwota pozostała po zaspokojeniu tych wierzytelności, wchodzi w skład funduszów masy upadłości i będzie dzielona wedle kategorii pomiędzy pozostałych wierzycieli.
Ustanowienie jednej hipoteki nie wyłącza prawa dłużnika do dalszego obciążania nieruchomości kolejnymi hipotekami. W przypadku hipoteki zabezpieczającej spłatę kredytu bankowego obciążenie czy zbycie nieruchomości wprawdzie stanowić będzie naruszenie umowy kredytowej i powód do jej wypowiedzenia przez kredytodawcę, jednak z punktu widzenia przepisów prawa czynności te będą ważne.
Często jest tak, że jedna nieruchomość zabezpiecza kilku wierzycieli. Dopóki suma wartości ustanawianych obciążeń hipotecznych jest niższa od rynkowej wartości nieruchomości, dalszy wierzyciel hipoteczny nie powinien mieć większych powodów do obaw. W przeciwnym wypadku - gdy obciążenie nieruchomości przewyższa jej wartość - późniejsi wierzyciele mogą nic nie uzyskać w związku z jej sprzedażą w ramach postępowania egzekucyjnego. Zasadą jest bowiem, że wierzyciele hipoteczni zaspokajani są w określonej kolejności, a nie proporcjonalnie. O tej kolejności decyduje chwila złożenia wniosku o wpis hipoteki do księgi wieczystej.
Hipoteka wygasa w zasadzie z chwilą wygaśnięcia wierzytelności, którą zabezpiecza. Przy czym nieistotne jest z jakiego powodu wygasła owa wierzytelność. Może to być np. wykonanie zobowiązania (np. spłata kredytu), potrącenie, zwolnienie z długu. Wierzyciel powinien wówczas dokonać wszelkich czynności umożliwiających wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. Opłata sądowa za wykreślenie hipoteki wynosi 100 zł.
W sytuacji gdy wierzytelność zabezpieczona hipoteką jest wymagalna, a wierzyciel dopuszcza się zwłoki albo też zaspokojenie go napotyka trudności, hipoteka wygasa, jeżeli właściciel nieruchomości złoży zabezpieczoną kwotę do depozytu sądowego, zrzekając się uprawnienia do odebrania jej z powrotem.
Podstawa prawna: ustawa z dnia 6.07.1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2001 r. nr 124, poz. 1361 ze zm.).
autor: Tomasz Konieczny
Gazeta Podatkowa Nr 665 z dnia 2010-05-24